Доля риска. Что означает покупка жилья по 214-ФЗ и безопасна ли она?

Содержание

Проблема жилья касается многих российских граждан. В связи с этим государство создало новые идеи по решению данного вопроса, в том числе участия граждан в долевом строительстве. Однако такой способ приобретения жилья не дал положительных отзывов, т.к. вложенные финансы участников могли попасть в трубу.

В связи с этим правительство приняло меры и предложило окончательно убрать привлечение средств на объекты, которые еще не построены, чтобы избежать проблем с вложением капитала  на застройку.

Когда вступят в действие последние изменения

Что касается полного запрета по вложению средств от участников, такого положения еще нет, и оно только предлагается на рассмотрение. Однако, многие другие меры по защите именно участников долевого строительства успешно были приняты, и вступят в действие 1 июля этого года.

В поправках имеется принцип совершенствования по контролю и регулированию отношений между сторонами: застройщиком и участниками, вложившими средства.

Изначально закон не имел четкой регламентации прав и обязанностей сторон, поэтому при постройке объектов:

  1. застройщики позволяли себе сдавать их намного позже срока, медлить;
  2. выполнять работу ненадлежащего качества;
  3. нежелание завершать строительство и сдавать в эксплуатацию, как прописано в договоре;
  4. возврат участникам вложенных средств при отказе от приема объекта в связи с претензиями.

На самом деле подобных проблем возникало намного больше, нежели мы привели, и строительные компании попросту чувствовали свободу, и не стремились к общей цели. Благодаря поправкам и внесению более строгих правил, многие компании попросту уже не смогут брать на себя такие обязанности, т.к. их работа не соответствует нормам законодательства.

На защиту прав людей, участвующих в строительстве как инвесторы, государство внесло изменения в закон № 214, и создало новый закон № 218, который наделяет правами и социальной защищенностью данный круг лиц.

Последний закон будет защищать инвесторов от компаний, которые в силу своего непрофессионализма не смогли достигнуть поставленной цели в строительстве или получили статус банкротства.

Краткий обзор

На сегодняшний день ФЗ 214 новая редакция 2020 содержит 27 статей, которые посвящены отдельным моментам по правам и обязанностям лиц, связанных при долевом строительстве.

Три из них после вступления  в силу новой редакции утратили силу. Нами будет приведено некоторые основные статьи, которые будет полезно читать и понимать лицам, желающим вступить в дело с долевым строительством.

Это такие статьи закона:

  • в ст. 1 описывается основная сущность отношений при вступлении в долевое строительство;
  • ст. 2 раскрывает основные понятия (кто такой застройщик, объект строительства и банк);
  • ст. 3 раскрывает права застройщика на привлечение средств от участников, а также имение документации для совершения таких действий;
  • ст. 4 посвящается понятию и особенностям договора долевого участия, которые он должен содержать в обязательном порядке;
  • ст. 5 определяет стоимость договора;
  • ст. 6 раскрывает установление сроков, отведенных на сдачу построенного объекта;
  • ст. 7 раскрывает права каждого участника, и дает гарантии по получению квартиры за вложенные средства;
  • ст. 8 прописывает порядок передачи объекта;
  • ст. 9 – возможности расторжения сделки в одностороннем порядке;
  • ст. 10 – порядок наложения штрафов за неисполнение обязательств;
  • ст. 11 – порядок перепродажи объекта иному лицу;
  • ст. 12 – об исполнении обязательств;
  • 13 и 14 ст. – обеспечение с помощью залога;
  • 15 – 18 ст. определяют порядок получения средств застройщиком;
  • 19 — 22 – порядок подачи проектной декларации;
  • ст. 23 раскрывает государственный контроль.

Что нужно знать

Если говорить о самых важных изменениях закона, основная их цель это присвоить права по защите тем гражданам, которые вступили в долевое строительство путем инвестирования средств. Многие из таких граждан могли вложить средства, и так и не получить желанную квартиру.

Плохое качество выполненных работ могло привести к отказу в приеме работ и сдачи в эксплуатацию. В связи с недостатками старой версии закона появилось множество мошеннических и подставных компаний, которые собирали деньги у людей, и потом скрывались.

Благодаря новой редакции были приняты нормы, которые коснулись ужесточения контроля по приему на работу компаний, контролю ее деятельности, проверки на прошлую судимость лиц, участвующих в качестве главных и наемных лиц, а также выбор банка и соблюдение необходимых требований по введению отчетности.

Малоэтажное жилье

Закон посвящен многоэтажным домам, однако небольшое внимание было уделено и малоэтажным постройкам. К ним будут применяться такие же требования, однако опыт работы при назначении строительной компании будет меньше.

Уставной капитал

Если ранее закон указывал на требование определенной доли уставного капитала от застройщика, теперь это не нужно.

Привлечение капитала от инвесторов долевого строительства терпит изменения, и теперь компания, которая берется за работу по возведению объекта,  должна иметь минимум 10% от стоимости всего объекта.

Авансовые платежи могут меняться, в зависимости от потребностей компании, но не более 30%.

Компенсационный фонд

В законе указывается, что каждый застройщик обязан отчислять взносы в фонд. Такое положение указано в статье 3 нового закона. В список домов, за которые делается отчисление это многоквартирные или жилые с постройкой блоками, насчитывающие не менее 3 блоков.

Если такое условие не будет выполнено, застройщик не сможет осуществить регистрацию объекта.

Какие требования

Отныне каждая стороны будет иметь значительно больше прав и обязанностей, а также обязательное соответствие требованиям закона с поправками.

К строительству

К строительству предъявляются такие требования:

  1. Перед застройкой вводится обязательное требование по проектной экспертизе, и лишь затем все могут приступать к работе;
  2. Полученное разрешение на строительство имеет силу лишь на один объект для постройки. Тоже касается и привлечения средств от участников
  3. По окончанию строительства компания обязана указать остаток в 10% с помощью декларации, которая соответствует проектной стоимости.

Видео: Суть и смысл

К застройщику

К застройщику предъявляются такие требования:

  1. Ужесточение мер по выбору застройщика для возведения объектов долевого строительства. Застройщиком может выступить только хозяйственное лицо, имеющее достаточный опыт работы в данной сфере не менее трех лет, и возведение объектов, площадь которых составляла от 10 тыс. кв. м. с успешным вводом в эксплуатацию;
  2. Подбор компаний может осуществляться лишь из ряда специализированных, которые имеют опыт в возведении многоквартирных домов.
  3. На время выполнения работ компания застройщик должна заниматься исключительно ее обязанностями, и не иметь привлечений в иной деятельности.
  4. Строитель не имеет права использовать иные средства, кроме тех, которые были выделены от участников. Имеется ввидузапрет на взятие кредитов или займов, а также их предоставление, выпуск ценных бумаг и занятие их сбытом.
  5. Компания застройщика не имеет права создавать или вести иную коммерческую и некоммерческую деятельность, а также участвовать в заключении иных договоров, не связанных с непосредственным строительством.
  6. Компания не имеет право на привлечение иных лиц, а также использовать общее имущества строительства на цели, которые не связаны с застройкой.

Введение контроля осуществляется по закону не только за компанией в целом, но ее главными лицами — руководителем и главным бухгалтером:

  • К запрету подлежат все лица, имеющие криминальное прошлое, судимость.
  • Проходящие в прошлом процесс банкротства;

Данные требования относятся и к другим привлеченным лицам от компании.

Кто контролирует выполнение норматива закона

В новом законе ст. 23 говорится о контроле деятельности государственными уполномоченными органами власти. К каждому региону прикрепляются уполномоченные лица по контролю, а зависимости от территории, где находится объект строительства.

Перспективы

Основываясь на новые поправки, мы можем заметить, что улучшения все же вошли в силу, и будут контролировать отношения с застройщиками более строго. Такое положение должно улучшить мнение среди граждан по отношению к долевому строительству, и возобновить утраченное доверие, т.к. постройка многоквартирных домов возможна только при долевом участии.

Несмотря на некоторые недостатки, которые так и остались нерешенными, правительство значительно улучшило редакцию, и нам остается лишь ждать плодов согласно новым правилам. Компаний, которых можно будет рассматривать в качестве застройщика, значительно уменьшиться, однако, уровень профессионализма и доверие того стоит.

Возможно, в законе были учтены не все коррективы, но уже сегодня мы сможем наблюдать имели ли вступившие изменения путь к решению о повышении защищенности участников долевого строительства  или нет.

Скачать

Скачать действующую редакцию ФЗ-214 и ознакомиться со всеми активными правками вы можете здесь. 

Если до этого многие граждане имели сомнения по поводу вложения денег, новые поправки от государства значительно облегчат понимание и прозрачность условий. А застройщики уже имеют строгий конкурс отбора и условия работы, с которыми они должны смириться, и понять их значимость.

В новой редакции закона расширены правовые возможности проектной декларации по развитию проекта. Теперь это официальный документ, который необходимо заключить с участием юриста, нарушение условий которого принесет неприятные последствия для нарушителя.

image

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2019, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

Что такое ДДУ

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).

Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

  • указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
  • сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
  • назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
  • срок передачи объекта застройщиком участнику;
  • цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Обратите внимание!

Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

Закон о ДДУ с 2019 года

Правовой акт, регулирующий отношения долевого строительства  — это Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Последние изменения в ФЗ 214 с комментариями

Еще в 2018 году введено понятие счетов эскроу для аккумуляции средств участников. С 1 июля 2019 года вступят в силу положения, по которым прекращаются прямые расчеты между пайщиками и строителями. Дольщики вносят средства только на указанные счета.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком на каждого дольщика в рамках строительного проекта. Деньги аккумулируются и блокируются на этих счетах. Вкладчик не получает процентов, банк – вознаграждения за обслуживание таких счетов. Деньги хранятся в банке на счетах эскроу до получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности хотя бы одного пайщика. С этого момента банк либо переводит деньги на счет застройщика, либо погашает предоставленный ему кредит.

Обратите внимание!

Если дом к договорному сроку не сдан в эксплуатацию, участники вправе вернуть деньги с эскроу-счета.

Специальное правительственное постановление установило требования к банкам, допущенным к ведению счетов эскроу.

Счета пайщикам открываются в банке, выдавшем целевой кредит застройщику для обслуживания проекта после государственной регистрации ДДУ.

Обратите внимание!

Разрешается привлекать средства дольщика минуя счета эскроу, если ДДУ заключен в период между сдачей дома в эксплуатацию и его кадастровым учетом.

При разработке этого механизма Правительством предполагалось, блокировка денег дольщика на банковском счете предоставит гарантии всем трем участникам этих отношений. Интересы дольщика защищены гарантированным возвратом денег в случае пропуска застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию. Банк возместит кредит, предоставленный застройщику средствами дольщика на счетах эскроу. Застройщик гарантированно получит оплату за своевременно сданный объект.

Последствия и риски

К строительным рискам добавляются риски, связанные с финансовой устойчивостью банка. Не определен механизм перевода денежных средств со счетов эскроу из банка, у которого отозвали лицензию, другому уполномоченному банку.

Счета эскроу защищают гарантии Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. Если дольщик успел накопить на счете большую сумму – разницу он потеряет.

Строительство — отрасль с долгим производственным циклом. Возведение масштабного жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой может длиться несколько лет. Если дольщик вступает в ДДУ на стадии котлована, то средства, внесенные им на счета эскроу, несколько лет будут использоваться банком, не принося никакого дохода владельцу.

Вложение в банковский депозит, по которому владелец счета получает пусть небольшой, но доход, может оказаться выгоднее, и он предпочтет накапливать средства на депозите для покупки готового жилья.

Привлекательность ДДУ до настоящего времени заключалась в относительной дешевизне по сравнению с готовым жильем. Использование кредитов вместо средств участников ДУ может привести к удорожанию строительства и сделает недоступным этот рынок жилья для большей части дольщиков.

Средства на счетах эскроу — бесплатный оборотный капитал для банка. Поэтому он объективно заинтересован в их удержании. А механизм разрешения спора между застройщиком и банком относительно выплаты этих средств отсутствует.

Новая редакция закона расширила перечень оснований для проведения внеплановых проверок застройщика:

  • истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
  • нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
  • просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
  • требование прокурора.

Отмена долевого строительства

Это означает, что застройщики утратят возможность расходовать на строительство деньги дольщиков. С 1 июля 2019 года им придется использовать собственные оборотные средства, либо привлекать целевые кредитные ресурсы по проектному финансированию.

Изменения, которые коснутся застройщиков

С 2019 года меняется ряд требований к застройщикам, привлекающим средства участников долевого строительства:

  • собственные средства застройщика составляют не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • отсутствие заемных обязательств, за исключением тех, которые оформлялись под уже существующие проекты по долевому строительству;
  • опыт работы в области строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет и общую площадь веденных в эксплуатацию проектов не менее 5 тысяч квадратных метров;
  • административные расходы составляют не более 10% от общей стоимости строительства за весь его период;
  • количество открытых застройщиком расчетных счетов в банках не превышает количество разрешений на строительство;
  • затраты и средства дольщиков застройщик учитывает по каждому объекту отдельно.
25.09.2018 00:07 6065 image / Artem Yampolcev / Shutterstock.com Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов. Закон устанавливает, что дольщики, вложившиеся в строительство и заключившие договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), получат квартиры в собственность. О том, какие гарантии даёт 214-ФЗ и насколько рискованна покупка жилья по договору ДДУ, АиФ.ru рассказал эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков. Вопрос-ответ Вырастут ли цены на жилье из-за закона о долевом строительстве?

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

Самые дешёвые квартиры в городах-миллионниках РФ. Инфографика

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

Вопрос-ответ Какую квартиру выгоднее брать в ипотеку: в новостройке или на «вторичке»?

Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика

Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: „Я вас не знаю, до свидания“. Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.

Застройщик несёт ответсвенность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».

Жилье и жулье. Как убедиться в надежности застройщика квартиры

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Статья по теме Откровения строителей. Как нас обманывают на стройках и ремонтах

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Следующий материал

Самое интересное в соцсетях

Федеральный закон ФЗ-№214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, принятый в 2004 году, за свою историю существования претерпел 13 редакций. Последние редакции были приняты в июле и декабре 2017 года. Многие изменения уже вступили в силу. Остальная часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года, чего с волнением ждут как застройщики, так и дольщики. Обсуждение вопроса бурно ведется в интернете.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 499 938-66-17 (Москва)

+7 812 425-69-34 (Питер)

8 800 350-31-82 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

image

Что такое федеральный закон о долевом строительстве

Действующий ФЗ-№214 о долевом строительстве от 30.12. 2004 года создан для того, чтобы регулировать отношения между застройщиками и дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Именно этот нормативный акт на законодательном уровне позволяет юридическим лицам привлекать финансовые средства населения для возведения многоэтажек.

Указанный закон в свое время был принят Государственной думой РФ 22 декабря 2004 года, и одобрен Советом Федерации 24 декабря.

Положения закона освещают все стороны и аспекты взаимодействия дольщиков и застройщиков начиная от предмета договора и заканчивая способами правового урегулирования проблем, возникших в процессе.

Какие гарантии дает ФЗ-№214

Основной целью создания закона стала защита интересов дольщиков и регулирование процесса постройки жилых домов. В прошлом известно много случаев, когда дольщики, вкладываясь в строительство домов, оставались и без денег, и без жилья. Проблема обманутых дольщиков приобрела широкие обороты и будоражила всю страну долгие годы. Поэтому правительство постоянно пытается совершенствовать закон, чтобы лучше защищать интересы сторон и обеспечить их справедливое взаимодействие.

На сегодняшний день, учитывая все принятые поправки (которые являются довольно суровыми по отношению к строительным компаниям), 214-ФЗ дает следующие гарантии дольщикам:

  1. Исключен сбор денег с дольщиков на постройку несуществующего объекта.
  2. Исключена «двойная» продажа квартир.
  3. Снижены риски срывов срока сдачи домов.
  4. Снижены риски использования денег дольщиков на иные цели.
  5. Повышены гарантии получения возмещения денежных средств или объекта недвижимости в случае банкротства застройщика.

Общий обзор Федерального закона о долевом строительстве №214

Настоящая редакция законодательного документа содержит в себе 27 статей, три из которых утратили силу. Комментарии к основным положениям приведены ниже. Их нужно знать и понимать, если вы собираетесь участвовать в долевом строительстве и покупать себе квартиру в строящемся доме.

Ст. 1. В данной статье раскрывается суть отношений между строительной компанией и гражданами. Застройщик вправе привлекать средства населения на строительство жилых многоквартирных домов, а физические лица вправе вкладывать свои финансы и быть участниками долевого строительства. После окончания строительства и сдачи дома, дольщик приобретает законные права на купленную квартиру.

Отношения между сторонами могут быть закреплены тремя видами соглашений:

  1. Договором долевого участия (ДДУ).
  2. Договором участия в ЖСК (членство в жилищно-строительном кооперативе).
  3. Путем выпуска и приобретения жилищных сертификатов.

Важно! Положения ФЗ №214 об участии в долевом строительстве не распространяются на отношения строительной организации и предпринимателей, которые выступают инвесторами. Их взаимодействие регулируется ГК РФ и законом об инвестиционной деятельности.

image

Ст. 2. Вторая статья в пунктах 1, 2  и 3 раскрывает суть понятий, которые в дальнейшем используются в ФЗ:

  1. Застройщик – хозяйственный субъект.
  2. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, которое должно быть передано покупателю, участнику долевого строительства, после сдачи дома в эксплуатацию.
  3. Уполномоченный банк – учреждение, созданное по целевому назначению, для контроля финансовых расходов в ходе ведения стройки.

Ст. 3. освещает основания, на которых у застройщика появляются права на привлечение денег дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:

  1. Обязательное наличие разрешения на строительство, полученное в установленном законом порядке.
  2. Публикация проектной декларации и обеспечение доступа к нему для дольщиков.
  3. Наличие права собственности на землю, на которой будет возводиться жилой объект (аренда, субаренда, долгосрочная аренда).

Читайте также:  Страхование долевого участия в строительстве

Также в данной статье рассматриваются требования к застройщикам, порядок финансовых расчетов через единый расчетный счет в уполномоченном банке и порядок предоставления бухгалтерской отчетности.

Ст. 4. Четвертая статья ФЗ 214 касается ДДУ (договора о долевом участии). Здесь разъясняется, что суть договора в том, что одна сторона обязуется построить дом и передать его, а вторая сторона обязуется уплатить полную стоимость в установленные сроки.

Важно! По закону ФЗ 214 ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии пунктом 3 статьи 4.

Также освещается перечень требований к информации, которую должен содержать ДДУ.

image

Ст. 5. Цена договора. Здесь приводится формула для расчета стоимости договора (произведение цены единицы площади и общей площади получаемой квартиры). Согласно пункту 2, цена договора не может быть изменена после подписания ДДУ, если это не предусмотрено договором или не одобрено обеими сторонами сделки. Важным моментом является пункт 3, в котором обозначено, что дольщик должен вносить сумму (всю или по долям) только после государственной регистрации ДДУ. Если застройщик просит деньги раньше, то это прямое нарушение закона.

Ст. 6. Шестая статья касается сроков сдачи построенного объекта застройщиком:

  1. П. 1 указывает на то, что застройщик должен предоставить жилье дольщику в указанные в договоре сроки.
  2. П. 2 разъясняет права дольщика потребовать с застройщика неустойку за срывы сроков сдачи объекта.
  3. П. 3 предупреждает застройщика о необходимости отправить письменное уведомление дольщику с просьбой изменить договор, если компания понимает, что не уложится в сроки.

Ст. 7. Статья седьмая регламентирует права дольщика на получение гарантий на построенный и сданный объект. Застройщик должен передать жилье в соответствующем качестве, предусмотренном в договоре. Если обнаружены существенные недостатки, дольщик вправе потребовать с застройщика:

  1. Устранения недостатков в разумные сроки.
  2. Возмещения расходов на собственные ремонтные работы по устранению обнаруженного дефекта.
  3. Соразмерного уменьшения цены договора и возврата денежных средств.

Если строительная компания нарушит сроки устранения дефектов или откажется их исправлять, покупатель может потребовать неустойку в судебном порядке.

image

image Мнение эксперта Юрист Консультант Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Ст. 8. рассматривает порядок передачи жилого объекта покупателю после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Ст. 9. В данной статье рассматриваются условия, порядок и основания для одностороннего расторжения типового ДДУ одной из сторон.

Ст. 10. гласит о том, что в случае нарушения каких-либо условий договора с одной из сторон, нарушитель должен уплатить штрафы, пени и неустойки другой стороне, а также возместить причиненные убытки в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Ст. 11. Одиннадцатая статья касается вопросов переуступки прав требований на жилой объект. Иными словами, устанавливает порядок и нормы продажи недостроенного объекта другому лицу. Дольщик может продать свою недостроенную квартиру (то есть уступить права требования) только в следующих случаях:

  1. После уплаты полной стоимости договора или при одновременном переводе своего долга на нового покупателя.
  2. Только после государственной регистрации ДДУ.
  3. До подписания акта приема и передачи построенного объекта.

Договор переуступки прав требования регистрируется в государственных органах в установленном законом порядке.

Ст. 12. Об исполнении обязательств. Со стороны строительной компании обязанности считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, со стороны дольщика – с момента внесения всей суммы договора.

Ст. 13. и ст. 14. регулируют вопросы обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

Читайте также:  Регистрация права собственности на квартиру по ДДУ

Ст. 15. – ст. 18 регламентируют порядок использования застройщиком полученных на долевое строительство средств через расчетный счет ЭСКРОУ в уполномоченном банке.

Ст. 19 – ст. 21. В данных статьях расписаны содержание и порядок обнародования проектной декларации и информации о застройщике.

Ст. 23. касается порядка государственного регулирования и контроля деятельности застройщика уполномоченными органами.

image

Важные изменения в законе о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к федеральному закону 214 о долевом участии в строительстве, принятые на основании закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Текст правки по ФЗ-№218 подписан и принят 29 июля 2017 года.

Важно! Нововведения в законодательстве коснутся тех застройщиков, которые получат разрешение на строительство после 1.07.2018. К регулированию правовых отношений между застройщиком и дольщиком, возникших до 1 июля 2018 года, будут применять нормы настоящего закона без поправок.

Краткий обзор изменений:

  1. В качестве застройщика может вести деятельность хозяйственное общество с опытом не менее 3-лет в области долевого строительства и имеющий площадь построенных объектов не менее 10000 кв. м.
  2. Строительная компания может получить только одно разрешение на строительство в один период (это не противоречит получению разрешения строительства на комплекс домов).
  3. Организация, выступающая в качестве застройщика, обязана иметь уставной капитал в размере не менее 10% от проектной стоимости возводимого объекта.
  4. Финансовые расчеты между застройщиком и дольщиком, а также застройщиком и техническим заказчиком и генеральным подрядчиком регулируются через уполномоченный банк, созданный специально для таких целей.
  5. У строительной компании не должно быть долговых обязательств, не касающихся конкретного проекта. Допустимые долги по иным обязательствам – не более 1% от стоимости строительства.
  6. Строительная компания обязана вносить взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости ДДУ с каждым дольщиком. Взнос оплачивается до регистрации договора долевого участия в государственных органах.
  7. Расход финансовых средств застройщиком строго контролируется уполномоченными органами. Деньги дольщиков могут быть направлены на следующие статьи расходов:
  • на взносы в компенсационный фонд;
  • на возврат и компенсацию средств дольщику при разных обстоятельствах;
  • на оплату труда рабочих и отчисления подоходного налога, а также страховых взносов за работников;
  • оплата иных потребностей: рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды жилья для рабочих и покрытие расходов, связанных с поддержанием деятельности строительной компании.

image

Застройщику запрещено заниматься любой иной деятельностью, не связанной с выполнением обязательств по конкретному строительному проекту.

Настоящий федеральный закон ФЗ №214 об участии в долевом строительстве постоянно корректируется с целью обеспечения справедливой защиты прав и интересов дольщиков. Теперь все расчеты будут прозрачными, у дольщика есть доступ ко всем интересующим его документам. Покупатели могут быть уверены в том, что их деньги уйдут по назначению, а не исчезнут бесследно. Мелкие строительные компании покинут рынок долевого строительства, останутся только конкурентоспособные застройщики, что гарантирует получение дольщиками собственного жилья в установленные сроки. При нарушении условий договора потребители всесторонне защищены законом и имеют право на возврат средств и компенсации различного рода. Как скажутся новые правки в законопроекте после вступления в силу на стоимости квартир, первичном рынке недвижимости и уровне жизни населения, покажет время.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу! 184

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий