Совет многоквартирного дома: его функции и обязанности, чем он занимается и как переизбрать

Большинство обывателей, имеющих собственную жилплощадь в многоквартирном доме, всегда мечтают и стремятся к максимально комфортным и благоприятным условиям проживания. Всегда хочется, чтобы в жилище было тепло, исправно работал лифт, в общих коридорах и на придомовой территории было чисто и без мусора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56. Это быстро и бесплатно!

И если раньше все эти функции кое-как выполняли конторы ЖКХ, то на сегодняшний день, управление коммунальным хозяйством могут осуществлять непосредственно собственники жилья. Современное законодательство позволяет создавать общества совладельцев многоквартирного дома, управление которыми осуществляют председатель и совет дома.

Однако большинство обывателей если и слышали о совете дома и его председателе, то только на общем уровне, хотя этот вопрос сегодня является достаточно актуальным.

Чтобы читатель расширил кругозор в данном вопросе, в этой статье мы максимально подробно изложим информацию о совете многоквартирного дома, о том, какие он имеет полномочия и обязанности, а также расскажем, кто имеет право стать председателем общества владельцев жилья и какие функции он должен выполнять.

Что собой представляет совет многоквартирного дома

Стоит сразу понимать, что совет дома – это общественный орган,  являющийся полномочным представителем владельцев квартир, тесно сотрудничает с управляющей организацией.

В то же время, управляющая организация, являющаяся юридическим лицом, выполняет задачи по стабильному санитарному и эксплуатационно-техническому обслуживанию многоквартирного дома.

image

Какие полномочия есть у совета?

Иначе говоря, совет дома, руководствуясь большинством мнений собственников жилья, тесно работает с управляющей организацией, при этом постоянно контролируя ее деятельность.

Что входит в общее имущество дома, узнайте по ссылке.

Важный момент! Так совет дома не является юридическим лицом или общественной организацией, то нет необходимости регистрации в государственных  и налоговых органах!

Законодательная база деятельности

Организация выборов и деятельность совета дома осуществляется на основе следующих законодательных актов:

  • Конституция России;
  • Указ Президента России №425 от 27.05.1997 года о реформе ЖКХ России, который является достаточно актуальным и в 2016 году;
  • Указ Президента России №600 от 07.05.2012 года о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг;
  • Федеральный закон России №09-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ;
  • Жилищный и Гражданский кодексы России.

Эта внушительная законодательная база четко регламентирует создание и деятельность совета дома.

Все нюансы при переводе жилого помещения в нежилое описаны тут.

Порядок проведения выборов

Правильная, согласно законодательству, организация выборов совета дома осуществляется в ряд следующих последовательных действий:

  1. Образование инициативной группы владельцев жилья в МКД (здесь и далее – многоквартирный дом).

Суть этого этапа заключается в следующем:

  • жильцы с активной жизненной позицией создают инициативную группу;
  • оптимально, чтобы в составе группы было по одному представителю от каждого подъезда;
  • главной задачей этого собрания является рассмотрение кандидатур в совет МКД и на должность председателя;

Важно знать! В состав совета дома исключительно могут входить лишь владельцы жилых и нежилых помещений, которые находятся  в доме!

  1. Составление списка владельцев жилья.В данный вид реестра включаются все собственники помещений, причем обязательным условием является информация о занимаемой ими площади в многоквартирном доме.
  1. Организация общего собрания жильцов. Выполнение этого этапа подразумевает под собой соблюдение следующих важных аспектов:
  • информация о проведении общего собрания должна появиться за 10 дней до его начала;
  • форма оповещения может быть представлена в двух вариантах:
  • отсылка заказных писем жильцам многоквартирного дома;
  • размещение информации на досках объявлений, находящихся на входе каждого подъезда.
  • оповещение в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:
  • кто инициировал созыв общего собрания жильцов;
  • какой будет форма проведения сбора;
  • срок, до которого можно вносить вопросы, вынесенные на обсуждение и рассмотрение общим собранием;
  • список рассматриваемых вопросов;
  • место проведения собрания.

Необходимо продать коммерческую недвижимость, но это не так просто, как продать квартиру…поэтому, следует прочитать эту статью, чтобы не наткнуться на неприятности.

Важный момент! К обсуждению на общем собрании подлежат только те вопросы, которые предварительно были внесены в список рассматриваемых аспектов! Решения по вопросам, выдвинутым позже установленного срока, не будут иметь юридической силы!

Как создать совет многоквартирного дома, расскажет это видео:

  1. Важные аспекты организации общего собрания заключаются в следующих моментах:
  • собрание считается легитимным, если в нем приняли участие более 50% владельцев жилья;

Важно знать! Величина долевого участия  во владении имуществом и общей собственностью  дома рассчитывается исходя из  соотношения собственной и общей площадей  жилья в здании!

  • проводится запись всех участников собрания;
  • обсуждаются кандидатуры на должность председателя и в совет дома;
  • непосредственно проводится голосование, причем по каждому вопросу отдельно, при этом каждый из участников может выразить в следующих простых формах:
  • «за»;
  • «против»;
  • «воздержался».
  • решения, вынесенные на общем собрании МКД, четко фиксируется в протоколе, который для ознакомления вывешивается в общедоступных местах.

После того, как точно соблюдены все вышеуказанные формальности, совет дома может приступать к основной деятельности, о которой мы поговорим дальше.

Важно знать! Сколько человек должно быть в составе совета МКД в законодательстве не указано! Этот вопрос решается на заседании общего собрания!

Права и обязанности совета дома

Прежде всего, стоит понимать, что совет МКД в своей деятельности должен исключительно руководствоваться решениями общего собрания, иначе говоря, основным правом этого органа является защита прав собственников помещений в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества!.

Исходя из вышесказанного, совет дома, в первую очередь, призван выполнять следующий ряд основных обязанностей:

  • проведение контроля работы поставщиков на предмет предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг;
  • на общественных началах проводить ревизию финансов, потраченных на обслуживания дома;
  • предлагает варианты рационального использования общего имущества;
  • подает идеи относительно ремонта и содержания общей собственности;
  • отчитывается за свою деятельность перед владельцами жилья;
  • проводит надлежащую организацию проведения общего собрания.

Для жилых домов существуют санитарные нормы, а какие они — узнайте по ссылке.

Мы не зря отметили последний пункт предыдущего списка, так как проведение общего собрания собственников  является ключевым моментом в деятельности совета  дома.

image

Как управлять МКД?

Совет обязан выносить на рассмотрение общего собрания следующий перечень важных моментов:

  • финансовые затраты на обслуживание и ремонт общего имущества;
  • правила использования имущества МКД;
  • подготовка к рассмотрению проектов договоров, оговаривающих предоставление качественных коммунальных услуг;
  • расширение полномочий совета дома.

Управление вашего дома оставляет желать лучшего, значит нужно поменять управляющую компанию. Здесь вы найдете подробную инструкцию, как это сделать.

Немаловажным является тот аспект, что председатель, непосредственно управляющий деятельностью совета, имеет определенные полномочия и обязанности, о которых мы поговорим дальше.

Особенности деятельности и вознаграждение председателя совета

Ключевой фигурой в сообществе собственников жилья многоквартирного дома является председатель совета МКД.

Среди особенностей этой должности можно отметить следующие важные аспекты:

  • должен быть избран из членов совета;
  • для совершения своих полномочий председателю выдается доверенность от жителей дома;
  • эффективно руководит деятельностью совета;
  • отчитывается исключительно перед общим советом.

Почему собственники квартир обязаны создать свой совет, смотрите в этом видео:

Круг обязанностей председателя совета МКД определяется следующими сферами деятельности:

  • обеспечивает решения общего собрания;
  • проводит переговоры с управляющей организацией о предоставлении качественных коммунальных услуг;
  • информирует владельцев жилья о проведенных переговорах;
  • регулярно осуществляет контролирование обязательств управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества;
  • визирует акты об выполненных работах;
  • обращается в местные органы самоуправления в случае ненадлежащего предоставления коммунальных услуг:
  • является представителем общего собрания в судебных инстанциях.

Оплата работы председателя

Прежде всего, стоит понимать, что в законодательстве не прописаны способы получения и размер вознаграждения за выполнение обязательств председателя МКД. В первую очередь, это мотивируется тем, что это выборная должность и председатель работает на общественных началах.

Выбор управляющей компании — очень сложный процесс, но по ссылке вы найдете все необходимые рекомендации о том, как это сделать.

Однако не стоит забывать, что на человеке, занимающим эту должность, лежит достаточно большая ответственность и большой круг обязательств. Исходя из этого, с уверенностью можно констатировать, что вопрос оплаты работы председателя совета находится исключительно в компетенции общего собрания собственников помещений.

Немаловажным также является тот факт, что оплата вознаграждения председателю непосредственно ложится на плечи жильцов дома.

Что же касается порядка выплаты вознаграждения, то оптимальным в этом случае будет включение в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки, которая будет иметь наименование «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД».

Можно ли переизбирать

Как правило, председатель и совет многоквартирного дома избираются на два года, если иные условия не оговорены на общем собрании.

Права председателя совета.

Однако иногда могут возникать ситуации, когда совет МКД или его председатель выполняют свои обязанности достаточно плохо или вообще их игнорируют. В этой ситуации, собственники жилья на общем собрании могут поднять вопрос недоверия к руководству сообществом, лишить полномочий и назначить внеочередные выборы председателя всего совета в целом.

Таким образом, мы подробно описали порядок организации деятельности совета МКД и его функциональные обязанности.

Искренне надеемся, что информация, изложенная в статье, станет для вас весьма практичным и полезным материалом.

Бесплатная консультацияВнимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Бесплатная консультацияВнимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Совет многоквартирного дома и его председатель выбираются жильцами вне зависимости от того, каким образом управляется дом – при помощи управляющей компании или самими собственниками квартир. Единственное исключение – создание ТСЖ, товарищества собственников жилья. При такой форме управления совет теряет свой смысл. 

Совет собственников многоквартирного дома избирается непосредственно владельцами жилья. Если жильцы не смогли по каким-либо причинам принять решение о выборе совета многоквартирного дома, созывается общее собрание местным органом самоуправления. На повестку дня выносится выбор совета собственников, а также его председателя. 

Совет многоквартирного дома – права и обязанности

Положение о совете многоквартирного дома подробно изложено в Жилищном кодексе РФ:

  • Совет многоквартирного дома обязан осуществлять контроль за выполнением положений, принятых большинством голосов на общем собрании дома.
  • Совет многоквартирного дома уполномочен выносить на общее решение вопросы касательно общих домовых и придомовых территорий, территорий общего пользования.
  • Совет многоквартирного дома имеет право выносить за всеобщее обозрение вопросы о необходимости ремонта, реставрации мест общего пользования дома (чердаков, подвалов, крыш, лифтовых систем, мусоропроводов и т.д.).
  • Совет собственников помещений в многоквартирном доме обязан следить за ходом выполнения надлежащих работ нанятыми или назначенными специалистами.
  • СМД обязан предоставлять отчетный план проделанных за год работ. 

Избрание совета многоквартирного дома

Количество: число жителей, которые должны входить в совет дома, регулируется общим решением, которое принимается на общем собрании дома. Если решение вынесено не было, то количество членов варьируется в зависимости от количества подъездов, этажей и квартир в доме. 

Переизбрание: переизбрание председателя совета многоквартирного дома и его членов обычно проходит один раз в два года. Вполне возможно досрочное переизбрание председателя и членов совета на одном из общих собраний. В то же время избираться члены совета могут и чаще – всё, опять же, зависит от решения, принятого непосредственного самими собственниками квартир на общем собрании. 

Обязанности председателя совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома избирается в общем порядке, вместе с другими членами совета на общем собрании собственников жилья. Срок полномочий председателя совета многоквартирного дома зависит от решения совета многоквартирного дома, в среднем составляет 2 года. Ответственность председателя совета многоквартирного дома лежит не только перед членами совета, но и перед всеми собственниками жилья в доме. 

Председатель совета многоквартирного дома:

  • Доносит до собственников жилья решения по вопросам, выдвинутым к рассмотрению;
  • Выступает уполномоченным лицом для заключения договоров на управление многоквартирным домом;
  • Осуществляет контроль за выполнением обязательств, которые взяли на себя подрядные организации, выполняющие те или иные работы в доме;
  • Может выступать в суде в качестве представителя собственников помещений по вопросам управления многоквартирным домом. 

Выплата вознаграждения председателю совета многоквартирного дома

Брать на себя работу председателя совета многоквартирного дома и, как результат, немаленькую ответственность просто так едва ли кто захочет. Именно поэтому часто поднимается вопрос — положены ли какие-либо выплаты человеку, готовому занять эту должность? Вся ответственность за заработную плату председателя и членов совета многоквартирного дома ложится на плечи жильцов и решение общего собрания. Путем голосования решается порядок выплаты, размер и периодичность взносов. 

Наиболее частый вариант — выплаты с 1 квадратного метра (например, 1 рубль за 1 кв.м). Выплата председателю может осуществляться как ежемесячно, так и ежеквартально или еще реже. Всё зависит от степени его вовлеченности в работу, наличия текущих проблем в доме и т.д.

Выплаты председателю обычно осуществляются после предоставления документов, подтверждающих факт проделанной работы. Совету собственников многоквартирного дома необходимо позаботиться об этом вопросе: стоит понимать, что далеко не все жильцы даже после принятия решения о выплатах готовы вносить деньги. Как показывает опыт, обход квартир с ведомостями гарантирует 80% сдачи денег, электронные способы оплаты «расслабляют» граждан, и только половина из них действительно вносит средства на счет. 

Как создать совет многоквартирного дома?

  1. Поиск инициативной группы – обычно это происходит стихийно: несколько собственников, заинтересованных в управлении своей недвижимостью, выдвигают самостоятельно свои кандидатуры для создания инициативной группы. В идеале это должно быть по 1-2 человека от каждого подъезда в доме. 
  2. Проведение заседания инициативой группы – на этом заседании обсуждается вопрос создания совета многоквартирного дома, выдвигаются кандидатуры и составляется список вопросов для обсуждения на общем собрании собственников. 
  3. Оповещение собственников недвижимости о предстоящем общем собрании – после того, как инициативная группа решила проводить собрание, устанавливается точная дата и время. Все жильцы дома должны быть заранее (не менее чем за 10 дней) предупреждены и оповещены доступным образом о предстоящем событии. В объявлении необходимо указать не только место и время собрания, но и лицо, по инициативе которого оно проводится, а также повестку дня. 
  4. Проведение общего собрания – в назначенный день и час инициативная группа встречает остальных собственников квартир дома. В рамках собрания составляется реестр собственников, посетивших собрание. Поскольку голосование может осуществляться исключительно собственниками недвижимости или уполномоченными лицами, жильцы должны иметь при себе документы, подтверждающие право владения квартирой. В начале собрания выбирается председатель и секретарь собрания, которые ведут протокол общего собрания. Путем всеобщего голосования производится выбор кандидатур в совет многоквартирного дома, а также председателя этого совета. 
  5. Оформление результатов собрания – выбранный секретарь собрания подсчитывает голоса и вносит данные в протокол собрания. Новая информация, принятые решения оформляются председателем и секретарем после собрания и вывешиваются в доступных местах. 
  6. Хранение документации – ведется в установленном на собрании порядке. Обычно хранению подлежит следующий комплект документов: протокол заседания инициативной группы, объявление о проведении общего собрания жильцов, список всех собственников жилья в доме, список проголосовавших собственников на общем собрании, протокол собрания, уведомления о результатах собрания. 

<!––noindex––> <!––/noindex––>

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 263-ФЗ)(Статья дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ)

Комментарий к статье 161.1 Жилищного Кодекса РФ

1. С 18 июня 2011 г. ЖК РФ пополнился новым институтом, именуемым советом многоквартирного дома. Название коммент. ст. представляется не вполне корректным, поскольку у любого объекта недвижимости никакого совета, равно как и одушевленного органа управления, быть не может. С позиций здравого смысла этот совет следовало бы назвать советом жителей или советом собственников помещений. Появление указанного института в предметном поле жилищного законодательства свидетельствует об очередной попытке государства активизировать граждан, не желающих или не способных по разным причинам заниматься управлением многоквартирными домами, в которых они являются собственниками помещений, а также поставить их под контроль профессиональных управленцев, которые заведомо будут диктовать собственникам выгодные для себя условия.

По своей сути совет многоквартирного дома является аналогом правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, но действует там, где жилищных объединений граждан в форме юридических лиц не создано.

2. В части 1 коммент. ст. содержится предписание, обязывающее собственников помещений в многоквартирном доме, который не управляется ни одним из жилищных объединений, избрать из своего состава совет многоквартирного дома. Указанное предписание представляется не вполне оправданным с точки зрения его обязывающего характера. Было бы предпочтительнее наделить собственников помещений правом на избрание из своего состава соответствующего совета.

Буквальное толкование первого предложения ч. 1 коммент. ст. в его системной взаимосвязи с правилами ст. 164 ЖК РФ показывает, что совет дома должен быть избран и при осуществлении непосредственного управления таким домом, если последний состоит из более чем четырех квартир. Четырех и менее квартирные дома, вне зависимости от количества помещений в них, не обязаны избирать совет дома.

Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений, проводимом по правилам, установленным нормами ст. ст. 44 – 46 коммент. закона.

3. В части 3 коммент. ст. определено юридически значимое последствие непринятия решения об избрании совета многоквартирного дома или нереализации принятого решения о таком избрании. Таковым последствием является принудительный по существу созыв органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, результаты голосования на котором далеко не предсказуемы.

Календарный год для принятия решения об избрании совета дома в добровольном порядке истекает 18 июня 2012 г.

4. Норма, сформулированная в части 3 коммент. ст., означает, что каждый дом, не управляемый товариществом или жилищным кооперативом, должен иметь свой совет, образованный из числа собственников помещений в данном доме.

5. В части 4 коммент. ст. содержатся рекомендации, ориентирующие собственников помещений на верный, по мнению законодателя, количественный состав членов совета многоквартирного дома. При этом профессиональные навыки того или иного собственника помещения значения, видимо, не имеют. Представительство в совете от имени собственников не предусмотрено.

6. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, очерчивающие круг обязанностей совета многоквартирного дома. В содержательном плане исполнение установленных законодателем обязанностей, как представляется, не под силу обычным гражданам, не являющимся профессионалами в той либо иной сфере деятельности.

7. В частях 6 и 7 коммент. ст. сформулированы правила, на которые следует опираться при избрании председателя совета многоквартирного дома и установлении границ его компетенции.

8. Полномочия председателя совета многоквартирного дома очерчены в ч. 8 коммент. ст. Указанные полномочия сводятся в основном к ведению договорной работы, что делает председателя-любителя заведомо более слабой стороной в отношениях с профессиональными юристами ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний. Юридическая поддержка деятельности председателя совета, равно как и совета многоквартирного дома в целом, правилами коммент. ст. не предусмотрена. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по смыслу правил, закрепленных в ст. 44 ЖК РФ, не обладает правом найма специалистов по направлениям, связанным с управлением общим имуществом многоквартирного дома.

9. Жизненный цикл существования персонально избранного совета многоквартирного дома установлен диспозитивной нормой, закрепленной в ч. 10 коммент. ст., и равняется двум годам. Совет может досрочно прекратить свою деятельность по двум основаниям, а именно:

– в случае принятия решения собственниками помещений о создании товарищества собственников жилья;

– в случае досрочного переизбрания общим собранием по причине ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей.

В первом случае совет продолжает функционировать до формирования правления товарищества собственников жилья.

Во втором случае совет продолжает функционировать до формирования его нового состава.

10. Нормами, закрепленными в ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., допускается создание в многоквартирном доме еще нескольких структур совещательного характера, призванных вырабатывать предложения, касающиеся деятельности по управлению указанным домом. В состав этих структур, именуемых комиссиями собственников помещений, могут входить только лица, имеющие в собственности помещения в данном доме. Количество таких комиссий не ограничено, равно как не ограничен и их персональный состав. Формула избрания комиссий советом дома законодателем не определена.

11. Правила коммент. ст. не содержат норм, которые бы устанавливали ответственность совета многоквартирного дома и его председателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей. В этом, как представляется, кроется известная опасность, поскольку желающих безответственно “порулить” общим имуществом на общественных началах будет предостаточно.

image Бесплатная консультация юриста по интернету 24 часаАдвокат по жилищным вопросам в Санкт-Петербурге.Бесплатные консультации юриста по трудовым спорам.

Что такое совет многоквартирного дома

Совет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме – это выборный орган. В его создании принимают участие собственники помещений МКД. Вопросы, связанные с деятельностью этого органа, урегулированы статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Владельцы помещений в МКД выбирают совет многоквартирного дома. Обратите внимание, что эта процедура требуется только в том случае, если нет товарищества собственников жилья или ЖСК.

В соответствии с частью 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может иметь только один орган управления, для ТСЖ или ЖСК – это общее собрание собственников жилья, которое создается для разрешения важных вопросов, связанных с управлением домом.

Жилищное законодательство РФ не дает юридический статус совету МКД как органу, который может заниматься управлением домом. Причем жилищное законодательство не дает совету МКД полномочий общего собрания собственников жилья, поэтому они не могут принимать решения, которые связаны с управлением МКД.

Совет многоквартирного дома не может заменить работу общего собрания собственников жилья. В соответствии с частью 11 статьи 161.1 ЖК РФ комиссии собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме – это совещательные органы управления домом.

Совет решает следующие задачи в многоквартирном доме:

  • готовит предложения по вопросам, которые рассматриваются только собранием собственников жилья;
  • осуществляет контроль и качество выполнения принятого решения.

Перед общим собранием надо четко проработать все вопросы, которые планируется на нем рассмотреть, найти информацию по данным вопросам, проанализировать возможные действия и найти возможные пути разрешения ситуации, ведь без этого сложно принять наилучшее решение.

На практике доказано, что если в МКД отсутствует орган, который занимает активную позицию и способен отстаивать и представлять интересы собственников, не будет тесной связи с управляющей компанией, и будет обеспечен контроль за исполнением договора со стороны УК.

Внимание! Совет многоквартирного дома от собрания к собранию исполняет роль посредников:

  • между собственниками помещений в МКД;
  • между жильцами и управляющей компанией.

Председатель и члены совета дома не имеют власти над собственниками помещений, и это нужно понимать всем. Цель деятельности – это помочь принять решение и обеспечить контроль за его исполнением.

Собственники помещений многоквартирного дома могут прописать перечень действий, которые возлагаются на совет МКД. Причем это может быть оформлено всего одним решением организационного характера.

Для этого на общем собрании владельцев помещений МКД утверждается положение о совете многоквартирного дома, причем стоит помнить о том, что увеличить полномочия председателя или членов совета МКД кроме тех, что указаны в Жилищном Кодексе РФ, нельзя.

image

Нужно ли платить за капремонт, если квартира не приватизирована?

ТСЖ и ТСН в чем разница и что лучше, читайте тут.

Как составить акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/uslugi/zhkx/obrazec-akta-razgranicheniya-ekspluatacionnoj-otvetstvennosti-storon.html

Деятельность совета МКД

У совета имеются также свои обязанности, основной из которых является представление интересов собственников помещений перед управляющей компанией.

Важно! Жилищный кодекс РФ регулирует деятельность совета МКД, начиная с 2005 года, в соответствии со статьей 161 (п. 5 и 8):

  • контролировать выполнение принятых решений;
  • предлагать к обсуждению вопросы, связанные с использованием прилегающей к дому территории и общедомового имущества;
  • предлагать к обсуждению вопросы, связанные с организацией ремонтных работ и подготовкой дома к зимовке;
  • предлагать способы управления и выносить на обсуждение вопросы, связанные с компетенцией членов совета;
  • представлять перечень всех условий, которые можно внести в договор с УК;
  • контроль за проведением ремонтных работ и своевременным предоставлением качественных коммунальных услуг;
  • представлять отчет о выполненной работе ежегодно на общих собраниях.

Делая вывод, можно сказать, что совет дома должен осуществлять контроль за исполнением договора с УК, а также отчитываться перед собственниками помещений о текущем положении дел и о проделанной работе.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Кто может быть председателем

Изначально можно сказать, что председателем быть очень легко, и должность не будет приносить особых хлопот, а с другой стороны приносить уважение и опыт. Это заблуждение, ведь председатель не только должен обладать качествами управленца, но и знать многие вещи, которые связаны с обслуживанием домов.

В обязанности председателя входит ежемесячная проверка крыши, подвальных и чердачных помещений, электропровода, водоснабжения и т. д. Если у председателя нет необходимых знаний, и он будет игнорировать проверку подсобных помещений и коммуникации, может произойти аварийная ситуация, которая прекратит подачу коммунальных услуг собственникам помещений.

И после первой такой неприятности совет сразу поставит вопрос о замене председателя на общем собрании, поэтому, заступая на эту должность, физическое лицо должно иметь достаточную компетенцию.

Учтите! Жилищное законодательство устанавливает, что председателем совета многоквартирного дома может быть только собственник помещения, а не его ближайший родственник.

Поэтому стоит внимательно подойти к выбору претендентов на председателя совета многоквартирного дома.

Полномочия до подписания договора

Совет товарищества собственников жилья или многоквартирного дома внедряется сравнительно недавно. Таковая структура внедряться начала с принятием нового ЖК РФ, а это было примерно десять лет назад.

Вопросы советом могут решаться только локальным путем, а председатель совета МКД осуществляет роль доверенного лица совета и собственников помещений. По принятию решения о подписании договора с организацией, осуществляющей обслуживание дома, у председателя имеются полномочия вести переговоры с представителями организации по поводу условий возможных договорных отношений.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Сроки устранения неисправностей в МКД.

После проведенных переговоров председатель доводит до сведения собственников на общем собрании результаты своих действий. Если результат переговоров и условия договорных отношений устраивают всех собственников жилья, председатель ставит подпись в договоре, являясь представителем совета.

Для получения такой возможности председатель получает доверенность от лица собственников всех помещений в многоквартирном доме.

Посмотрите видео. Чем занимается председатель совета МКД:

Выбор кандидатуры

Скачать бланк уведомления о проведении общего собрания собственников жилья бесплатно в формате word

Когда совет собран, стоит сразу же провести выборы на должность председателя и секретаря совета, причем роль секретаря может выполнять заместитель председателя. Собрание по этому поводу считается состоявшимся, если присутствует половина членов, которыми являются жильцы помещений, достигшие Для этого можно использовать один из этих способов:

  • лично пригласить всех;
  • отправить письмо каждому – очень затратный способ, но самый действенный;
  • разместить объявления в месте общего доступа.

Оповещение жильцов должно быть осуществлено за неделю до времени проведения собрания.

Обратите внимание, на собрании должно присутствовать две трети всех собственников жилья, для того чтобы собрание считалось состоявшимся. На собрании проводят голосование, выбирая из предложенных кандидатов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о проведении общего собрания собственников жилья:

А кандидатами становятся члены совета собственников. Если у кандидата есть желание получить должность председателя, тогда ему нужно подготовить свою программу и обговорить ее с жильцами, чтобы получить больше голосов на выборах. Кандидату стоит помнить, что придется отвечать на задаваемые вопросы жильцами.

После этого проводится открытое голосование, которое осуществляется поднятием рук, или закрытое голосование – заполнением бюллетеней. Результат определяется сразу, подсчетом голосов, и озвучивается победитель.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что должна делать УК по содержанию дома?

Обратите внимание, что если никто из кандидатов не получил больше половины голосов, голосование считается несостоявшимся. А голосование будет проводиться повторно на следующем собрании.

Когда голосование будет считаться состоявшимся, и победитель определится, составляется протокол и отправляется в госорганы. После рассмотрения протокола собственнику, который победил в голосовании, придет документ, подтверждающий его полномочия как председателя многоквартирного дома (удостоверение). Выборы председателя проводятся решением общего собрания собственников жилья.

Полномочия после заключения соглашения

Когда на руках у председателя будет доверенность, он может осуществлять контроль за исполнением договора с организацией, которая осуществляет обслуживание дома. Контролировать работы, которые проводят с общедомовым имуществом.

По завершении работы председатель совета подписывает акт сдачи-приемки выполненных работ или зафиксировать нарушение условий соглашения, подписав акт о нарушении норматива и договорных отношений. Это же касается и получения коммунальных услуг – если они не предоставляются или предоставляются, но не соответствуют по качеству, председатель ставит подпись в акте о нарушении.

Если же УК не оказывает услуги или оказывает, но услуга не соответствует качеству или оказана не в полной мере, председатель отправляет жалобу в вышестоящую инстанцию.

Внимание! Доверенность, которую передают собственники помещения председателю, дает возможность представлять интересы совета в судебной инстанции. Председатель от лица товарищества собственников жилья или совета МКД решает вопросы управления домом и качественного предоставления коммунальных услуг.

Если имеется необходимость, то можно расширить обязанности и права главы совета решением собрания владельцев, которое утверждается только тогда, когда полномочия, представленные советом, не противоречат жилищному законодательству.

Может возникнуть вопрос, если совет дома определяет новые права и обязанности председателя, как это может быть не утверждено, ведь это решение собственников. Но стоит помнить, что законодательный акт имеет высшую силу, а не протокол собрания собственников жилья.

Помните, что председатель ответственен за сохранение общего имущества ТСЖ и дома. Работать по совместительству можно только в том случае, если это одобрено решением управления ТСЖ или собрания членов совета дома.

Обязанности председателя совета

Главу совета МКД избирают из членов самого совета этого дома. Председатель должен выполнять все функции, которые выполняет совет, поэтому и обязанности главы совета МКД повторяют обязанности совета.

Важно! Обязанностями председателя являются:

  • ведение переговоров с УК о проекте соглашения об управлении жилым домом, возможность внесения изменений в условия, с которыми не согласны владельцы жилых или нежилых помещений;
  • представление проекта договора с УК на общем собрании владельцев помещений;
  • если доверенностью установлено полномочие главы совета на заключение договора на управление, то он имеет право подписывать его от имени собственников помещений;
  • контроль исполнения обязательств по договору с УК и подписание акта сдачи-приемки выполненных работ, которые проводятся компанией;
  • доверенность также дает право на представление интересов собственников жилья в судебной инстанции по делам, связанным с управлением МКД и потреблением коммунальных услуг.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Что входит в ремонт многоквартирного дома?

Дополнительные полномочия

Собственники помещений могут наделить председателя дополнительными правами и обязанностями путем подписания договора с организацией, обслуживающей дом, госорганами или подрядной организацией.

Статья 185 ГК РФ гласит, что председателю может быть выдана доверенность, которую подписывает председатель, но в ней указываются все владельцы помещений, которые согласны на это.

Как председатель переизбирается

image

Скачать бланк протокола общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД в форме заочного голосования бесплатно в формате word

 В некоторых случаях требуется проводить выборы вне очереди, таких случаев может быть всего 2:

  • председатель по собственному желанию оставляет свой пост;
  • владельцы помещений выказывают недоверие председателю. Он недобросовестно выполняет свои обязанности, люди желают заменить его кандидатуру. Для проведения перевыборов в этом случае нужно подписать петицию владельцами помещений более 25% от общего количества собственников.

Протокол о проведении перевыборов для переизбрания главы совета МКД составляется во время проведения общего собрания и отдается в организацию, обслуживающую дом. По результату рассмотрения протокола аннулируют документ, подтверждающий полномочия предыдущего главы совета МКД, и назначают время и место для проведения новых выборов.

Обратите внимание, что на перевыборах проводится голосование для избрания нового председателя совета МКД.

Можно сделать вывод, что у председателя совета не такая уж и легкая роль, но он просто необходим многоквартирному дому. У главы совета МКД много обязанностей, поэтому совмещать обязанности председателя с работой практически невозможно. Поэтому и возникают проблемы выбора хорошего председателя совета МКД.

Большинство председателей забывают о своей главной обязанности – представление интересов собственников жилых помещений в любых инстанциях.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец протокола общего собрания собственников помещений о выборе способа управления МКД в форме заочного голосования:

Посмотрите видео. Полномочия совета многоквартирного дома: 

image Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме.Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

image

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий