Федеральный закон 214 о долевом строительстве: общие сведения, обзор и постатейный комментарий

Федеральный закон № 214-ФЗ обеспечивает правильное и грамотное построение отношений в сфере строительства между дольщиком и застройщиком, позволяет регламентировать каждый аспект их отношений в отдельности и целиком. По ФЗ № 214-ФЗ узнают особенности участия в долевом строительстве многоэтажных зданий и других строений. Регистрация права – процедура, которая требует знания федерального закона. Во 2 статье можно ознакомиться с понятиями, которые используются в законе.

ФЗ № 214-ФЗ – это гарант необходимых правовых норм и актов для совершения сделки.

Содержание

Сфера влияния

Федеральный закон об участии в долевом строительстве регулирует поиски вкладчиков, процесс оформления права собственности контролируется указанным нормативным актом и включает в себя правовые нормативы по защите инвесторов, вкладчиков, дольщиков.

Права законодательства влияют на физических лиц, которые имеют договор участия в долевом строительстве.

Документ способен оградить собственника от следующих ситуаций:

1. Мошенничество. Хоть оно маловероятно при заключении такого договора. Часто регистрируют ситуации сбора денег на стройку, которой нет. Статья 3 214-ФЗ предусматривает, что договор составляется после того, как получено разрешение на строительство.
2. По ДДУ исключена повторная перепродажа недвижимости, проведения мошеннических манипуляций. Договор должен быть заключён на бумаге и подписан участниками соглашения. Обязательное условие – регистрация в специализированных органах. После осуществления юридических процедур бумага вступает в силу и действует для собственника гарантом.
3. Если застройщик объявил о банкротстве, то законодательство позаботилось о защите совладельцев и других физических лиц, которые участвуют в стройке. Участнику гарантируется выполнение обязательств по договору за средства, вырученные от зарегистрированного имущества девелопера.

Стройка жилья регулируется специальной структурой – Комплексом градостроительной политики. Уполномоченные органы контролируют работу. Составляя договор, элементы стройки детализируются: указывают номер дома, улицу, квартиру и детали, которые касаются стройки.

Строительство с долевым участием регламентировано 214-ФЗ, статьи закона указывают на правовые аспекты строительной деятельности, касающиеся застройщика и вкладчиков.

Долевое строительство

Такой вид строительства подразумевает особый вид инвестиций. Физические лица становятся дольщиками, будущими жильцами; аспекты стройки регулируются с помощью правильно составленного договора долевого участия в строительстве.

Преимущество такой сделки в том, что покупка жилья на начальной стадии гораздо дешевле. Такая модель типов продажи жилья популярна, ведь квадратный метр стройки гораздо дешевле, чем квадратура готовой квартиры.

Но, важно помнить, что такой вариант строительства опасный для дольщиков. Даже если застройщик утвердил проект, а действия выполняются согласно законодательству, вероятность непредвиденных обстоятельств велика, поэтому нюансы обсуждаются с застройщиком, прописываются в договоре.

Действия застройщика контролируются на каждом этапе:

1. Функционирует комитет по градостроительству, в котором создаются инвестиционные проекты, а также контролируется их деятельность.
2. Структура занимается новыми проектами и решает вопросы обманутых дольщиков.
3. Комитет влияет на продолжительность стройки, если она специально затягивается застройщиками.
4. Далеко не все дольщики претендуют на возврат своих денег, аспект зависит от правильности составленного договора.

Новый, усовершенствованный закон о долевом строительстве контролируется Комитетом градостроительства. Ст. 18 указывает на правомерность расходования вложенных денег застройщиком. Ст. 6 Федерального закона – это залог, гарантия точной сдачи объекта, ст. 7 выступает заверением качественной постройки недвижимости по договору.

Договор долевого участия

Что такое ДДУ – сделка, которая содержит основные положения касательно процесса стройки. Текст составляется в письменной форме, подписывается физическими лицами, которые участвуют в сделке. По документам, каждый дольщик вкладывает сумму денег, после окончания стройки застройщик обязуется отдать каждому собственнику заранее выбранную квартиру.

Рекомендуем ознакомиться: Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика

Пункты, которые включает ДДУ:

• точное обозначение объекта недвижимости;
• характеристики, параметры недвижимости, нюансы стройки;
• длительность стройки;
• стоимость оплаты, сроки погашения;
• гарантийные сроки;
• ответственность застройщика в случае невыполнения обязательств.

Застройщик регистрирует каждый договор, расходы при этом берёт на себя. Неправомерные действия обжалуются в суде. Договор регистрируют в Регистрационной палате. Процессом оформления занимается девелопер.

Деятельность состоит из следующих этапов:

1. Дольщик обязуется предоставить бумаги, копии и оригиналы.
2. Оплата госпошлины – обязанности застройщика, для собственной безопасности чеки прикрепляются к делу.
3. В регистрационную палату следует предоставить бумаги, приложив заявления от участника в строительстве и самого застройщика.
4. Получить документы после регистрации. Срок первичной регистрации занимает 10 рабочих дней.

От государственного реестра зависит легальность действий, Статья 14 указывает на особенность обращения по залогу, который должен фиксироваться в ДДУ.

Важные аспекты договора

Любые взносы осуществляются только после регистрации бумаг. Если поступают требования оплатить какие-либо суммы до полного оформления, то это расценивается как серьёзное отклонение от 214-ФЗ. Каждое заинтересованное в стройке физическое лицо имеет право потребовать пакет документов, чтобы убедиться в их легальности.

Застройщик должен иметь следующие бумаги:

• учредительная документация;
• оригинал свидетельства о регистрации объекта;
• заверенные документы с налоговой инспекцией;
• утверждённый годовой отчёт, сведения о деятельности за 3 года.

Проектная документация должна содержать всю необходимую и важную информацию, макет будущей недвижимости, информацию о самом застройщике. Конечный результат стройки должен соответствовать всем нормативам и параметрам, что были оговорены перед оформлением сделки. Если в процессе были внесены изменения, то они должны в обязательном порядке быть отмеченными в договоре.

Привлечение застройщика его должностных лиц при не качественно сделанном объекте, это право каждого дольщика. Имея все документы, договора и бумаги в наличии судебное решение будет в пользу вкладчика. Статья 11 Федерального закона – это передача прав требований, которые описаны в договоре.

Уступка права требования

Уступка права – это вариант легальной замены кредитора в уже зарегистрированном обязательстве. Данный договор – это сделка, которая подразумевает передачу прав одного кредитора другому, тот может принять бумагу или отказаться от неё.

Указанный документ имеет два вида:

1. Возмездный договор. Заключается, когда новый кредитор обязуется предоставить в заклад принадлежащее ему имущество. В этом случае составляется договор купли продажи.
2. Бесплатный договор. Права кредитора переходят второму физическому лицу, юридически оформляется как акт дарения, не имеет дополнительной документации.

Юридически уступка права по требованию – это сделка, которая составляется юридической инстанцией с учётом индивидуальных нюансов каждого дела. Эта бумага подтверждает правомерность передачи права от одного гражданина другому. Существуют основные требования при составлении договора, которые следует учитывать.

При подписании нужно учитывать следующее:

• сделка не может состояться, если в предыдущем договоре имеется запрет;
• уступка права требования создаётся в том же формате, что и договор;
• при передаче права согласие должника не нужно, если данный пункт не прописан в договоре;
• старый кредитор обязуется передать нужную информацию по делу;
• новый кредитор получает права предыдущего, которые были активными на момент составления сделки.

Ко всем документам должны прилагаться дополнительные бумаги по делу при передаче участнику долевого строительства его прав.

Исполнение обязательств по договору

Федеральный закон № 214 предусматривает гражданское долевое участие в строительстве. Участники сделки дают согласие исполнять обязательства, прописанные в бумагах. При невыполнении договорённостей к участнику договора применяются прописанные санкции.

Каждая из сторон должна отдавать себе отчёт в действии и выполнять прописанные обязательства.

Рекомендуем ознакомиться: Что делать участнику долевого строительства если он нуждается в незамедлительном заселении Гражданский кодекс предусматривает применение санкций в случае невыполнения обязательств по договору:

1. Штраф за неустойку. Этот пункт чётко оговаривается обеими сторонами при оформлении документации. Законом определяется сумма, которая оплачивается в случае невыполнения условий сделки. Нюансы, которые касаются штрафных санкций, должны быть отмечены в документах.
2. Залоговое имущество служит гарантией, многие юридические операции составляются на основе залога. ГК РФ включает последние изменения, поэтому в случае невыполнения договорённостей, дольщик может претендовать на залоговое имущество.
3. Поручительство выступает залогом выполнения обязательств по договору. Поручитель обязуется выполнить условие, если основной кандидат по каким-либо причинам не сможет этого сделать. Основная суть такой сделки в том, что дольщик имеет в лице поручителя гарантию выполнения сделки.
4. Гарантия банка. В соответствии с настоящим, действующим законодательством по недвижимости, банк может выполнить юридическую сделку. При соглашении первого лица составляется договор, по которому банк при невыполнении условий выплачивает оговорённую сумму определённому физическому лицу.

Чтобы изменить условия договора долевого участие, требуется нотариально заверенный пакет документов. Ст. 21 предполагает информацию о самом проекте строительства.

Проектная декларация

В проектной декларации в соответствии с частью 1 ст. 19, застройщик имеет право указывать данные, которые не противоречит настоящему нормативному акту, информация подтверждённая документально. Статья 20 отвечает за достоверные данные о застройщике, на основании настоящего Федерального закона. Все личные сведения, а также детальную информацию обо всех участниках сделки.

Также, заполнение декларации согласно части 2 статьи 20 должно быть правдивым и соответствовать внесённым изменениям, установленным действующим нормативно-правовым актом.

Основные сведения, что указывают в документе:

1. Личные, детальные данные, официальные адреса, электронные адреса, официальные сайты, счёт уплаты, цены.
2. Номер государственного реестра, а также свидетельство о получении данного документа.
3. Информация об участниках сделки, тех, кто имеет более 5 % голосов. Составляется документ, который содержит личные данные дольщиков, процентное соотношение голосов по недвижимости жилья.
4. Финансовые отчёты за год, кредитные ставки, расход средств.
5. Сведения о членстве застройщика в сопутствующих организациях по строительству.

Проектная декларация составляется на основе предоставленной застройщиком информации. Все сведения должны быть предоставленными заинтересованным лицам.

Расчёт неустойки

По новому закону каждый участник имеет полномочия требовать выплатить неустойку за невыполнение договорённостей.

Требования можно выдвигать в случае, если:

• сдача новостройки по ФЗ прошла установленные сроки;
• один из участников расторгает договор;
• застройщик сдал не добросовестно выполненную работу и отказывается устранять неполадки.

Неустойка насчитывается с того числа, когда вносятся деньги на строительство, по момент расторжения договора. В случае, когда просрочена сдача квартиры, то неустойка высчитывается со следующего дня после прошедшей даты.

Если дольщик и застройщик оговорили время устранения неполадок, но они не были выполнены последним, то сумма насчитывается после оговорённой даты.

Обязательства по передаче застройщик берёт на себя порядок, установленный статьями в 214 ФЗ.

Защита прав граждан

Нормативный акт, принятый на федеральном уровне, призван контролировать и регулировать отношения между застройщиком и другими участниками процесса. Так, отдельные нормы регламентированы действия в сфере защиты прав участников стройки статьёй 23.2. Государство – это единственный защитник граждан, чьи права нарушены.

Указанная статья подробно описывает необходимые для застройщика действия, которые направлены на защиту дольщиков.

Так, согласно статье застройщик обязан:

• вести белую бухгалтерию;
• создать компенсационный фонд;
• отчислять суммы установленного размера в компенсационный фонд.

Если застройщик нарушил права участников сделки, ему грозит судебное разбирательство. Для начала судебного дела одному из участников сделки следует написать заявление. Суд признаёт сделку недействительной, если для этого имеются доказательства и серьёзные на то основания.

Доле­вое стро­и­тель­ство свя­за­но с при­вле­че­ни­ем денеж­ных средств граж­дан, у кото­рых воз­ни­ка­ют пра­ва соб­ствен­но­сти на еще не постро­ен­ный дом. Для того, что­бы обез­опа­сить граж­дан от рис­ка утра­ты иму­ще­ства или полу­че­ния нека­че­ствен­но­го жилья, в 2004 г. был при­нят ФЗ 214 “Об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве МКД…” Рас­смот­рим, каким обра­зом ФЗ о доле­вом стро­и­тель­стве регу­ли­ру­ет отно­ше­ния меж­ду застрой­щи­ка­ми и участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства сей­час? Акцен­ти­ру­ем так­же вни­ма­ние на про­ис­шед­ших в кон­це 2018 г. изме­не­ни­ях в законе. Убе­дим­ся в том, что инте­ре­сы доль­щи­ков защи­ща­ют­ся как обещано.

Федеральный закон № 214 — ФЗ об участии в долевом строительстве

Когда можно привлекать деньги граждан

Закон поста­нов­ля­ет, что при­вле­кать ср-ва граж­дан мож­но толь­ко в двух случаях:

• на осно­ва­нии ДДУ (дого­во­ра о доле­вом участии);
• в ЖСК (жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве), веду­щем стр-во на земель­ном участ­ке, выде­лен­ном им в без­воз­мезд­ное вре­мен­ное поль­зо­ва­ние из госу­дар­ствен­но­го или муни­ци­паль­но­го земель­но­го фонда.

Феде­раль­ный закон 214 не каса­ет­ся инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти, свя­зан­ной со стро­и­тель­ством недви­жи­мых объ­ек­тов, в т. ч. и МКД, кото­рая не осно­ва­на на ДДУ. Юри­ди­че­ские лица или ИП, свя­зан­ные с инве­сти­ци­я­ми, не име­ют пра­во пере­да­вать жилье в соб­ствен­ность по дого­во­ру уступ­ки тре­бо­ва­ний (ч. 3, ст. 1 ФЗ 214).

Закон о ДДУ име­ет отношение:

• к про­грам­ме рено­ва­ции, про­во­ди­мой в Москве;
• к защи­те доль­щи­ков при несо­сто­я­тель­но­сти застрой­щи­ков (осно­ва­ние — ФЗ № 218 от 29.07.2017 г. О пуб­лич­но-пра­во­вой защи­те прав дольщиков).

Кто такие застройщики

В роли застрой­щи­ков могут быть, соглас­но ст. 2 ФЗ 214:

• хозяй­ствен­ное обще­ство с опы­том стр-ва МКД не менее 3 лет, общей пло­ща­дью постро­ен­ных объ­ек­тов не менее 5000* м2 и раз­ре­ше­ни­ем на веде­ние тако­го стр-ва, име­ю­щее в соб­ствен­но­сти (арен­де или суб­арен­де) земель­ный участок;
• неком­мер­че­ская фон­до­вая орга­ни­за­ция, создан­ная в соот­вет­ствии с зако­ном о защи­те дольщиков.

*Зна­че­ние, уста­нов­лен­ное послед­ней редак­ци­ей зако­на от 25.12.2018 г.

Объекты долевого строительства

Объ­ек­та­ми могут высту­пать не толь­ко жилые/нежилые поме­ще­ния, но так­же маши­но­ме­ста, кото­рые пере­да­ют­ся доль­щи­ка­ми после того, как застрой­щи­ку дали доб­ро на вве­де­ние объ­ек­та в эксплуатацию.

Что нового появилось в Федеральном Законе № 214 в 2018 — 2019 гг.

ФЗ № 214 пре­тер­пе­ва­ет непре­рыв­ные изме­не­ния. Суть зако­на, тре­бо­ва­ния к застрой­щи­кам, поря­док выпла­ты неустой­ки доль­щи­кам рас­кры­ты в этой ста­тье.

Отмена жилищных сертификатов

В июле 2018 г. из ч. 2 ст.1 ФЗ 214 убра­ли, нако­нец, под­пункт 2, раз­ре­ша­ю­щий при­вле­че­ние средств граж­дан эми­тен­та­ми земель­ных участ­ков (соб­ствен­ни­ка­ми и арен­да­то­ра­ми) путем про­да­жи им жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов. Дан­ная фор­ма при­вле­че­ния поз­во­ля­ла застрой­щи­кам брать фак­ти­че­ски день­ги в долг у насе­ле­ния вза­мен на не под­креп­лен­ные в пра­во­вом смыс­ле обе­ща­ния предо­ста­вить на эти сред­ства жилье. Век­сель­ные дого­во­ры не содер­жа­ли инфор­ма­ции о кон­крет­ной квар­ти­ре, в резуль­та­те чего прак­ти­ко­ва­лась про­да­жа боль­ше­го коли­че­ства век­се­лей, чем было жилых поме­ще­ний в воз­во­ди­мых МКД.

Вни­ма­ние! Эми­тен­ты, раз­ме­стив­шие жилищ­ные сер­ти­фи­ка­ты до 1.07.2018 г., име­ют пра­во при­вле­кать при их помо­щи ср-ва доле­вых участников.

Больше информации о застройщике и безналичная оплата

Застрой­щи­ки теперь про­хо­дят более тща­тель­ную про­вер­ку. Полу­чить раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство МКД и подоб­ных объ­ек­тов теперь не так просто.

Доба­ви­лась инфор­ма­ция, кото­рую дол­жен предо­став­лять застрой­щик (ст. 3.1 ФЗ):

• гра­до­стро­стро­и­тель­ный и пла­ни­ро­воч­но-орга­ни­за­ци­он­ный пла­ны участ­ка под строительство;
• доку­мен­ты, инфор­ми­ру­ю­щие о нали­чии соб­ствен­ных финан­сов и ста­биль­но­сти застройщика;
• инфор­ма­ция о про­це­ду­ре банкротства;
• изве­ще­ние о нача­ле стр-ва или рекон­струк­ции объекта;
• номер сче­та и бан­ков­ские рек­ви­зи­ты, сооб­ще­ние об откры­тии и закры­тии счета.

Изме­нил­ся п. 3 ст. 5:

Опла­та цены дого­во­ра (еди­но­вре­мен­ная или поэтап­ная) про­ис­хо­дит без­на­лич­ным спо­со­бом (поправ­ка была сде­ла­на 1 июля 2018 г.).

Одна­ко тре­бо­ва­ние к мас­шта­бам стро­и­тель­но­го опы­та умень­ши­лось с 10 тыс. кв. м. до 5 тыс:

С 25 декаб­ря 2018 г. раз­ре­ше­но при­ни­мать уча­стие в доле­вом стро­и­тель­стве застрой­щи­кам, постро­ив­шие объ­ек­ты с общей сум­мар­ной пло­ща­дью не менее 5 тыс. кв. м.

Обеспечение обязательств застройщика изменилось

Увы, но ФЗ 214 уста­нав­ли­ва­ет обя­за­тель­ства застрой­щи­ка более перед бан­ка­ми, чем перед участ­ни­ка­ми доле­во­го стро­и­тель­ства. И все ново­вве­де­ния в этой обла­сти каса­ют­ся упро­ще­ния про­це­ду­ры заклю­че­ния ДДУ для застрой­щи­ков и кре­дит­ных организаций.

По-преж­не­му основ­ным спо­со­бом обес­пе­че­ния дол­го­вых обя­за­тельств застрой­щи­ка перед доль­щи­ком явля­ет­ся залог, в роли кото­ро­го высту­па­ет сам земель­ный уча­сток и объ­ект неза­вер­шен­но­го стр-ва. Залог дол­жен обес­пе­чи­вать воз­врат денеж­но­го взно­са и упла­ту неусто­ек в виде пени и штра­фов доль­щи­ку со сто­ро­ны застрой­щи­ка (п.4 ст. 13 ФЗ 214). Одна­ко если застрой­щик кре­ди­ту­ет­ся не толь­ко у доле­во­го участ­ни­ка, а преж­де него взял целе­вой займ в бан­ке, то зало­го­дер­жа­те­лем будет банк:

Ч. 7 ст. 13 в новой редак­ции гла­сит, что пере­да­ча зало­га дру­гим зало­го­дер­жа­те­лям воз­мож­на толь­ко с согла­сия доль­щи­ков, если толь­ко он не пере­дан в банк в каче­стве обес­пе­че­ния воз­вра­та кре­ди­та. Добав­ле­ние усло­вия “с согла­сия доль­щи­ка” никак не умень­ши­ло пре­иму­ще­ствен­ное пра­во бан­ка на залог застройщика.

Ч. 6 ст. 13 ФЗ 214 допус­ка­ет при­вле­че­ние денег доле­вых участ­ни­ков, если:

• зало­го­дер­жа­те­лем будет при­знан банк, где был взят целе­вой кредит;
• зало­го­дер­жа­тель согла­сит­ся рас­смат­ри­вать зало­жен­ное иму­ще­ство в каче­стве гаран­та и будет согла­сен, с тем, что с вво­дом объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию пра­во зало­га пере­ста­нет рас­про­стра­нять­ся на ОКС (на осно­ва­нии п.8 ст.13).

Бре­мя обя­за­тельств, воз­ло­жен­ных на застрой­щи­ков, ста­ло умень­шать­ся еще в 2017 г.: из ФЗ убра­ли ст. 15.1, 15.2 и 15.3, а из ст. 12.1 — пп. 2 и 3, кото­рые, поми­мо зало­га, мог­ли высту­пать гаран­ти­ей воз­вра­та ср‑в дольщику:

• Обес­пе­че­ние обя­за­тельств застрой­щи­ка путем бан­ков­ско­го поручительства.
• Стра­хо­ва­ние граж­дан­ской ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка (обя­зан­ность заме­ни­ли пра­вом, соглас­но ст. 15.6).
• Обя­за­тель­ство застрой­щи­ка заклю­чать дого­во­ры пору­чи­тель­ства с дру­ги­ми лица­ми, если его устав­ный капи­тал менее 10 % от сто­и­мо­сти объекта.

Деньги дольщиков будут размещаться на особых счетах

Важ­ное ново­вве­де­ние про­изо­шло 25 декаб­ря 2018 г.

Если застрой­щик вос­поль­зо­вал­ся целе­вым кре­ди­том, день­ги застрой­щи­ков долж­ны раз­ме­щать­ся на сче­те эскроу в том же бан­ке, где кре­ди­ту­ет­ся застрой­щик (п.1.1 ст. 15.4).

Плю­сы для доль­щи­ка здесь в том, что день­ги теперь под кон­тро­лем бан­ков, и не могут исполь­зо­вать­ся неиз­вест­но на что. (Как выяс­нит­ся далее, день­гам доль­щи­ков мож­но най­ти еще 101 спо­соб полез­но­го применения).

Мину­сы ново­вве­де­ния — счет эскроу бес­про­цент­ный, и забрать день­ги доле­вой участ­ник с него про­сто так не сможет.

Рас­тор­же­ние дого­во­ра в одно­сто­рон­нем поряд­ке воз­мож­но для доль­щи­ка в сле­ду­ю­щих случаях:

• невы­пол­не­нии застрой­щи­ком сво­их обязанностей;
• несо­от­вет­ствии каче­ства объ­ек­та дого­вор­ным требованиям;
• при дру­гих при­чи­нах, опи­сан­ных в.ст. 9;
• по тре­бо­ва­нию кре­ди­то­ра досроч­но пога­сить займ и обра­ще­нию взыс­ка­ния на ЗУ;
• при банк­рот­стве или лик­ви­да­ции застройщика.

Застрой­щик сам дол­жен сооб­щить в банк о “нали­чии осно­ва­ний для рас­тор­же­ния дого­во­ра” доль­щи­ком, но толь­ко в одном слу­чае — при тре­бо­ва­ни­ях кре­ди­то­ра о воз­вра­те кре­ди­та. Хотя банк пре­крас­но осве­дом­лен о сво­их соб­ствен­ных тре­бо­ва­ни­ях. А о невы­пол­не­нии сво­их основ­ных обя­за­тельств по ДДУ, банк­рот­стве или лик­ви­да­ции мож­но и не сообщать.

Полу­ча­ет­ся, бан­ку важ­ны толь­ко соб­ствен­ные инте­ре­сы, а доль­щик по-преж­не­му не избав­лен от всех осталь­ных рис­ков (мало того, что банк бес­плат­но вер­тит­ся на его сред­ствах и дает их в виде кре­ди­тов застрой­щи­кам). Пре­крас­ная схе­ма: все в одних руках. Рань­ше доль­щи­ки зави­се­ли от застрой­щи­ков, а теперь обе сто­ро­ны ДДУ в зави­си­мо­сти от банков.

• Банк в рам­ках борь­бы с кор­руп­ци­ей, отмы­ва­ни­ем денег и тер­ро­риз­мом может отка­зать­ся от заклю­че­ния дого­во­ра-эскроу с одной из сто­рон. Вто­рая сто­ро­на полу­ча­ет воз­мож­ность одно­сто­рон­не­го рас­тор­же­ния дого­во­ра (п. 11, ст. 15.5).
• Еще один риск для доль­щи­ка — воз­мож­ность утра­ты лицен­зии самим бан­ком на фоне мас­со­вых отзы­вов лицен­зий. Хотя иметь эскроу сче­та могут дале­ко не все бан­ки (пра­во на такие сче­та сопря­же­ны с рядом тре­бо­ва­ний), это не дает пол­ной гаран­тии, что одна­жды и такой банк не разорится.

Бан­ков со спец-сче­та­ми все­го око­ло двух десят­ков: мало­ва­то для огром­ной армии застрой­щи­ков и кре­ди­то­ров. Это может поро­дить дефи­цит кре­ди­то­ва­ния, рост про­цент­ной став­ки и, как след­ствие, подо­ро­жа­ние жилья на пер­вич­ном рынке.

На что теперь идут деньги дольщиков

Ску­пая стро­ка ст.18 о том, что “день­ги доле­вых участ­ни­ков могут быть исполь­зо­вать­ся толь­ко на стро­и­тель­ство МКД и дру­гих объ­ек­тов” с 2004 г. пере­ро­ди­лась в гигант­скую про­сты­ню с 20 пунк­та­ми при­ме­не­ния ср‑в. Теперь день­ги доль­щи­ков застрой­щик может исполь­зо­вать абсо­лют­но на все, что свя­за­но с этим стро­и­тель­ством и не только:

• при­об­ре­те­ние земли;
• состав­ле­ние пла­нов застройки;
• под­ве­де­ние инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций и созда­ние объ­ек­тов инфраструктуры;
• дого­вор осво­е­ния территории;
• дого­во­ры о раз­ви­тии и ком­плекс­ном осво­е­нии территории;
• опла­ту про­цен­тов за кредиты;
• упла­та нало­гов и сборов;
• пла­та за содер­жа­ние поме­ще­ний, маши­но-мест до пере­да­чи их в собственность;
• реги­стра­ция прав собственности;
• пла­та ком­мер­че­ско­му испол­ни­те­лю застройщика;
• вре­мен­ное раз­ме­ще­ние сво­бод­ных средств застрой­щи­ка на депо­зи­те того же бан­ка, где нахо­дит­ся его рас­чет­ный счет (!).

Пол­ный спи­сок — в ст. 18  ФЗ 214.

Доль­щи­ки теперь пла­тят бук­валь­но за все. Сла­бо верит­ся как-то, что эти рас­хо­ды не будут вклю­че­ны в сто­и­мость жилья…

Заклю­че­ние

К поло­жи­тель­ным сто­ро­нам ФЗ № 214  об уча­стии в доле­вом стро­и­тель­стве мож­но отнести:

• отме­ну жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов и дру­гих цен­ных бумаг с целью при­вле­че­ния денег для строительства;
• более тща­тель­ную филь­тра­цию и про­вер­ку застройщиков;
• вве­де­ние без­на­лич­но­го спо­со­ба опла­ты цены договора;
• кон­тро­ли­ру­е­мое раз­ме­ще­ние средств дольщиков.

В то же вре­мя мож­но отметить:

• явное уси­ле­ние роли бан­ков в доле­вом строительстве;
• их при­о­ри­тет­ную роль в каче­стве залогодержателей;
• сни­же­ние тре­бо­ва­ний к обя­за­тель­ствам застрой­щи­ка перед доле­вы­ми участниками;
• уве­ли­че­ние целе­вых воз­мож­но­стей исполь­зо­ва­ния денег доль­щи­ков, в то вре­мя как послед­ние даже не име­ют пра­ва полу­чать за это проценты.

Дан­ные фак­то­ры в сум­ме не дают пол­ной гаран­тии доле­во­му участ­ни­ку и могут при­ве­сти к подо­ро­жа­нию жилья в новостройках.

Открыть пол­ную вер­сию  ФЗ 214 послед­няя редак­ция от 25 декаб­ря 2018 г.

Покупка квартиры – это ответственный шаг. Некоторые берут уже готовое жилье, а некоторые вкладывают деньги в долевое строительство. По сути, в новом многоэтажном доме будет уже квартира для тех, кто вложился в строительство изначально. Именно о ДДУ мы и поговорим в этой статье. Отношения в этом случае регулируются по Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Содержание

О чем говорит фз о долевом строительстве № 214

Настоящий федеральный закон был окончательно принят. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.

Очень много изменений было внесено в законодательство о банкротстве. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Наша редакция советует ознакомиться с положениями статьи 51 ЖК РФ касательно нуждающихся в жилье.

Что изменилось в последней редакции ФЗ 214

Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения уже были внесены. Эти изменения вступили в законную силу. Они коснулись важных моментов:

• Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
• Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
• Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
• Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
• Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
• Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
• В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
• В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

ФЗ 214-я последняя редакция. Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.

ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание

Многие изменения уже вступили в силу. Но есть некоторые поправки, которые только вступят в законную силу. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании.

Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:

• Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
• Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.

В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы.

Стоит отметить: если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.

Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Новая гарантия для дольщиков — это эскроу-счет

Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счет. Раньше деньги перенаправлялись на счет застройщика.

Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.

В новую редакцию фз 214 будут включены сведения о специальном счете, который станет обязательным для участия в строительстве.

Стоит отметить: Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам, в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты. Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.

Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.

Акт приема работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счет не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.

Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Стоит отметить: Регистрация ДДУ будет происходить только после оплаты взноса в компенсационный фонд.

Функции компенсационного фонда:

• Контроль за выплатами от застройщиков.
• Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
• Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
• Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.

Стоит отметить: в правительстве нашей страны разработали новые поправки в 214-й федеральный закон, которые касаются компенсационного фонда. Эти поправки устанавливают: порядок регистрации договора долевого участия, после того, как будут внесены взносы; порядок выплаты компенсации пострадавшим дольщикам.

Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.

Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.

Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступила в законную силу.