Статья 146 ЖК РФ. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Как стать членом ТСЖ?

Согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ и ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника жилого или нежилого помещения о приеме в члены ТСЖ. Для вступления в члены ТСЖ не нужно согласие общего собрания членов ТСЖ.

2. Кто может быть членом ТСЖ?

Как определяет ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, членом ТСЖ может быть любой совершеннолетний гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Наниматели квартир и арендаторы нежилых помещений не могут быть членами товарищества.

 3. Обязаны ли граждане при покупке квартиры вступать в созданное в многоквартирном доме ТСЖ?

Нет, не обязаны, поскольку согласно ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, членство в любом объединении, в том числе в  ТСЖ, добровольное.

4. Как выйти из состава ТСЖ?

Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается в случаях, если:

— член ТСЖ подал заявление о выходе из членов товарищества;

— член ТСЖ утратил право собственности на помещение (продал, подарил).

5. Является ли членство в ТСЖ обязательным для наследника умершего члена ТСЖ?

В случае смерти члена ТСЖ к его наследнику не переходит членство в ТСЖ автоматически. Наследник может подать заявление о вступлении в ТСЖ после регистрации своего права собственности на наследуемое помещение.

6. Кто принимает решения по вопросам деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом?

Как установлено ст.ст. 144, 145 и 147 ЖК РФ, в ТСЖ органами управления являются:

1) Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы деятельности ТСЖ и управления домом.

2) Правление ТСЖ – выборный орган, который избирает из своего состава председателя правления ТСЖ, коллегиально решает текущие вопросы. Правление ТСЖ обязано ежегодно отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

7. Как формируется правление ТСЖ?

Согласно ч. 2 ст. 145 и ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, члены правления товарищества собственников жилья выбираются на общем собрании членов товарищества, на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

8. Кто может быть членом правления ТСЖ?

Как установлено ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, членом правления ТСЖ может стать собственник помещения в данном многоквартирном доме, являющийся членом ТСЖ, выбранный на общем собрании членов ТСЖ.

9. Какие вопросы должно решать правление ТСЖ?

Как установлено ст. 148 ЖК РФ, в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

Кроме вышеперечисленных, в уставе ТСЖ могут быть установлены иные обязанности правления товарищества. 

10. Кто может быть председателем правления ТСЖ?

Согласно ч. 2 и 3 ст. 147 ЖК РФ, председателем правления товарищества может быть собственник помещения, являющийся членом ТСЖ и членом правления ТСЖ.

11. Кто выбирает председателя правления ТСЖ?

Согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ, правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.  

12. Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ руководит товариществом, его правлением. 

Как установлено ст. 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ без доверенности во взаимоотношениях с подрядными, ресурсоснабжающими предприятиями, органами власти и любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры, платежные документы и совершает сделки, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания ТСЖ, а также выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ действует в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

13. Что такое ревизионная комиссия и кто может стать ее членом?

Ревизионная комиссия  ТСЖ – это комиссия, осуществляющая проверку финансовой деятельности товарищества.

Согласно ч. 1 ст. 150 ЖК РФ, члены комиссии выбираются на общем собрании членов ТСЖ.

Членом комиссии может быть любой собственник жилого или нежилого помещения в доме, где создано ТСЖ,   вне зависимости от членства в ТСЖ.

Согласно ч. 1 ст. 150 ЖК РФ, в состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

14. Можно ли проводить собрания членов ТСЖ в форме заочного голосования?

Как установлено ч. 6 ст. 146 ЖК РФ,  проведение голосования в письменной форме возможно только при условии, если такая возможность предусмотрена Уставом ТСЖ.

15. Можно ли вносить изменения в Устав ТСЖ и как это сделать?

Если возникает необходимость внести изменения в устав товарищества, тогда необходимо провести общее собрание членов ТСЖ, на котором, согласно ч. 2 (п. 1) ст. 145 ЖК РФ,  должны быть приняты решения о внесении дополнений и изменений в устав ТСЖ.  Новая редакция устава подлежит государственной регистрации в ИФНС № 46 по городу Москве.

16. Подготовка устава ТСЖ – ответственный момент. Если среди собственников помещений, желающих создать ТСЖ, нет юристов-профессионалов, чем можно воспользоваться при разработке устава?

ТСЖ осуществляет деятельность в соответствии со своим уставом.

В уставе отражаются предмет и цели деятельности жилищного объединения, а также другие сведения, предусмотренные законодательством для юридических лиц.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством устав ТСЖ в обязательном порядке должен содержать:

1. Сведения о наименовании ТСЖ

2. Место его нахождения

3. Предмет и цели деятельности

4. Порядок вступления в члены ТСЖ

5. Права и обязанности членов ТСЖ

6. Состав, компетенция, порядок деятельности и сроки полномочий органов управления ТСЖ (общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ,  председатель правления ТСЖ)

7. Порядок работы и количество членов ревизионной комиссии ТСЖ

8. Порядок прекращения членства в ТСЖ

9. Порядок участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению многоквартирным домом

10. Порядок реорганизации и ликвидации ТСЖ

Главное требование, которое должно быть выполнено при подготовке устава ТСЖ – этот учредительный документ не должен противоречить Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ.

В помощь собственникам помещений был подготовлен примерный устав ТСЖ, с текстом которого можно ознакомиться на Интернет-сайте (www.center-kgh.ru).  

17. В большом 12-подъездном доме (816 квартир) жители одного из подъездов хотят создать ТСЖ в своем подъезде. Возможно ли это?

Как определено ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Не допускается ситуация, когда в каждом подъезде создается свое отдельное товарищество собственников жилья.

18. На какой срок можно создать ТСЖ?

Согласно ч. 4 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

19. Какое имущество может принадлежать ТСЖ?

Как установлено ст. 48 Гражданского кодекса РФ и ст. 151 ЖК РФ, ТСЖ как юридическое лицо может приобретать на собственные средства движимое (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и т.п.) и недвижимое (жилые и нежилые помещения, земельные участки) имущество.

Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и указанные в уставе товарищества, а также в гл. 14 ЖК РФ. Как установлено ч. 3 ст. 152 ЖК РФ, решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

20. Если ТСЖ было создано инвестором-застройщиком на стадии строительства дома, надо ли его перерегистрировать после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации прав собственников на жилые и нежилые помещения?   

Нет, не надо. Собственники помещений вправе написать заявления о вступлении в данное ТСЖ и принимать участие в решении вопросов, связанных с управлением домом. 

21. Имеет ли право член ТСЖ ознакомиться с первичной бухгалтерской документацией ТСЖ, запросить список членов ТСЖ?

Если в уставе ТСЖ определен порядок предоставления информации, следует действовать в соответствии с уставом.

Если устав не содержит такого порядка, необходимо обратиться к председателю ТСЖ с данным вопросом. Получив запрос, председатель ТСЖ должен определить время и порядок предоставления интересующей информации (при условии, если она не носит конфиденциальный характер и не является коммерческой тайной). 

22. Нужно ли на проведение общего собрания членов ТСЖ приглашать собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ?

На общем собрании членов ТСЖ можно приглашать собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ. Но правом голоса такие собственники – не члены ТСЖ – на этом собрании обладать не будут.

23. Могут ли члены ТСЖ обсуждать на своем общем собрании вопросы, которые не были указаны в его повестке дня?

В ч. 2 ст. 46 ЖК РФ говорится о том, что общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку его дня, а также изменять повестку дня.

Для обсуждения на собрании различных (непредвиденных) вопросов можно предусмотрительно в повестку дня собрания включить вопрос под названием «Разное». Данные вопросы носят информационный характер и по ним решения  приниматься не будут.

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу. — Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

1. Как и в отношении других корпоративных организаций, в ТСЖ высшим органом управления является общее собрание членов. Объем его полномочий определяется комментируемым Кодексом и уставом товарищества.

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены вопросы исключительной компетенции общего собрания.

3. Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет дополнительных вопросов, предусмотренных уставом товарищества.

4. Общее собрание членов товарищества как высший орган управления имеет право изъять из компетенции правления и самостоятельно решать отдельные вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

В правоотношениях, где имеется множественность лиц (например, в многоквартирном доме — более 2 квартир и более) для решения общих вопросов существует механизм общих собраний.В жилищном законодательстве есть два вида собраний с точки зрения участников таких собраний:

  • общие собрания собственников помещений (квартир, нежилых помещений)
  • общие собрания членов жилищных объединений, которые управляют домом — ТСЖ, ЖСК и иные некоммерческие объединения.

Общее собрание собственников

Общее собрание собственников является органом управления МКД. Именно, общее собрание решает:

  • какой способ управления домом выбрать — будет это управляющая организация или надо создать ТСЖ. А в некоторых случаях и вовсе непосредственно управлять домом.
  • как формировать фонд капитального ремонта — платить в «общий котел» или открыть специальный банковский счет;
  • кто будет пользоваться общим имуществом дома и на каких условиях (Интернет- провайдеры, рекламщики и т.д.)
  • кто будет в совете дома и какими полномочиями их наделить дополнительно.

Подробнее о полномочиях собрания собственников указано в ст. 44 Жилищного кодекса. Перечень полномочий также содержится в других нормативных правовых актах, которые регулируют жилищные отношения.

Протоколы общих собраний собственников подлежат передаче в жилищную инспекцию. Подробнее в статье.

Новые требования к протоколам общих собраний собственников (приказ Минстроя № 44/пр)

Общее собрание жилищного объединения

Наиболее распространённой формой жилищного объединения является — товарищество собственников жилья (ТСЖ), поэтому на примере ТСЖ и расскажу об общих собраниях.Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и решает следующие задачи:

  • избирает председателя товарищества, правление
  • утверждает смету доходов и расходов товарищества, а также отчет об исполнении такой сметы
  • устанавливает размер обязательных платежей членов товарищества, а также размер платежей собственников, которые не являются членами товарищества
  • изменяет Устав ТСЖ

Подробнее о полномочиях общего собрания членов ТСЖ в ст.145 Жилищного кодекса.

Можно ли вести съемку на общих собраниях собственников дома, членов ТСЖ

Виды собраний

Все общие собрания делятся на очередные и внеочередные.Очередным является собрание, сроки проведения которого предусмотрены, по общему правилу — законодательством и(или) Уставом (в случае собрания членов жилищным объединений), а также решениями собраний. Иными словами, очередное собрание — запланированное заранее и его проведение предусмотрено законом или решением собрания.

Будет полезна статья:  Минстрой разъяснил про начисление и взыскание пени за ЖКУ в 2020 году

Так, например, согласно ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса собственники обязаны проводить годовое собрание в течение второго квартала года, следующим за отчетным. Такое собрание будет относиться к очередному собранию. При этом собственники вправе на собрании решить, что очередное собрание будет проводиться не во втором квартале, а в первом или в иной срок.

Блог Инфокрафт ЖКХ

08.06.2020 16:16 8 Июня 2020 в 16:16 Ежегодно ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ обязаны утвердить годовой отчет об исполнении сметы доходов и расходов, утвердить новую смету на текущий год. Каждые два года, если не установлен в уставе иное, ТСЖ обязано переизбрать правление ТСЖ, а также председателя правления. Рассмотрим особенности проведения общих собраний членов ТСЖ в 2020 году в условиях распространения коронавируса. Годовое общее собрание членов ТСЖ можно провести до конца 2020 года

Федеральным законом от от 25.05.2020 № 156-ФЗ  был дополнен статьей 27 Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой в 2020 году годовое общее собрание членов ТСЖ проводятся в срок до 1 января 2021 года.

Законодательно не урегулирован вопрос о сроках проведения годовых собраний членов ТСЖ, а также круг вопросов, которые в обязательном порядке выносятся на такое собрание. Поэтому в Уставе ТСЖ предусматривают сроки ежегодных собраний и перечень вопросов. Например, утверждение отчета об исполнении сметы доходов и расходов и т.д.

В некоторых Уставах предусматривается порядок перевыборов членов правления, из состава которых уже новые правления избирают председателя правления.

На сегодняшний день, законодательно сроки годовых собраний членов ТСЖ перенесены, но в законе нет условий об автоматическом продлении полномочий правления и председателя правления до даты перевыборов. В такой ситуации можно столкнуться с тем, что банк, где у ТСЖ открыт специальный счет, прекратит осуществление операций до представления в адрес банка документов, подтверждающих полномочия председателя правления после истечения срока.

Идеальный вариант, если в уставе ТСЖ прямо предусмотрено, что полномочия правления и председателя по истечении срока, на который они избирались, продляются на определенный период, в том числе до даты перевыборов. Но если таких условий нет, то доказывать банку обратное будет сложно и практически бессмысленно (даже если найдете немногочисленные судебные решения о продлении полномочий председателя правления ТСЖ до срока перевыборов).

При таких обстоятельствах, стратегической задачей ТСЖ стоит обновить полномочия правления и председателя правления до истечения срока и проблем с банками. Ниже расскажем как провести собрание в условиях ограничительных мер и снизить вероятность оспаривания решения собрания.

Как провести очно-заочное собрание в условиях ограничительных мер

При выборе формы собрания ТСЖ в период ограничительных мер из-за коронавируса следует остановиться на очно-заочной форме собрания, которая позволит провести собрание и собрать кворум.

Очную форму собрания не рассматриваем поскольку в период ограничений есть запрет на массовые мероприятия. Очная форма предполагает проведение собрания в одном месте и в одно время всеми лицами, кто решит принять участие.

Единая программа для ЖКХ Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Заочная форма также не рассматривается, но по той причине, что заочное собрание  можно проводить после проведения очного, где отсутствовал кворум (ст. 47 ЖК РФ).

Заочное собрание с помощью системы не рассматриваем, так как система на сегодня до конца не развита и для собственников будет крайне сложна.

Для проведения собрания в очно-заочной форме собрания следует знать, что голоса на очной части собрания и на заочной будут суммироваться, а поэтому отсутствие собственника на очной части собрания ( в том числе по причине ограничительных мер) никак не лишает собственника проголосовать в заочной части путем заполнения письменного решения.

При проведении собрания следует исходить из общих правил, которое позволяет оспорить решение членов ТСЖ.

Решение может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, если (ст. 181.4 ГК РФ):

  • допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

  • у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

  • допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

  • допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Из вышеперечисленного, при проведении собрания членов ТСЖ в период ограничительным мер самым важным является соблюдение порядка созыва, подготовки и проведения собрания.

Мы подготовили чек-лист по проведению собрания членов ТСЖ в период пандемии, где собраны советы, выполнение которых поможет снизить риск оспаривания решения членов ТСЖ.

Сразу обозначим, что на территориях субъектов РФ действуют в той или иной степени ограничительные меры, в том числе на проведение массовых мероприятий, масочные режимы и т.д. Запрета на проведения собраний членов ТСЖ нет, но отнести собрание к массовому мероприятию можно. Поэтому проведя собрание на улице, во дворе дома, вы действуете на свой страх и риск с точки соблюдения норм конкретного субъекта РФ. Рекомендации даны, в-первую очередь, для соблюдения требований ЖК РФ. В данном случае при рекомендации проводить собрание в очно-заочной форме мы исходим из того, что законодательно нет требований к минимальному количеству участников очной части собрания, поэтому даже при наличии двух членов ТСЖ, присутствующих на очной части, требования законодательства формально будут соблюдены, а для сбора кворума делается упор на заочную часть собрания.

Наименование рекомендации

Описание рекомендации

Оформите уведомление о проведении собрания с рекомендациями по соблюдению мер профилактики распространения коронавируса

Укажите в уведомлении о собрании, чтобы на собрание приходили члены ТСЖ со средствами защиты — масками, перчатками, антисептиками, а также со своими ручками.

Место проведения очной части собрания выберите офис ТСЖ

Как правило, офис ТСЖ находится в МКД, которым управляет такое ТСЖ, поэтому вариант с офисом будет удобен. Да и лишний раз не придется иметь проблем с правоохранительными органами, которые могут предъявить претензии по несоблюдению законодательства в части ограничительных мер.

Укажите в уведомлении о собрании все удаленные способы ознакомления с документами и информацией, которые будут рассматриваться на собрании

На волеизъявления собственника может влиять отсутствие достоверной информации о предмете вопроса.

Например, член ТСЖ не сможет проголосовать за утверждение отчета об исполнении сметы доходов и расходов, если он такой сметы даже не видел, поскольку на очную часть собрания не ходил или не стал идти в офис ТСЖ для ознакомления.

Варианты ознакомления с информацией:

  • размещение документов на сайте ТСЖ или в социальных сетях;

  • предоставление документов по запросу на e-mail;

  • размещение документов в облачном хранилище и предоставление доступа к документам через ссылку на телефон.

Уведомьте собственников о собрании всеми доступными способами

Не ограничивайтесь в способах уведомлении о собрании.

Часто, именно из-за ненадлежащего уведомления о собрании включая и другие факторы, оспариваются решения собраний. Например, не стоит ограничиваться размещением объявления в подъезде дома, поскольку при таком способе уведомления, у членов ТСЖ может быть дополнительный довод в суде. Ведь из-за ограничительных мер передвижения населения уменьшилось, поэтому и вероятность увидеть объявление также мала, а также вероятность ознакомиться с документами, рассматриваемыми на собрании.

Также использование множества способов уведомлений может увеличить вероятность сбора кворума собрания.

Примеры уведомлений:

  • разместите краткое уведомление о собрании на платежном документе и укажите контактные данные для уточнения и ознакомления с документами;

  • сделайте рассылку информационных сообщений посредством ГИС ЖКХ;

  • разместите уведомление в соц сетях и(или) на сайте ТСЖ.

Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России Сайт: burnyashev.ru Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти Другие публикации в блоге Компания “Инфокрафт” запустила сервис онлайн-голосования Читать Организация мест для курения в многоквартирных домах: механизм и практика Читать Договор с региональным оператором на обращение с ТКО: ловушки договора и как их избежать Читать

Как сочетается компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов товарищества собственников жилья? В какой степени устав ТСЖ может изменять и дополнять нормы ЖК РФ о компетенции общего собрания членов ТСЖ?

Буква закона

Собственники жилья могут выбрать один из трех способов управле­ния многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товари­ществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализирован­ным потребительским кооперативом;
  3. управление управ­ляющей организацией.

Часть 2 ст. 161 ЖК РФ

Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 44) установил, что органом управления многоквартирным домом (МКД) является общее со­брание собственников помещений в таком доме. Этот орган су­ществует всегда, независимо от того, каким способом управля­ется многоквартирный дом. При помощи общего собрания соб­ственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом МКД, т. е. опре­делять, какие задачи ставят на ближайшее время и перспективу, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкла­дывать в поддержание и развитие своего дома. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений — это прямой ин­терес собственников помещений, поскольку именно они в наи­большей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (ст. 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК РФ):

  • о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его рас­ширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограни­чений пользования им;
  • пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рек­ламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собствен­ников помещений в многоквартирном доме;
  • определении лиц, которые от имени собственников уполно­мочены на заключение договоров об использовании обще­го имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию реклам­ных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
  • уменьшении размера общего имущества путем реконструк­ции многоквартирного дома;
  • выборе способа управления многоквартирным домом и из­менении способа управления;
  • выборе управляющей организации для управления много­квартирным домом или лиц, оказывающих услуги или вы­полняющих работы по содержанию и ремонту многоквар­тирных домов;
  • условиях договора управления многоквартирным домом;
  • перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;
  • создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава;
  • решении других вопросов, отнесенных Жилищным кодек­сом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, — это самые главные вопросы управления МКД как недвижимым имуществом. Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для МКД. Тем самым они берут на себя ответственность за последствия своих решений. Кто бы затем не осуществлял управление домом (сами собственники по­мещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен дей­ствовать в соответствии с решениями собственников. Именно поэтому общее собрание собственников помещений является высшим органом управления МКД.

Ежегодно проводить годовое общее собрание — это обязан­ность собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). У соб­ственников помещений есть также право помимо годового про­водить общие собрания так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными.

В случае если управление многоквартирным домом осущест­вляет товарищество собственников жилья, то согласно Жилищ­ному кодексу РФ часть полномочий общего собрания собствен­ников помещений по решению некоторых вопросов, связанных с управлением и содержанием общего имущества в многоквар­тирном доме, передается на рассмотрение товарищества. К ним относятся вопросы:

  1. об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  2. выборе управляющей организации по управлению много­квартирным домом или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, и заключении договоров с ними;
  3. условиях договора управления многоквартирным домом, включая перечень работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества и размер платы за работы и услуги.

Первый вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ, второй и третий — к полномочиям правления това­рищества, но согласно ч. 4 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества соб­ственников жилья Жилищный кодекс РФ отнес все вопросы, свя­занные с деятельностью самой организации — товарищества соб­ственников жилья, среди которых:

  • внесение изменений в устав товарищества;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации товари­щества;
  • избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • образование специальных фондов товарищества, в т. ч. ре­зервного фонда, фонда на восстановление и ремонт обще­го имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  • принятие решения о получении заемных средств, в т. ч. бан­ковских кредитов и другие вопросы, предусмотренные Жи­лищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

Жилищный кодекс РФ четко разграничил компетенции обще­го собрания собственников помещений и общего собрания чле­нов ТСЖ. Общее собрание собственников помещений — орган управления многоквартирным домом. Общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества, но не орган управ­ления многоквартирным домом, даже если в товарищество входят все собственники помещений или их подавляющее большинство.

Товарищество не вправе решать вопросы, которые законо­датель не включил в его полномочия, например о проведении ремонта общего имущества, сдаче в аренду объектов общего имущества, уменьшении размеров общего имущества и другие. Включенные в устав товарищества положения, отнесенные за­конодательством к компетенции общего собрания собственников помещений, являются нелегитимными. Устав ТСЖ не должен про­тиворечить установленным законодательным нормам в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Источник: журнал «Управление многоквартирным домом».

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий