Земельный пай: купля/продажа, дарение, наследование и особенности других сделок

Содержание

ГК РФ Статья 551

551 ГК РФ к отношениям, возникающим при расторжении договора купли-продажи недвижимости >>>

— Возможность применения ст. 551 ГК РФ к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, не связанным с его продажей >>>

— Права покупателя на недвижимое имущество до государственной регистрации перехода права собственности на него >>>

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2.

Гражданский кодекс купля продажа земельного участка

права частной собственности на землю в России сопровождалось установлением моратория на её продажу. Впервые возможность купли — продажи земельных участков была предусмотрена Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» от 27 декабря 1991 г. Купля-продажа земельных участков разрешалась лишь между гражданами и в строго определенных случаях. Этим же Указом предусматривалась приватизация земель в колхозах и совхозах, путем передачи земель коллективам сособственников и наделения граждан земельными долями.

Федеральная нотариальная палата

Вместе с тем по соглашению сторон такой договор может быть нотариально удостоверен.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора купли продажи земельного участка, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43.54 Основ).

Договор купли-продажи земельного участка как вид гражданско-правовой сделки

В ст. 3 Кодекса установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами. Таким образом, если в земельном законодательстве установлена специальная норма для совершения сделок с земельными участками, то применяется именно она.

Купля-продажа земельного участка

Она ─ основа жизни и деятельности человека, природный объект, важнейшая составная часть природы. Правовое регулирование оборота земельных участков не должно препятствовать рациональному использованию и сохранению природной ценности земли.

Да и чтобы в полной мере отвечать на сопровождающие оборот земли порой очень острые вопросы социально-экономических и даже политических отношений, одного гражданского права недостаточно.

Статья 35

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5.

Акт приема-передачи к договору купли-продажи дома и земельного участка

_________, паспорт _________ выдан _____________ _____ года, код подразделения ____________, состоящий на регистрационном учете по месту жительства по адресу: _____________, в дальнейшем именуемый «Продавец «, иФИО ________________, __________ года рождения, пол – мужской, гражданин России, место рождения гор. _________, паспорт _________ выдан ______________ _____ года, код подразделения ____________, состоящий на регистрационном учете по месту жительства по адресу: _____________, в дальнейшем именуемый «Покупатель «подписали настоящий акт приема-передачи о нижеследующем:

1.

Гражданский кодекс купля продажа земельного участка

Содержание и основные условия договора купли-продажи участка

Купля-продажа – это сделка, направленная на возмездное отчуждение имущества. Осуществляется она на основании соответствующего соглашения. Как и любой другой волевой акт, заключенный сторонами договор купли-продажи (ДКП) регулируется нормами Гражданского кодекса (далее – ГК РФ).

Согласно положениям вышеуказанного кодекса по ДКП земельного участка (ЗУ) собственник передает покупателю участок за определенную плату. Соответственно предметом данного соглашения является земля. А все юридические действия с ЗУ должны осуществляться с соблюдением норм Земельного кодекса (ЗК РФ) и других федеральных и региональных нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения.

image

Нормы гражданского и земельного права определяют следующие требования к предмету ДКП ЗУ:

  • ЗУ должен пройти кадастровый учет, т. е. должен быть зарегистрированным в Росреестре;
  • продавцом ЗУ может быть только собственник;
  • ЗУ не должен иметь обременений, запрещающих отчуждение (например, арест).

Узнайте подробнее, что такое обременение земельного участка?

Чтобы покупатель смог определить, соответствует ли участок этим требованиям, продавцу необходимо предоставить пакет документов, состоящий из свидетельства о праве собственности, документа, подтверждающего основания для приобретения этого права на землю и находящихся на ней объекты, если они также являются предметом сделки (свидетельство о наследстве, ДКП и др.), выписку из ЕГРН, межевой план.

При возмездном приобретении или отчуждении участка важно знать, что земельное законодательство запрещает покупку и продажу некоторых земель.

К ним относятся:

  • земли не поставленные на кадастровый учет;
  • ЗУ с обременениями, запрещающими переход права собственности;
  • земли, изъятые и ограниченные в обороте (ст. 37 ЗК РФ).

Также ГК РФ содержит нормы, определяющие требования, непосредственно к форме и содержанию ДКП. Так, в соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор заключается исключительно в письменной форме и должен содержать:

  • данные участников сделки;
  • сведения о ЗУ – расположение, площадь, кадастровый номер и другие данные, позволяющие идентифицировать участок;
  • вид разрешенного пользования и категорию земель;
  • данные документов, позволяющих определить право собственности продавца;
  • стоимость ЗУ, порядок оплаты и передачи;
  • права и обязанности участников сделки;
  • ответственность сторон.

Предмет и цена договора – это существенные условия, остальное – дополнительные.

Образец ДКП ЗУ

image

Порядок действий при совершении сделки

Покупка ЗУ проходит в несколько этапов. Рассмотрим порядок проведения и оформления сделки купли-продажи земельного участка от сбора документов и до перевода права собственности:

  1. Сбор документов. Для купли-продажи ЗУ понадобится следующий пакет документов:

Внимание! Важно, чтобы продавец предоставил все перечисленные документы, а покупателю необходимо лично проверить данные в них – информация о ЗУ везде должна быть одинаковой.

На современном рынке недвижимости земля – очень востребованный товар. Но, к сожалению, этим пользуются недобросовестные продавцы и мошенники. Поэтому, во-первых, при ознакомлении с Выпиской ЕГРН стоит обратить внимание на пункт «обременения». Поскольку участок, находящийся в залоге или аресте, могут изъят уполномоченные органы. Во-вторых, у продавца должно находиться свидетельство о праве собственности на его имя, иначе он не является владельцем продаваемого ЗУ, на практике встречаются случаи продажи земель, которыми владеют на основании договора аренды или, например, безвозмездного пользования, а также ситуации, когда в роли продавца выступает лицо, не имеющее никакого отношения к участку.

  1. Составление ДКП. Можно самостоятельно составить соглашение с соблюдением требований, указанных выше, либо обратиться за помощью к юристу. Как упоминалось, ДКП составляется только в письменном виде, с подписанием участников сделки.
  2. Оплата. Покупатель участка оплачивает приобретение указанным в договоре способом, например: наличными, банковским переводом. В любом случае у него должен быть документ, подтверждающий оплату (расписка, квитанция, чек-ордер).

В договоре обязательно указываются стоимость участка, срок и способ оплаты. Закон допускает возможность передачи денежных средств частями, т. е. в рассрочку. В этом случае в договоре указываются размер задатка – суммы, которую вносит покупатель в качестве обеспечения обязательств, размер и сроки оплаты остальной части.

Внимание! Если условия договора нарушаются со стороны покупателя, то задаток остается у продавца, а если со стороны продавца, то он обязан вернуть эту сумму и выплатить компенсацию.

В зависимости от формы оплаты в договоре указывается и момент перехода прав на этот ЗУ:

  • после внесения всей суммы покупки;
  • после оплаты ее части;
  • в момент вступления соглашения в юридическую силу.

Дополнительно сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.

Акт приема-передачи земельного участка

  1. Подача заявления. После подписания необходимой документации и оплаты покупатель предоставляет в Росреестр следующие документы:
  • Заявление;
  • ДКП ЗУ;
  • передаточный акт;
  • паспорт заявителя;
  • свидетельство о собственности продавца и документ, подтверждающий его возникновение;
  • нотариально заверенное согласие супругов сторон (если не в браке, то справка из ЗАГСа);
  • если обращается представитель покупателя, то его паспорт и доверенность.

Важно! Оформление собственности, как и многие другие госуслуги, предусматривает оплату пошлины. Согласно нормам Налогового кодекса (ст. 333.33 НК РФ), при регистрации прав на садовые, дачные участки, земли для ЛПХ, ИГС, ИЖС и земли сельхозназначения для физических лиц ее размер составляет 350 р., в остальных случаях – 2 000 р. и для юридических лиц – 22 000 р.

Предоставление квитанции – необязательное условие, однако, если средства не поступят, Росреестр предоставит некоторое время для оплаты и только после этого сможет зарегистрировать землю на покупателя.

Документы можно подать лично или через посредника в Росреестр, МФЦ, отправить почтой или посредством сети интернет на сайте Росреестра.

После регистрации заявления специалист проверит данные и в течение недели зарегистрирует имущество на нового владельца и внесет данные в ЕГРН, а при подаче документов через МФЦ этот срок увеличивается до 9 дней.

  1. Забрать выписку. Если заявление было заполнено правильно и в предоставленных документах не было ошибок, то покупатель получает Выписку из ЕГРН, которая удостоверяет проведенную регистрацию. Выписку можно забрать непосредственно в отделении Росреестра, МФЦ или заказать электронный вариант на e-mail.

Налогообложение и налоговый вычет

Обогащение граждан и юридических лиц влечет возникновение обязанности по уплате налога. Для резидентов РФ размер платежа составляет 13% от прибыли, а для нерезидентов – 30%. Налог оплачивается каждый год по окончании налогового периода по результатам составленной декларации 3-НДФЛ.

Оплата процента с выверенной прибыли является обязанностью всех граждан и юр. лиц. Однако законом предусмотрена возможность снижения налоговой нагрузки. Так, граждане-резиденты вправе не оплачивать налог с продажи ЗУ, если он находился в собственности установленный минимальный срок.

Внимание! Для имущества, полученного в наследство, по договору дарения между близкими родственниками, по программе приватизации, по договору ренты этот срок составляет 3 года, а в остальных случаях – 5 лет.

Также законодательство предоставляет своим гражданам – налоговым резидентам – право на получение налогового вычета.

Налоговый вычет – это возврат уплаченного подоходного налога за 3 года, предшествующие году покупки (продажи) имущества.

Читайте: как получить налоговый вычет при покупке земельного участка.

Таким образом, как покупатель, так и продавец ЗУ вправе вернуть 13% от суммы ДКП. Однако законом установлена максимально допустимая цена при купле-продаже – 2 000 000 р. Следовательно, можно вернуть не больше 260 000 р. Такое право предоставляется каждому гражданину один раз.

Пример:

Если стоимость ЗУ 740 000 р., участник сделки получит компенсацию в размере 96 200 р.

Особенности сделки

Выше рассмотрен основной договор купли-продажи ЗУ, но есть случаи, когда сделка совершается представителем стороны – по доверенности, или, когда участок находится в долевой собственности, или на продаваемой земле расположены постройки и другие объекты недвижимости. В таких случаях сделка имеет некоторые особенности, о которых следует поговорить отдельно.

Сделка совершается по доверенности

Особенностью сделки с участием представителя является то, что все действия по заключению ДКП осуществляет третье лицо – запрашивает дополнительные документы, справки, подписывает договор и т. д. Но от имени того, чьи интересы представляет. Также, если это предусмотрено доверенностью, доверенное лицо регистрирует право собственности на доверителя.

Важно! Порядок действий по оформлению сделки дополняется пунктом «Оформление доверенности». Продавец или покупатель у нотариуса составляет доверенность, где указываются реквизиты доверителя и доверенного, ФИО нотариуса, а также прописываются полномочия, которыми наделяется представитель.

Земельный участок в долевой собственности

Когда ЗУ принадлежит двум и более владельцам, это называется долевой собственностью. Размер доли устанавливается законом, соглашением или другим документом (свидетельством о наследстве). По закону каждый из дольщиков имеет преимущественное право покупки, поэтому продавцу следует письменно уведомить собственников участка о намерении продать его. Если никто из них в течение месяца не изъявил желания купить долю или предоставил письменный отказ, то можно продавать ее третьим лицам. Для этого необходимо выделить долю и провести межевание.

Внимание! Без выделения доли продать землю можно только сособственнику.

На участке расположены строения

ЗУ продается с расположенными на нем объектами строительства. Здания, подлежащие регистрации, должны быть зарегистрированы в соответствии с нормами ФЗ № 218 «О гос. регистрации недвижимости». Незарегистрированные постройки продавцу нужно будет снести либо оформить должным образом.

Узнайте, как легализировать самовольную постройку.

Основания для расторжения договора

Согласно действующему законодательству, расторгнуть ДКП ЗУ можно:

  • по соглашению участников сделки;
  • в одностороннем порядке;
  • по судебному решению.

В первом варианте ничего сложного нет – расторжение происходит по обоюдному согласию сторон. При одностороннем отказе от договора одна из сторон намеревается расторгнуть соглашение и вернуть землю или деньги. В случае, если согласие второй стороны не поступило, то можно обратиться в суд для урегулирования вопроса, однако, для этого потребуется доказать нарушение условий договора одним из участников сделки. После удовлетворения иска договор теряет свою юридическую силу.

Внимание! Важно знать, что расторжение в одностороннем порядке и по решению суда допускается только при наличии данного условия в договоре. А также соглашение о расторжении необходимо заверять, если первоначальный договор был нотариально заверен.

Признание договора недействительным или не заключенным

По закону сделка КП ЗУ может признаться судом недействительной. В этом случае договор считается незаключенным.

Ст. 166 ГК РФ выделяет 2 категории недействительных сделок: ничтожные и оспоримые.

Ничтожным договор признается в случаях, когда:

  1. Сделка противоречит закону. Данное положение имеет место быть, если, например, одна из сторон подделала подпись.
  2. Заключен мнимый или притворный договор. Мнимым договор может быть, когда продавец заключает ДКП с другим лицом с целью избежать ареста имущества из-за задолженности. А притворным является, когда продавец дарит ЗУ покупателю, но чтобы одаряемый не платил высокий налог, заключают ДКП с указанием наименьшей покупной стоимости.
  3. Договор составлен некорректно. В этом случае в договоре не указаны или неверно указаны обязательные данные (предмет договора, реквизиты сторон и т. д.).
  4. Одна из сторон является недееспособной по судебному решению, или договор заключен с лицом, не достигшим 14 лет. Любые гражданско-правовые соглашения с указанными лицами заключаются только законным представителем.

Если ДКП был заключен без перечисленных нарушений, то он может быть оспорен и признан судом недействительным полностью или частично при условии, что:

  1. Один из участников находился под давлением или заблуждением. Такие ситуации часто встречаются, когда продавцом является пожилой человек или находящийся в тяжелой ситуации. Некоторые мошенники, пользуясь этим, принуждают продать имущество по минимальным ценам.
  2. Одна из сторон находилась в состоянии, при котором не могла оценивать свои действия. Например, лицо находилось под воздействием наркотиков или алкоголя, либо в состоянии аффекта.
  3. ЗУ был получен продавцом с нарушением закона. Например, продавец владеет ЗУ, приобретенным по ДКП, также признанным недействительным.

Подать иск о признании договора незаконным может как одна из сторон, так и заинтересованные третьи лица. В заявлении указываются данные истца и ответчика, требования, информация, на основании которой обращается заявитель.

Судебная практика

Примером рассмотрения искового заявления о признании ДКП ЗУ недействительным может послужить дело Рузского районного суда МО.

Гражданка Х. (третье лицо, чьи интересы были нарушены) обратилась в суд с иском к М. и Ф. (продавец и покупатель ЗУ) и к Администрации населенного пункта. В заявлении она указала, что она приобрела участок в собственность для строительства. После этого Администрация предоставила за плату М. ЗУ, перегораживающий проход и подъезд к территории, где расположен жилой дом. Последний, в свою очередь, продал его Ф.

Истица обращалась с просьбой разобраться в данной ситуации, однако, заявление было проигнорировано.

В ходе рассмотрения искового заявления судом была назначена экспертиза, по результатам который установлено, что к ЗУ истицы действительно отсутствовал подход и подъезд.

На основании предоставленных доказательств суд удовлетворил заявление М. и признал ДКП ЗУ между М. и Ф., а также постановление администрации « о предоставлении ЗУ за плату» недействительными.

Статья 549

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

Гк рф договор купли продажи земельного участка

Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования. Недостатки являются существенными, если они неустранимы, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Остальные недостатки имеют несущественный характер.

Договор продажи недвижимости

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ).

Статья 549 ГК РФ

9. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный § 8 гл. 30.

Рекомендуем прочесть:  Когда Приставы Ищут Должника По Всей России А Не Только В Регионе

Договор купли-продажи земельного участка

Статья 447 «Заключение договора на торгах» ГК РФ предусматривает заключение договора путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу ─ лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Договор купли-продажи земельного участка

5.5. В случае расторжения договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на Участок на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) настоящего договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определённой настоящим договором.

Договор купли-продажи земельного участка 2020-2020 (образец)

Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору. Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.

Статья 549 ГК РФ

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Договор купли-продажи земельного участка

Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Рекомендуем прочесть:  Как указать оклад в трудовом договоре на 0.5 ставки

Типовой образец договора купли-продажи земельного участка 2020

Оформленный договор по продаже землевладения со строениями расположенными на нем или без них заверяется обеими сторонами сделки. Нотариально договор можно заверить исключительно при желании, обязательных требований законодательство в данном случае не предъявляет.

Гк рф договор купли продажи земельного участка

Как уже было отмечено, затягивать с регистрацией прав на земельный участок не стоит. Налоговики склонны считать, что организация в данном случае намеренно уклоняется от регистрации и тем самым уходит от обязанности по уплате земельного налога. Штраф в данном случае может составить 40% от суммы неуплаченного налога (п. 3 ст. 122 НК РФ). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 29.12.2007 N 03-05-05-02/82. Более того, за уклонение от регистрации права собственности (права постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок предусмотрена административная ответственность (ст. 19.21 КоАП РФ). Размер штрафа составляет:

Договор купли-продажи земельного участка

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Договор купли-продажи земельного участка со строениями

1.1. Земельный участок, категория земель: земли ______________, разрешенное использование: ______________, общей площадью _______ кв.м, кадастровый (условный) номер _______, находящийся по адресу: ________________________________________, участок №_______, (далее по тексту – Земельный участок).

Образец договора купли-продажи земельного участка

Продавец заверяет и гарантирует, что от даты заключения настоящего Договора он не предпримет самостоятельно никаких действий, могущих привести к отчуждению Участка в пользу третьих лиц или к ограничению прав Покупателя распоряжаться Участком.

  1. Права и обязанности сторон
    1. Продавец обязан:

Передать Покупателю Участок с момента подписания Акта приема-передачи земельного участка, свободным от любых прав третьих лиц.

Купля-продажа (

2. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Существенное значение согласно ЗК РФ принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

  1. предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. имеющий кадастровый номер;
  2. обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами;
  3. отсутствие земельных и иных имущественных споров поземельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;
  4. соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не нижеуказанной в извещении.

Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю.

aenbi.ru → Раздел юриста → Юриспруденция в недвижимости → Особенности купли-продажи земельных участков

Особенности купли-продажи, мены, дарения и принятия наследства земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. При этом положения о замене собственника земельных участков основаны на принципах и нормах действующего Земельного кодекса, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ. В соответствии со статьей 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в данном случае земельный участок) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар (земельный участок) и уплатить за него определенную Денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. В случае мены с доплатой, денежная сумма также указывается в договоре, а в случае дарственной или мены без доплаты нет.

На земельные отношения распространяются и статьи  параграфа 7 “Продажа недвижимости” главы 30 ГК РФ. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю в том числе и земельный участок.

Часть З ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или для тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать подобные договоры, уже приняты. В частности, разработаны Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, Типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка.

Законодательством устанавливается, что продавец (сторона договора) обязан передать по покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (статья 456 ГК РФ).

Согласно статье 135 ГК РФ принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что именно при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае — при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком — даже специалисту не всегда легко определить, где же в данном случае главная вещь, а где ее принадлежность. Однако решить  этот вопрос важно при заключении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы статьи 552 и 553 ГК РФ. Так, из статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, в этом случае данная часть земельного участка (которая может и не составлять весь участок) выступает как принадлежность главной вещи — здания.

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если дом продает собственник земельного участка, то право на участок, который занят домом и необходим для его использования, определяется договором купли-продажи, и по договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что оп перешел покупателю, как и дом, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки — это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

Согласно статье 553 ГК РФ в случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи.

Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок в натуре. Это — размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается кадастровый план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. В настоящее время при любой сделки отчуждения земельного участка требуется, в качестве правоустанавливающего документа, кадастровый план земельного участка.

Если эти данные в договоре будут отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка — недействительной в соответствии со статьей 554 ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и другие обременения и ограничения.

О форме договора продажи земельного участка в законодательстве говорится однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (статья 550 ГК РФ). Как указывалось ранее, была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной  формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, а без него ни доказать, ни защитить свои права на землю покупатель не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок. В соответствии со статьей 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Важным условием заключения договора купли-продажи земельного является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (статья 555 ГК РФ). Цена участка определяется но соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами стороны нередко руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи ему земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты земельного участка, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов (статья 486 ГК РФ).

На практике в договоре отчуждения указывается время передачи денег – до подписания настоящего договора, во время подписания или после подписания. Оплата покупателем земельного участка позволяет ему принять в натуре объект покупке и подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, являющегося неотъемлемой частью договора отчуждения недвижимости. И по сложившийся практике в Московской области, без акта приема-передачи недвижимости органы юстиции —  Регистрационные палаты, не принимают документы на регистрацию, так как договор, как они считают, не исполнен полностью.

Существенное внимание законодательство уделяет условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств, как для покупателя, так и для продавца.

Так, продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего качества), пригодном для цели его использования, например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать земельный участок, зараженный, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для ведения сельскохозяйственного производства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе по своему выбору требовать от продавца: уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения затрат на устранение недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе по своему выбору потребовать: возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок (статья 475 ГК РФ).

Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи (статья 477 ГК РФ). Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании статьи 69 Земельного Кодекса и в соответствии с Федеральным законом “О государственном земельном кадастре”.

В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом “О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Боачев И. А.

← назад | ↑ наверх

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий