Договор с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: правила заключения, образец,

Содержание

imageБольшинство жилых домов в России обслуживаются управляющими компаниями (УК).

Эти организации предоставляют услуги по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества многоквартирного дома. УК взимает плату за коммунальные услуги, является исполнителем этих услуг.

Законодательная база

Договор управления многоквартирным домом (МКД) является базовым документом, который регулирует права и обязанности сторон.

В рамках этого договора собственники квартир являются заказчиками услуг, а управляющая организация является исполнителем этих услуг. Именно собственники жилья должны определять, какие работы нужно выполнять в доме.

О порядке и особенностях заключения договора управления МКД говорится в ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Рассмотрим основные выдержки из статьи:

  1. Договор заключается только с той УК, у которой есть лицензия на осуществление подобной деятельности.
  2. Сделка может заключаться в письменной либо электронной форме.
  3. Договор заключается с каждым собственником МКД на условиях, которые обозначены в решении на общем собрании собственников жилья.
  4. Одной стороной в договоре выступает УК, а второй – собственники квартир в МКД (не меньше 50% голосов от общего количества).
  5. Каждый собственник квартиры сам отвечает за свои обязанности по договору и не отвечает по обязательствам других жильцов МКД.

Нужен ли договор с управляющей компанией в 2021 году? Несомненно, ведь составление такого соглашения является способом организации хозяйственной деятельности в МКД.

В договоре прописывается состав общего имущества, конкретный перечень работ и услуг по содержанию дома, стоимость услуг, размер оплаты, ответственность сторон, порядок контроля, отчетность, срок действия соглашения, порядок разрешения споров.

Составление договора

При оформлении договорных отношений жильцы дома нередко теряются и не знают, где взять договор, как его составить.

В такой сделке, как выполнение услуг в МКД, важно пройти такие этапы составления договора:

  1. Разработка документа. Обычно договор разрабатывает управляющая компания, которая в дальнейшем передает черновик второй стороне соглашения для рассмотрения ключевых моментов.
  2. Ознакомление всех жильцов дома с текстом предварительного договора.
  3. Выпуск окончательной версии документа и дальнейшее его утверждение на общем собрании жильцов дома.
  4. Подписание сделки.

Содержание договора в каждом конкретном случае может быть разным, однако есть базовые требования по содержанию.

Так, в обязательном порядке в тексте документа должна быть прописана такая информация:

  • состав общего имущества МКД (полный перечень), адрес дома;
  • информация о работах или услугах по содержанию и ремонту общего имущества;
  • цена договора, размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества;
  • порядок осуществления контроля за выполнением исполнителем взятых на себя обязательств.

По согласованию сторон текст договора может быть дополнен другими важными для сторон пунктами.

Примерное содержание текста документа должно быть таким:

  1. Наименование документа, дата и место его составления.
  2. Наименование сторон сделки.
  3. Предмет договора. Нужно указать основание заключения сделки (согласно решения общего собрания собственников), прописать, что УК обязуется выполнять. Также в этом пункте можно прописать, что относится к общедомовому имуществу либо же дать ссылку.
  4. imageОбязанности сторон. Этот пункт можно разделить на два подпункта: в первом написать обязанности УК, а во втором – обязанности жильцов. Так, собственники обязаны своевременно производить оплату за услуги ЖКУ, предоставлять сотрудникам УК доступ к общественным местам для контроля инженерных систем, принимать участие в проведении собраний жильцов МКД, передавать показания счетчиков, при необходимости – предоставлять информацию о себе и о своей квартире. В обязанности УК входит обеспечение жильцов ресурсами, своевременное устранение проблем и неполадок, уведомление жильцов о планируемых ремонтных работах и др.
  5. Права сторон. Собственники МКД имеют право требовать от УК снижать тарифы на услуги при условии, что компания предоставляет услуги некачественно, не в полном объеме. А УК, в свою очередь, имеет право привлекать к осуществлению деятельности третьих лиц, а также может прекращать выполнять работы, если жильцы дома не платят за услуги.
  6. Цена договора. Описывается порядок начисления оплаты за услуги, периодичность оплаты, сроки, возможность увеличения платы при условии проведения аварийных работ и др.
  7. Ответственность сторон. Порядок уплаты пени и др.
  8. Контроль за исполнением УК условий сделки. Предоставление УК отчетов о выполненных работах, реагирование на обращение граждан, устранение дефектов и т. д.
  9. Срок действия договора – устанавливается в промежутке от 1 до 5 лет.
  10. Порядок изменения и расторжения договора – по инициативе собственника, управляющей компании, по обоюдному решению, в судебном порядке, в случае смерти собственника или ликвидации УК.
  11. Приложения. К договору нужно приложить такие документы: перечень обязательных к выполнению услуг УК, сроки устранения аварий, размер планы по ремонту, состав общего имущества и др.
  12. Подписи сторон.

Порядок расторжения договора с УК

Прекратить договорные отношения с УК в одностороннем порядке в 2021 году жильцы многоквартирного дома могут.

Для расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке жильцам нужно подготовиться:

  1. Найти вескую причину или несколько причин, по которым возникла необходимость прекратить договорные отношения с УК. Например, обслуживающая организация не выполняла работы по обслуживанию дома либо выполняла их, но с грубыми нарушениями либо некачественно; не предоставляла жильцам услуги, которые были прописаны в соглашении и др.
  2. Подготовить необходимые документы для расторжения договора. Члены инициативной группы дома должны подготовить такие документы: протокол общего собрания о принятом решении отказаться от услуг УК, письменные доказательства собственников на некачественную работу УК (жалобы граждан, заявления-обращения в Роспотребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию и др.), акты проверок работы УК, уведомление УК о том, что жильцы планируют расторгнуть сделку.
  3. Уведомить всех собственников квартир в МКД о проведении общего собрания всех жильцов.
  4. Провести собрание жильцов, о результатах которого в обязательном порядке нужно уведомить УК.

Судебный порядок расторжения договора с УК

Зачастую УК не готовы просто так расставаться с МКД, потому что считают, что качественно и в срок выполняют поставленные перед ним задачи. Но что делать, если это не так, как расторгнуть договор с управляющей компанией, если она этого не хочет?

В этом случае собственникам МКД нужно обратиться за решением спора в суд. Однако нужно иметь в виду, что судья может расторгнуть сделку только в одном случае – при грубом нарушении УК условий договора.

Под этим понимается нарушение условий сделки одной из сторон, которое повлекло для другой стороны договора такой ущерб, что она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.

К грубым нарушениям можно отнести систематические невыполнения УК услуг, неудовлетворительное выполнение таких услуг, отсутствие предоставление финансовых отчетов или отчетов о проделанных работах, причинение вреда имуществу МКД и др.

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, истец должен подготовить мощную доказательную базу (документы, фото, видеоматериалы, показания свидетелей), чтобы судья безоговорочно встал на его сторону.

Оплата за услуги УК без договора

Некоторых жильцов МКД интересует вопрос: «Может ли управляющая компания выставлять счета без договора?». Все дело в том, что если конкретный гражданин не заключил договор напрямую с УК, то это не значит, что договора нет вообще.

Он есть, а принят он был на общем собрании жильцов дома, поэтому он обязателен для всех собственников этого дома.

К тому же, обязанность по оплате ЖКУ установлена Жилищным кодексом РФ, а именно, статьями 153 и 155. И не важно, если у собственника договор или нет, обязанность оплаты услуг ЖКУ никто не отменял.

Ситуация, когда договор с УК не заключен

Что будет, если не заключить договор на предоставление услуг УК в 2021 году? Если от заключения соглашения отказывается отдельное лицо, тогда оно должно выступить на общем собрании жильцов дома и заявить о своем решении.

Тогда же на месте выбирается ответственный человек, который должен по возможности изменить некоторые детали, обговорить с УК, чтобы соглашение все-таки было равнозначным.

Если договора с УК не будет, то платить за коммунальные услуги все равно придется. Собственникам нужно будет найти другую компанию и заключить с ней договор. В противном случае каждому из них будет начисляться пеня за каждый день просрочки по платежам.

На что обратить внимание при подписании договора с УК?

Нередко собственники не сильно вникают в текст договора и не понимают, на какие пункты следует обращать внимание. А ведь подводные камни при заключении соглашения с УК существуют и нередко от незнания законодательства и правил оформления сделок люди страдают.

Так, при оформлении договора особое внимание нужно уделить таким пунктам:

  1. Применение тарифов – в соглашении важно прописать, что тарифы должна устанавливать не управляющая компания, а Федеральная служба по тарифам. В противном случае жильцы дома будут значительно переплачивать.
  2. Срок действия соглашения – он не должен превышать 5 лет. Если УК указывает в сделке срок свыше 5 лет, то нужно понимать, что это грубое нарушение законодательства.
  3. Обязательный перерасчет. Нередко в договоре УК делает запрет на перерасчет. Однако соглашаться на такое условие нельзя. По закону жильцы дома имеют право требовать снижения стоимость услуг, предоставленных с нарушением норм.
  4. Запрет на одностороннее расторжение договора. Такой пункт в соглашении является незаконным, поскольку по норме права собственники квартир могут расторгнуть соглашение, если УК грубо нарушает возложенные на нее обязательства.

Если никто из собственников не знаком с юридическими нюансами, тогда трудно сделать оценку правильности составления договора с УК. В этом случае лучше пригласить юриста, который сможет проанализировать сделку, дать рекомендации.

В противном случае упущение какого-то пункта в будущем может негативно повлиять на жильцов дома, а недовольство работой УК может стать причиной для поиска другой управляющей организации.

Ответы на вопросы по теме

Обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией?

Прямой обязанности законом не установлено. Если собственник не согласен с условиями договора, то он может предоставить свои поправки или возражения, оформить протокол разногласий, предоставить его на общем собрании всех жильцов дома.

Если УК отказывается подписывать сделку на новых условиях, то можно отказаться от ее услуг либо же обратиться в прокуратуру. Но если управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса местным муниципалитетом, тогда отказаться от заключения с ней договора собственники не могут.

Если не заключен договор с управляющей компанией, можно ли не платить за ее услуги?

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество. Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник должен содержать жилье и общее имущество МКД.

При этом каждый владелец квартиры должен регулярно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, ведь у каждого есть право владения жилым помещением.

В ст. 154 Жилищного кодекса РФ четко указано, что оплата за коммунальные услуги включает в себя оплату по ремонту и содержанию жилплощади, оплату за выполненные работы, связанные с управлением МКД, его ремонтом.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ все решения, которые принимаются на общем собрании жильцов МКД подлежат обязательному исполнению и являются обязательными для всех владельцев, даже тех, кто не участвовал в голосовании.

Это значит, что даже если человек не заключал письменный договор с УК, то это не говорит о том, что с него снимается ответственность по произведению оплаты за выполнение работы по ремонту и содержанию общедомового имущества.

Можно ли отказаться от услуг УК собственнику одной квартиры?

Отказаться от услуг управляющей компании владельцу одной квартиры в доме нельзя, так как право на избрание формы управления МКД было выбрано на общем собрании.

Поэтому если гражданин хочет отказаться от услуг УК, тогда он должен обсудить этот вопрос с другими жильцами, инициировав проведение собрания. И если на встрече всех владельцев квартир будет принято решение о смене УК, тогда вопрос об отказе будет решен в пользу недовольного собственника.

Договор управления МКД с УК – документ, в котором прописываются все права, обязанности собственников и управляющей компании. Именно на основании этого документа жильцы дома могут предъявлять свои требования касательно качества выполнения услуг, стоимости и т. д.

Расторгнуть договор собственники могут в одностороннем порядке, но при условии, если УК грубо нарушает условия договора.

Отсутствие документально оформленного соглашения не избавляет собственников от обязанности оплачивать коммунальные услуги. Для оформления договора с УК специалисты рекомендуют приглашать опытных юристов.

Читайте также:

  • Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ?
  • Как отказаться от управляющей компании?
  • Права и обязанности ТСЖ
  • Кто осуществляет контроль за деятельностью управляющих компаний ?

Обслуживание многоквартирных зданий происходит на основании письменного договора между управляющей компанией и жильцами дома. Большинство зданий курируются жилищными организациями, которые выступают в роли сервисных формирований. В рамках Жилищного кодекса России заключение договора с каждым жителем многоквартирного дома (МКД) является главным нормативом по управлению имуществом и оказанию услуг.

Порядок определения условий соглашения

Для выбора пакета обслуживания и определения условий его осуществления жильцы дома призываются на общее собрание. В кругу собственников квартир МКД обсуждается несколько вариантов услуг, предоставляемых разными жилищными формированиями. Для выбора одной управляющей компании (УК) проводится голосование, результат которого определяется подсчетом голосов.

Чтобы на каждого владельца жилплощади была возложена ответственность по соглашению, не требуется его фактического подписания, так как договор заключается на основе протокола собрания. Несогласные жители с претензиями обращаются в суд. В такой ситуации заключение договора откладывается до вынесения судебного вердикта.

Участвующие в договоре стороны

Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией составляется в письменной форме, типовой вариант предполагает заключение начального соглашения между организацией и жильцами. Бумага должна быть подписана 2/3 собственников, находящихся на собрании. Но если соглашение подписано абсолютным большинством жильцов дома, то это правило не правомочно.

Протокол составляется для утверждения общего решения на собрании, в него включаются результаты подсчета голосов и указываются условия обжалования результатов. Под протоколом ставят подписи все присутствующие, которые согласны с выбором компании и сервисного пакета.

После подписания типового договора управленческая компания заключает согласие с каждым жильцом многоквартирного строения по отдельности. Но отсутствие подписи одного из собственников имущества не дает ему право не оплачивать коммунальные услуги. Письменная договоренность с принятыми на общем собрании условиями имеет типовую характеристику, так как является обязательной для всех жителей МКД.

Содержание документа

Перед принятием условий договора между управляющей компанией и собственниками жилья владельцы квартир в многоэтажке внимательно изучают условия соглашения, которые не носят категорических рекомендаций и могут быть изменены. Перечень правил отражается в документе, поэтому основными пунктами должны стать следующие положения:

  • список имущества, которое относится к общим объектам многоквартирного дома;
  • перечень работ и услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жителям многоэтажки, и условия для пересмотра этого списка обеими сторонами в случае необходимости;
  • метод проведения расчета стоимости обслуживающего сервиса и приобретения требуемых материалов и товаров для текущего ремонта;
  • меры ответственности жилищной конторы и жильцов при нарушении условий договоренности и Жилищного кодекса;
  • условия и методы осуществления контроля работы и других действий управленческой конторы;
  • вид и форма отчетности жилищной организации по проведенным мероприятиям и регулярность подачи такого отчета перед жильцами.

Если состав принадлежащего многоквартирному строению имущества определить затруднительно, то управляющая организация может сделать это на основе плана дома, который использовался застройщиком при введении здания в эксплуатацию. Для этого потребуется согласие собственников, полученное на общем собрании. Для жильцов такой вариант не всегда является выгодным, поэтому перед заключением договора об обслуживании нужно создать комиссию для осмотра имущества.

Список услуг управленческой конторы ЖКХ, которая она будет оказывать владельцам квартир, может быть выделен в виде отдельного приложения-документа. Это не влияет на силу юридического договора с УК. Образец такого документа находится у главы конторы.

Стоимость коммунальных услуг определяется управляющей конторой. Из-за частых злоупотреблений со стороны жилищной компании такое положение может быть изменено, это подтверждается правилами законодательства. Порядок расходования средств на текущее обслуживание, ремонт коммуникаций и каркаса здания определяется и утверждается на собрании жильцов, при этом задействуются правильные максимальные и минимальные тарифы. Жители многоэтажки вправе требовать обслуживания с учетом нормативов потребления энергоносителей, разработанных региональными муниципалитетами.

В соглашении рекомендуется ввести положение, по которому права жилищной компании ограничиваются в направлении использования капитала для текущего ремонта некоторых помещений. Иногда жилищные конторы используют такие деньги не по назначению и без необходимости.

Обязанности и права

Жильцы по договору имеют единственное обязательство перед жилищной организацией — своевременно оплачивать услуги по квитанции, присылаемой ежемесячно конторой. При этом должен соблюдаться договор ресурсоснабжения с управляющей компанией, образец которого содержит конкретизирующий состав услуг:

  • количество видов ресурсов, поставляемых УК (например, газ, свет, тепло и др.);
  • аварийные выезды дежурных специалистов компании в случае возникновения непредвиденных ситуаций;
  • вывоз бытовых и технических отходов с территории многоквартирного сектора;
  • обслуживание электрических, канализационных, водопроводных, тепловых и вентиляционных коммуникаций;
  • контроль и ремонт каркасных конструкционных частей дома, кровли;
  • обслуживание лифтов.

Управляющие организации должны обеспечивать жителям беспрепятственную и беспрерывную эксплуатацию сетей и технических помещений в доме, обслуживать техническое оснащение подвалов и чердачных этажей. Кроме этого, они должны выполнять дополнительные действия:

  • убирать дворы многоэтажек от каждодневного мусора, сезонной листвы и снега;
  • организовывать взаимодействие владельцев квартир, поставщиков энергоресурсов и управляющей компании, изучать и реагировать на жалобы жильцов;
  • обеспечивать выполнение дополнительных пунктов договора, внесенных по инициативе жителей и не противоречащих действующему законодательству.

Срок действия контракта

Законодательством срок действия договора не ограничивается, эта компетенция переложена на плечи жильцов дома. Срок действия соглашения прописывается в протоколе и переносится в документ договора. Прекращение юридического действия договора может быть на основании других причин, прописанных в уставе управляющей компании с многоквартирным домом. Образец протокола собрания указывает такие причины преждевременного расторжения:

  • нарушение условий соглашения со стороны жилищной конторы с указанием конкретики;
  • нарушение основ Жилищного кодекса России и других законодательных требований.

Процедура расторжения договоренности

По истечении срока договора собирается общее собрание жильцов многоэтажки и решается вопрос о продлении или прекращении контракта с прежней жилищной конторой. Если собрание собирается по причине плохого обслуживания жилищной организацией и ненадлежащего исполнения обязанностей, то на сходке принимается решение о привлечении судебной системы для разбирательства.

Иногда существуют особые условия прекращения договора. В особом порядке расторгается договор в случае, если обслуживающее общество с ограниченной ответственностью (ООО) признается банкротом или ликвидируется на законных основаниях. Такой договор между жильцами и УК считается расторгнутым с момента вынесения приговора о ликвидации и банкротстве.

Выбор обслуживающей компании для многоквартирного дома имеет значение, так как качество оказания услуг влияет на условия проживания каждого жителя многоэтажки. Собственники жилья вправе самостоятельно выбрать управляющую контору или отказаться от ненадлежащего обслуживания.

ТСЖ как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Может ли ТСЖ заключить договор с управляющей компанией

ТСЖ при всей ее удобности, не является все таки профессиональной организацией по управлению домами. Поэтому не всегда они могут рационально осуществлять некоторые полномочия по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому зачастую ТСЖ нанимают для выполнения работ УК, одновременно при этом занимаясь управлением многоквартирным домом. Нанятая управляющая компания непосредственным управлением не занимается, а лишь осуществляет хозяйственную работу и взаимодействует с поставщиками коммунальных услуг.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

Виды договоров ТСЖ с УК

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

  1. Договор подряда.
  2. Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг. Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Договор управления ТСЖ с управляющей организацией, образец

Как и любое другое соглашение, данный договор обязательно должен включать в себя такие элементы как:

  1. Название на документы.
  2. Указание на реквизиты сторон.
  3. Существо правоотношения.
  4. Права и обязанности.
  5. Дата и место подписания.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Образец договора. ⇐

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Образец документа. ⇐

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

  • получать необходимые материалы необходимые для работы;
  • получать оплату;
  • требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом. В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие. Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Со мной, как собственником жилых помещений, управляющая компания до сих пор (с 2012 г.!) не заключила договор управления!

Зачем нужен договор управления? Давайте разбираться!

В договоре управления должны быть указаны (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ): 1) состав общего имущества многоквартирного дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом; 3) перечень работ и(или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества; 4) перечень коммунальных услуг; 5) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги.

Таким образом, договор управления — очень важный документ! Где с ним можно познакомиться? Да на сайте http://www.reformagkh.ru! Именно так предписывает ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ!!!

Вот перечень всех домов поселения Московский (включая Град и мкр. 3), можете найти свой.

Возьмем для примера д. 36 в микрорайоне 1: Карта, кстати, неправильная!

Для ознакомления с Договором управления нужно выбрать вкладку «Управление» и внизу слева будет ссылка на файл:

Открываем файл и видим:

Ради интереса посмотрим страничку с общим имуществом дома: Пустышка! Сколько лестниц — непонятно! Площадь и состояние лифтовых холлов — неизвестно! И так по всем остальным пунктам!!!

image

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

На сегодняшний день больше половины многоквартирных домов обслуживаются управляющими компаниями, которые выступают в роли жилищной организации. Осуществляют они свою деятельность на основании договора с жильцами МКД. Но так ли важно его подписание, чтобы получать услуги ЖКХ?

Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон

Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.

Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.

Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:

  • проводиться общее собрание жителей;
  • на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
  • большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
  • на основе протокола заключается договор с одной из УК.

Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.

Между кем подписывается договор

image

Соглашение должно быть составлено в форме письменного документа. Как правило, для начала настоящий типовой договор заключается между собранием жителей и УК.

Соглашение должно быть подписано 2/3 части присутствовавших на собрании владельцев. Однако, если договор был подписан большинством жильцов, то правило 2/3 голосов присутствовавших на собрании жильцов не действует.

Для утверждения решения собрания составляется протокол, в котором отражаются условия договора, результаты голосования, а также правила обжалования результатов. Протокол подписывается всеми участниками, выражающими согласие с результатами голосования. Все, кто не выражает своего согласия с результатами, вправе обратиться в суд.

Сразу, как будет подписан типовой договор с общим собранием, делом УК будет заключение такого договора с каждым из жителей в отдельности. Однако от наличия либо отсутствия соглашения не зависит наличие обязанности уплачивать коммуналку.

По этой причиной договор с УК имеет типовую характеристику. Ведь принятый на собрании список условий обслуживания будет действовать в отношении всех жителей соответствующего МКД.

Содержание договора

Жильцам рекомендуется внимательно изучать правила соглашения, ведь они не имеют императивного характера, а в каждом случае устанавливаются отдельно.

Но перечень условий, что должны найти отражение в договоре, отдельно закреплены в жилищном законодательстве.

В содержании заключаемого с УК договора необходимо отразить следующую информацию:

  • перечень имущества, что входит в комплекс общих объектов в МКД;
  • перечень услуг и работ, что будут предоставляться УК жителям МКД, а также правила, по которому этот перечень может быть изменен;
  • способ и метод расчета стоимости услуг, работ и нужных для МКД товаров;
  • ответственность сторон по договору в случае нарушения условий соглашения и жилищного законодательства;
  • способы осуществления контроля за действиями, осуществляемыми управляющей организацией;
  • порядок предоставления управляющей компании отчетности о проведенной работе и регулярность предоставления такого отчета.

В случаях, когда невозможно определить состав имущества, который принадлежит многоквартирному дому, при отсутствии претензий со стороны общего собрания жильцов, управляющая компания вправе сослаться на план многоквартирного дома, утвержденный при вводе его в эксплуатацию. Однако жильцам крайне не рекомендуется соглашаться на это и провести ревизию имущества перед заключением договора.

Кроме того, перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять жильцам, может быть представлен в виде отдельного документа-приложения. Данное обстоятельство не влияет на юридическую силу перечня услуг.

В настоящий момент цены за коммуналку определяются самими УК. Вследствие частых злоупотреблений с их стороны, в законодательство были внесены изменения, согласно чему средства на обеспечение, текущие и капитальные ремонтные работы общих объектов обозначаются и утверждаются на общем собрании жителей. А стоимость иных видов коммуналки обозначаются согласно минимальным и максимальным тарифам, а также нормативам потребления, устанавливаемым региональными властями.

Также специалисты в данной сфере рекомендуют ограничить правомочия управляющей компании использовать средства на обеспечение общих помещений без надобности.

Для этого общее собрание жителей может точно определить перечень случаев, при которых УК вправе использовать накапливающиеся средства.

Права и обязанности обеих сторон

За жильцами закрепляется одно единственное обязательство: оплачивать квитанцию, ежемесячно присылаемую жилищной организацией. Но главное в этом обязательство не сам факт оплаты, а состав услуг, за которые данная оплата должно вноситься:

  • стоимость ресурсов, поставляемых управляющей компанией (газ, свет и т.д.);
  • обслуживание жильцов в аварийных ситуациях;
  • вывоз ТБО;
  • обслуживание канализации;
  • обслуживание технического оснащения в МКД (лифты).

Сами же УК обязаны осуществлять следующие действия:

  1. Деятельность по обеспечению стабильной эксплуатации общих помещений, технического оснащения, поставки иных видов коммуналки. В этот круг входят и обязательства по обеспечению чистоты прилегающих к МКД площадей.
  2. Действия по организации взаимодействия жильцов, поставщиков услуг и УК. Это возможно обеспечение порядка приема и изучения жалоб со стороны жильцов, предложения по назначению общего собрания и т.д.

По усмотрению сторон в перечень обязательств УК вправе быть внесены и другие пункты, которые не противоречат законодательству. Однако на жителей УК не могут возлагать другие обязательства, чем те, что были определены протоколом общего собрания.

На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом

Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.

Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.

Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:

  • решением собрания жителей;
  • в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.

Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.

⇒ Образец типового договора с УК можно скачать с нашего сайта.

Порядок расторжения

Как уже было отмечено, для прекращения договорных отношений с УК нужны определенные основания. В законе имеются два таких основания:

  • окончание периода юридической силы соглашения;
  • нарушение УК требований закона.

Когда истекает срок договора, проводится собрание жителей, где решается вопрос о продлении периода действия договора. Однако, если жилищная организация нарушает правила законодательства или договора, то необходимо обращаться в суд.

Кроме того законодательством предусмотрены случаи, когда расторжение договора осуществляется в особом порядке. Так, если жилищная организация будет признана банкротом или ликвидирована, то договор признается расторгнутым со времени принятия постановления судом или решением собранием учредителей УК.

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий