Муниципальный земельный участок и право собственности на него — нюансы и подводные камни

Автор:

Право частной собственности – есть правовая форма наделения граждан материальными благами, не допускающая вмешательства распоряжения ими иных лиц. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, что такое частная собственность на землю, какими статьями закона регулируется данный правовой аспект. Сергей Алексеев Магистр юриспруденции, автор Комментарий эксперта

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право частной собственности на землю представляет собой совокупность трех правомочий, несущие определенные юридические и физические аспекты:

• Владение – юридически законное правомочие, дающее возможность обладать определенным имуществом.
• Пользование – правомочие на эксплуатацию имущества с целью извлечения из него прибыли либо продуктов потребления. Данное правомочие возможно только в случае собственного фактического владения имуществом.
• Распоряжение – правомочие, дающее возможность определить юридическую принадлежность имущества посредством состояния или назначения (уничтожение, передача по наследству, отчуждение или аренда по договору, залог или обременение, другое).

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе самостоятельно выбирать юридическую судьбу своего объекта, основываясь на личных интересах, которые, в свою очередь, не должны противоречить закону и нарушать законные интересы иных лиц.

Общие права собственника земли регулируются ст. 40 Земельного кодекса РФ. Частная собственность на землю может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. Соответственно, правовой режим предполагает равный доступ всех лиц к приобретению, содержанию и распоряжению землями, находящимися в собственности субъектов. Отметим также, что правом частной собственности на землю могут обладать иностранные граждане, юридические лица или лица без гражданства. Но при этом российский закон ограничивает это право невозможностью быть собственниками земельных долей, а также земель, которые предоставляются для ведения фермерского хозяйства или ведения садоводства, а также земель, находящихся на приграничных и иных особо установленных территориях РФ. В частную собственность может быть передан земельный участок, свободный от законодательных ограничений.

На основании п. 2 ст. 27 ЗК РФ не могут быть переданы в частную собственность и быть объектами любых сделок земли, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте, в частности, это касается земель лесного фонда, общего пользования в населенных пунктах и земель, на которых находятся объекты обороны.

Право собственности на участок дает правомочия для распоряжения объектом в назначении, указанном непосредственно в правоустанавливающих документах. Так, земельный участок может быть использован гражданами для ведения фермерского хозяйства, огородничества и садоводства, под индивидуальное жилищное строительство и для ведения предпринимательской деятельности. Имея право собственности на землю, гражданин может передавать объект во временное пользование иным лицам, сдавать в аренду либо отчуждать через договор купли-продажи земельного участка, передавать в объект собственности в качестве взноса в уставной фонд либо залогового имущества, дарить, менять, передавать по договору наследования. Кроме того, собственники земельного участка вправе добровольно отказаться от права владения им либо создать общую собственность с иными лицами посредством объединения земельных участков. Закон вправе ограничить правомочия владения, пользования и распоряжения землей. Вместе с тем, земельный участок, находящийся в частной собственности, может быть изъят в установленном законном порядке для государственных, общественных или муниципальных нужд с компенсацией его стоимости по государственной оценке. При наличии правонарушений собственником земельного объекта, он может быть лишен права частной собственности без компенсации на основании судебного решения.

Право частной собственности на землю возникает с момента регистрации и удостоверяется выпиской из реестра недвижимости. Лица, обладающие правом частной собственности на землю, кроме правомочий, приобретают определенные обязанности:

• своевременная уплата налога за землю;
• реализация мероприятий по сохранению земельного участка;
• эффективное использование земли в соответствии с указанным целевым назначением;
• неукоснительное соблюдение законов градостроительства;
• своевременная подача налоговой декларации на землю.

Основаниями для возникновения права собственности на землю могут являться сделки по купле-продаже, мене, дарения, наследования, ипотеки. Также частная собственность может возникнуть вследствие таких аспектов, как приобретательная давность и административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления). Частная собственность на землю делится в зависимости от правообладателя и может быть:

• индивидуальной собственностью, принадлежащей физическому или юридическому лицу;
• общей собственностью, которая, в свою очередь, делится на:
  • общую совместную (без определения долей)
  • общую долевую (каждый сособственник знает заранее, какая доля ему будет принадлежать).

Общая собственность на землю может возникнуть в силу закона либо по договору. Также как и физические лица, юридические на правах собственности, вправе принимать решение по объединению нескольких земельных участков, находящихся в их собственности, с целью использования на правах общей совместной или общей долевой собственности. Например, земельные участки, используемые под строительство многоквартирных домов, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Прекращение права собственности на землю граждан может быть:

• Добровольным:
  • при отчуждении собственником земельного участка на основании сделки;
  • в случае смерти собственника объекта и перехода права собственности государству согласно договору наследования (муниципальное основание);
  • прекращение деятельности юридического лица;
  • добровольный отказ собственника от своих прав на землю.
• Принудительным:
  • при использовании земельного участка не по целевому назначению (284 и 285 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ);
  • при обращении взыскания на земельный участок по неисполненным обязательствам должника (статья 278 ГК РФ);
  • при реквизиции земельного участка;
  • при конфискации или национализации земель;
  • в случае выкупа земельного участка государством или муниципалитетом (ст.ст. 279 – 282 ГК РФ и статья 49 ЗК РФ );
  • в случае отчуждения земли, которая, согласно с условиями законодательства, не может принадлежать на правах частной собственности данному лицу.

Право собственности на земельный участок, кроме обязательств, указанных выше, предполагает возникновение у собственника гражданско-правовой, дисциплинарной, административной, трудовой и уголовной ответственности за нарушение земельного законодательства, которая регулируется:

1. статьями 254, 246 Уголовного кодекса РФ;
2. статьей 75 Трудового кодекса РФ;
3. статьями 7.1, 8.6, 10.9 КоАП РФ.

Содержание

Бесплатная консультация юриста!

Право собственности — прерогатива, доступная любому гражданину страны, даже несовершеннолетнему. Единственная разница: интересы ребенка будут временно (до совершеннолетия) представлять родители или же другой опекун. Согласно законодательству статус владельца какой-нибудь собственности фиксируется документально. Основной документ, подтверждающий право собственности на квартиру, это «Свидетельство о госрегистрации права». Где получить, как выглядит, и какие еще бумаги необходимы собственникам — стоит разобраться подробнее.

Законодательное регулирование вопроса

Разновидности и значение правоустанавливающих документов отражены в ФЗ №122 (п.2 ст.24). Согласно закону любую недвижимость гражданин обязан регистрировать. Существует единый Росреестр, где отражены основные сведения о характеристиках и принадлежности имущества. Регистрация позволяет собственнику впоследствии свободно распоряжаться своим имуществом, совершать различные сделки. Продавать/дарить/обменивать или завещать.

1 января 2017 года появился ФЗ 2018, касающийся госрегистрации. Там описаны правила и нормы регистрации, также процедуры, необходимые для этого. Например, чтобы зарегистрировать принадлежащий ему земельный участок, гражданину придется сначала провести межевание.

Важно: в законах также указаны последствия игнорирования госрегистрации.

Роль «свидетельства о государственной регистрации права», и выдают ли его сейчас

Как известно, недвижимость гражданин может получить различными способами:

• купить;
• обменять;
• выиграть;
• в дар;
• как наследство;
• от муниципалитета.

Каждая сделка сопровождается определенными документами: договором дарения, купли-продажи или завещанием. Муниципальную недвижимость можно потом приватизировать.

Эти бумаги гражданин использует для регистрации приобретенной им собственности. Результатом станет акт регистрации. Он является основным обобщающим документом, где будет указано, как возникли, перешли или прекратились права гражданина как владельца.

Кстати, Росреестр предоставляет еще справочные услуги. Через него любой гражданин сможет выяснить, кому фактически принадлежит приглянувшийся ему объект недвижимости.

Более того, оформление свидетельства впоследствии защитит владельца от угрозы проведения каких-нибудь махинаций или незаконных сделок, связанных с его зарегистрированным имуществом. Поэтому важно получить свидетельство вовремя.

Важно: с 1 июля 2017 года свидетельства гражданам не выдаются. Теперь единственным документом, способным подтверждать факт регистрации, станет выписка ЕГРН.

Основные виды правоустанавливающих бумаг

Как известно, кроме свидетельства, есть еще много документов, связанных с оформлением и последующим владением недвижимостью. Их задача — подтверждение факта приобретения, полноты прав, отражение характеристик собственности и пр.

Виды документов:

1. Правоустанавливающие (первичные), там отражаются все основания возникновения у гражданина прав владения

• Договоры, ставшие документальным доказательством факта передачи (отчуждения) имущества в пользу нынешнего владельца. Смотря какая именно сделка была ранее проведена — дарения, мены или купли-продажи, наследование, рента (пожизненное содержание), приватизация, ипотека.
• Свидетельство о праве наследования. Касается вопросов наследства. Выдается, когда после смерти предыдущего владельца (завещателя, если завещание есть) прошло полгода.
• «Долевой» договор — выдается участникам разделения недвижимости. Или же справка о полной выплате пая, если гражданин вкладывался в какой-нибудь строительный кооператив. Когда застройщик, закончив работу, оформит дом как готовый для дальнейшей эксплуатации.
• Вердикт суда, где будет отражено признание гражданина — истца собственником. Если квартира или иная недвижимость изначально была спорной, и свои права стороны устанавливали через суд.

1. Правоподтверждающие (вторичные), их оформляют позднее. Свидетельство госрегистрации выдается МФЦ или Росреестром. Последние изменения, проведенные в законодательстве, заменили его на выписку ЕГРН.
2. Отражающие сведения о характеристиках имущества. Можно узнать, какая площадь, высота стен, расположение комнат, что расположено вокруг. Кадастровый или же технический паспорт, межевой план (делается на землю.

Когда гражданин, приобретя землю, решил строиться, он отражает это при регистрации. Там в тексте свидетельства будет указано, как именно владелец планирует использовать землю. Впоследствии он обязан должным образом оформить свою новостройку. Будет это обычная дача или полноценный частный дом.

Кем выдаются документы на собственность

Где можно получить основные правоустанавливающие документы?

Свидетельство госрегистрации гражданин — владелец получит:

• в Росреестре (территориальном органе);
• МФЦ.

Причем регистрационная процедура считается универсальной, перечень документов и порядок регистрации везде одинаковый. Если свидетельство, полученное изначально, было утеряно, его необходимо восстановить и желательно побыстрее. Гражданин вновь обращается в орган МФЦ или Росреестр, где ранее регистрировал имущество. Пишет заявление, где аргументирует получение дубликата (утеря, порча документов).

Свидетельство наследования выдается юристом, ведущим конкретное наследственное дело. Когда прежний владелец составляет завещание, он конкретно указывает там список наследников и объекты имущества, оставляемые им. Если завещания нет (подобное случается гораздо чаще), юрист самостоятельно изучает наследственную массу и определяет, кто вправе получить ее.

Договоры выдают стороны, инициировавшие переход недвижимости. Например, договор дарения — одариваемый получает экземпляр, как только даритель передаст имущество. Восстанавливать утраченное соглашение можно у него же, попросив копию.

Как известно, все подобные сделки требуют официального письменного оформления, при котором все договоры нужно писать сразу в двух экземплярах. Соответственно, второй экземпляр всегда у второй стороны.

Важно: иногда восстановление утраченных (или испорченных) документов будет осуществлено после судебного постановления.

Если документы утеряны (или повреждены) на приватизированный объект, то восстановить можно через муниципальный орган, где собственно и проходила приватизация.

Кстати, имущество, это не только квартира или дом, существует движимые объекты — оборудование, автомобили и пр.

Какие документы потребуются при совершении операций с недвижимостью

Большинство операций, совершаемых с каким-нибудь имуществом, это оформленные письменно деловые отношения двух (реже больше) сторон. Получается, и требуемые бумаги делятся на 2 отдельные группы. Третья – общие, касающиеся жилья.

От покупателя	От продавца	На квартиру

Юридические лица (неважно, приобретают они имущество или наоборот) предъявляют дополнительные документы. И в ДКП отражаются все реквизиты компании: расчетный счет, действующий юридический адрес, возможно, год основания.

Важно: существует ряд свидетельств и выписок, действие которых ограничено. При организации сделок и оформлении их это стоит учитывать. Например, документы БТИ актуальны 5 лет. Кстати, если жилье было изначально приобретено через банк, то финансовое учреждение потребует их, а именно: кадастровый паспорт, подробный поэтажный план, возможно, выписку ТСЖ.

Порядок получения

Чтобы пройти обязательную регистрацию приобретенной собственности, владелец делает следующее:

1. Составляет обращение с продавцом, где они указывают факт перехода прав (смена владельца). Используется стандартный шаблон, его заполняют сотрудники на месте. Стороны лишь расписываются потом.
2. Паспорта сторон.
3. Квитанция (выдается после уплаты гражданами обязательной госпошлины).
4. Акт приемки (может называться актом передачи или регистрации, это официальная процедура, без которой нельзя производить оформление в Росреестр).
5. Правоустанавливающие документы (нужны оригиналы).
6. Выписка ЕГРН.
7. Кадастровый паспорт (выдается БТИ, если изначально квартира уже регистрировалась в ЕГРП, то кадастр там уже есть).
8. Выписка на основании домовой книги (там сведения, касающиеся проживающих в данном жилье людей, если жилплощадь кооперативная — список других владельцев).
9. Справка с указанием отсутствия задолженности (выдает ТСЖ).
10. Если ранее в жилье проводился капремонт или перепланировка, то предоставить акт.
11. Хозяин жилплощади – несовершеннолетний, тогда согласие опеки.
12. Собственность супругов – согласие (официальное) второй половины.

Разъяснение важных моментов

Продавцы стараются заранее брать выписки ЕГРН, чтобы потом показывать их заинтересованным покупателям. Однако есть шанс нарваться на грамотно выполненную подделку. К счастью, выписку можно проверить. Конечно, лучшим способом будет личный визит в ЕГРП или консультация юриста (нотариуса). Специалист подскажет, как должен выглядеть подлинный документ.

Что еще можно использовать для проверки на месте:

• паспорт владельца – информация там сверяется с указанными на выписке данными;
• ДКП предыдущий, там ведь будут сведения, касающиеся объекта сделки. Плюс данные продавца.

Бесплатная консультация юриста!

Читайте также:  Как и где получить свидетельство о праве собственности на квартиру

Владеть землей в России могут частные, юридические лица, муниципальные образования, государство.

Права всех собственники земельных участков одинаково защищены. Но при этом есть различия в видах прав.

В статье описываются все формы земельной собственности и законодательные акты, регулирующие правовой статус земельных участков.

Законы РФ о формах владения

Основополагающими законами, разъясняющими право землепользователей являются:

• Конституция РФ, ст 8, 9, 36. Статья 8 закрепляет равные значения разных форм собственности. В ст. 9 и 36 разъясняются понятия частной собственности на землю.
• Гражданский кодекс РФ, гл. 17 рассматривает возникновение вещных прав на землю, в том числе разных форм собственности, сделок с участками, аренде, бессрочном пользовании, сервитуте и т.д.
• Земельный Кодекс РФ (действующая редакция с 2019 г) в главе 3 ст. 15-19 регламентирует в деталях возникновение прав на пользование земельными участками, распоряжение данным имуществом собственниками. Ими могут быть государство, субъект РФ, муниципальное образование, граждане и юридические лица.

Справка! На основе данных законов реализуются права собственности на землю, включающее владение, пользование, распоряжение участком, получение выгоды от использования угодий.

Основные формы

В российском законодательстве собственность на земельные участки подразделяется на 4 формы. Все формы земельной собственности закреплены в вышеуказанных статьях Конституции.

Земельный Кодекс РФ детализирует основные понятия, определяя, какие земли могут быть только государственными, либо только муниципальными.

В таблице указаны основополагающие формы собственности и формы по субъектности.

Формы собственности на земельные наделы
Государственная	Муниципальная	Частная	Прочие формы
Федеральная Субъектов	Административных районов Городов, сел, префектур	Физлиц Юрлиц	Общая Совместная Долевая и т.д.

Государственная

К этой форме относятся федеральные владения — земли, принадлежащие Российской Федерации и земельные угодья субъектов РФ.

Федеральная собственность распространяется на ЗУ, которые не переданы другим владельцам.

Это земли, предназначенные для осуществления полномочий органов власти, оборонных и охранных потребностей, общегосударственных нужд. Федеральная собственность исключает наличие бесхозных ЗУ.

Распоряжаются угодьями федеральные органы власти, строго обязательное использование всех наделов не предусмотрено. Границы владения разграничиваются между землями субъектов РФ.

Важно! ЗУ могут быть переданы для распоряжения юридическим лицам в случаях, когда это допускается законодательством. Полученная рента от этого используется для народных интересов.

Федеральных субъектов

Это земли в пределах границ территории субъектов. Предназначение — обеспечение решения задач, стоящих перед областью, краем, республикой.

Разграничение осуществляется между федеральными землями и муниципальными. Распоряжаются ЗУ госорганы и органы местного самоуправления посредством принятия правовых документов.

Муниципальная

Это земли, находящиеся во владении административно-территориальных единиц. Земельные участки районов, городов, сельских поселений, префектур.

Их предназначение — удовлетворять социально-экономические потребности населения, проживающего на данной территории. Использование земель осуществляется в строгом соответствии с назначением участков.

Частная форма

Частными владельцами земельных участков являются физические и юридические лица.

Они распоряжаются землёй, используют её по своему усмотрению.

Но из-за отнесения земли к особо ценным ресурсам землевладельцы имеют обязанности перед другими частными собственниками и государством.

Частная собственность на землю может быть двух видов — индивидуальной и коллективной.Например,земля под многоквартирным домом. Равнозначными данной категории можно считать иные формы собственности на землю — долевая, общая и другие.

Виды владений

Понятие виды и формы земельной собственности различаются. Когда говорится о видах собственности, предполагается использование её для определённых целей, правовой статус земельного участка, право определять его дальнейшую судьбу.

Земля должна принадлежать владельцу на законных основаниях, закреплённых постановкой на регучет в Росреестре.  Это касается как индивидуальных собственников (физ- и юрлиц), так и коллективных.

Справка! В случае отсутствия регистрации в Росреестре, физические и юридические лица могут осуществлять видовое право пользования земельным участком.

Постоянное (бессрочное) пользование

Гражданин (юрлицо) может заключать договор о таком виде пользования землей с собственником участка. Данный документ должен быть завизирован вышестоящим органом власти, в ведении которого находится надел собственника.

Участок должен иметь кадастровый номер и регистрацию. Пользование землёй контролируется с точки зрения соответствия хозяйственной деятельности договору.

Бессрочность означает, что физическое либо юридическое лицо могут использовать участок всю жизнь, но передавать его по наследству не могут.

Таким видом права без оформления участка в собственность обладают органы власти разного уровня, бюджетные, казённые организации, президентские центры.

Лица, имеющие права пользования на землю до 2001 года — даты вступления в действие Земельного Кодекса РФ должны оформлять наделы в собственность, используя стимулирующие и упрощающие процедуры, предпринятые в этом направлении государством.

Пожизненное наследуемое владение

Такое право регламентирует ГК РФ в редакции от 16.12.2019. В ст. 266, ч. 1 записано, что полученный по наследству земельный участок даёт возможность владения и использования наделом наследнику. Он может строить на нём дома, сооружать другие объекты недвижимого имущества с приобретением права владения на него.

Важно! Сам участок не является имуществом наследодателя. По наследству передаётся право пожизненного владения наделом. Наследование этого права происходит на общих основаниях в соответствии с наследственным законодательством.

Аренда

Это не собственность на надел, а срочное право на пользование им. Оно оформляется договором, в котором устанавливаются права и обязанности обеих сторон — арендодателя и арендатора. Сдавать участки могут все собственники (государство, муниципалитеты, частные и юридические лица).

Основными признаками аренды ЗУ является возмездность, платность, возвратность. То есть договор заключается на определённый срок, за пользование участком требуется платить, по истечению срока возвращать собственнику в оговоренном договором состоянии.

Сервитуты на ЗУ

Это право ограниченного использования наделов для личных целей, принадлежащих другим лицам.

Особенностями сервитутов являются:

• сохранение за владельцем право распоряжаться наделом, передавать, продавать, сдавать в аренду;
• внесение фактов обременения в кадастровые акты;
• возможность получения хозяином платы за использование участка;
• другие участники сделки лишены возможности приобретения прав владения на данный ЗУ.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Между ними есть различия:

1. Публичный сервитут оформляется на основании нормативных актов муниципалитетов или регионов.
2. Частное обременение является следствием договорённости сторон или постановления суда.
3. По публичному договору пользование землёй безвозмездное. Частное лицо может назначать денежное возмездие за землепользование.

Важно! Публичный вариант сервитута предусматривает широкий круг заинтересованных лиц. Частный сервитут — соглашение между двумя конкретными участниками.

Регламентирует правовые взаимоотношения по сервитутам ЗК РФ (в редакции 2019). Основы регулирования описаны ст. 23 – в ней рассматривается право наложения ограничения.

Заключение

Различия прав и видов собственности — это разделение понятий землевладение, землепользование.

В каждом из них заложены принципы законного регулирования вопросов, касающихся всех владельцев земельных наделов, коими могут быть государство, субъекты РФ, муниципалитеты, другие территориальные образования, а также граждане и юрлица.

Знание норм законов РФ по земельным вопросам позволит каждому разобраться в сложных проблемах, возникающих при заключении сделок с земельными наделами, и избежать ошибок.

Содержание статьи

С точным значением этого понятия, а также, чем оно отличается от других правовых форм – владения, пользования, аренды – будет полезно познакомиться всем, кто имеет в своем распоряжении один или несколько наделов. Знание своих возможностей и обязанностей поможет избежать ошибок и непредвиденных трат.

Законодательная база и органы

Правоотношения, затрагивающие положение землепользователя, регламентируются нормативными актами:

• Российской Конституцией. В статьях 8 и 9 закрепляются формы имущества и даются основные понятия о частном владении.
• Гражданский кодекс Российской Федерации. Вещные правоотношения рассматриваются в главе 17: это сделки, сервитут, аренда, бессрочное пользование и проч.
• Земельный кодекс. Об имуществе рассказывают статьи 15-19 – главным образом, о различных типах собственников (государстве, физических и юридических лицах).
• Федеральные законы и постановления.
• Решения и распоряжения органов местного самоуправления.

В основном земельными отношениями занимаются местный муниципалитет и Кадастровая служба; для совершения сделок привлекается нотариус. Судебные споры решаются в районном суде или у мирового судьи – в зависимости от адреса ответчика и стоимости имущества, которое является предметом иска.

Виды земельной собственности

В зависимости от вида собственника все земли делятся на несколько категорий:

• Частная. Форма, получившая свое распространение после отмены Земельного кодекса РСФСР. Ее субъектами являются юридические и физические лица. Тип подразделяется на коллективный и индивидуальный. Первый случай предполагает наличие большого количества собственников (например, многоквартирный дом), второй – одного. Такие ЗУ часто используются как объекты сделок – их продают, дарят, сдают в аренду.
• Муниципальная и федеральных субъектов. Территории, принадлежащие городам, сельским поселениям, областям и республикам. Для того, чтобы купить надел, нужно обратиться в местный муниципалитет. Особенность – земля для покупки может быть выделена не всегда, а только при ее наличии. В частности, городским жителям получить ЗУ под ИЖС почти невозможно – для этого используются пригород или сельская местность.
• Государственная. Все остальные земли являются владением государства – сюда относятся водный и лесной фонды, оборонные объекты, охраняемые зоны и запас.

Виды земельных прав

Право на землю может быть разным, при этом основными отличиями являются возможности, которыми обладает субъект – физическое, юридическое лицо, муниципалитет или государство.

Право прямой собственности

Эта норма является наиболее полноценной и состоит из трех правомочий:

• Владение. Субъект имеет физический доступ к имуществу, в любое время и беспрепятственно.
• Распоряжение. Возможность решать, что будет с наделом – останется в собственном владении, будет продан, подарен, сдан в аренду, под залог и т.п. Можно отдавать недвижимость во временную эксплуатацию – безвозмездную или с оплатой. Иными словами, решается его юридическая судьба.
• Пользование. Возделывание, возведение построек и другие варианты получения выгоды от эксплуатации территории.

По сути право собственности на земельный участок делает его субъекта полноправным хозяином. Все действия по отношению к земле не должны выходить за рамки законодательства – гражданского и земельного.

Как можно пользоваться наделом (что разрешено законом):

• Свободно передвигаться по территории, использовать ее для отдыха.
• Возводить любые сооружения, но в рамках категории земель и разрешенного вида использования. Чаще всего это индивидуальное жилое строительство, постройка дачи, подсобных зданий. Территория может быть также оформлена под торговый павильон, производственное предприятие и проч.
• Получать воду из наземных и подземных источников – рек, озер, прудов, скважин, колодцев.
• Заниматься благоустройством, орошением, осушением.
• Эксплуатировать верхний слой почвы для семейных нужд (или фермерство): выращивание плодово-ягодных культур, цветов, скота, птицы, разведение рыбы или пчел.

Отдельная возможность, которая предоставляется полноправному хозяину – заключать сделки, объектом которых является недвижимость:

• Купля-продажа – передача права владеть, пользоваться и распоряжаться другому лицу за определенную плату и бессрочно.
•  Аренда – возможна лишь эксплуатация другим субъектом, в речение определенного промежутка времени и на конкретных условиях.
• Дарение – безвозмездная передача по договору.
• Использование надела в качестве залога.

Право безвозмездного и возмездного пользования

Чаще правовая норма носит срочный характер, при этом срок зависит от целевого использования надела и других факторов. В безоплатную эксплуатацию на установленное время наделы передаются:

• В служебных целях. Территория предоставляется лицу на срок службы в организации.
• Под индивидуальное жилое строительство.
• Для сельскохозяйственных работ.

Через пять лет безвозмездного пользования лицо правомочно приватизировать ЗУ, т.е. перевести в частную собственность.

Если лицо, использующее землю, вносит за это систематическую плату, с ним заключается договор аренды. При этом он может лишь эксплуатировать надел, но не решать его юридическую судьбу (продавать, дарить и проч.). Собственником в этом случае является арендодатель, принимающий плату от съемщика. Именно он принимает решение о том, сдавать ли недвижимость в найм или использовать территорию самостоятельно.

Бессрочное пользование

Особенность – отсутствие конкретных сроков, в течение которых лицо может пользоваться ЗУ. Если принимающим субъектом является частное лицо, договор предусматривает пожизненную возможность эксплуатации надела. Аналогично по отношению к юридическому лицу – территория передается на весь период его существования.

Договор такого типа пользования регистрируется в местном муниципалитете. Обязательной регистрации подлежит сам надел – ему присваивается кадастровый номер (при отсутствии). Примеры бессрочных владельцев – казенные и бюджетные организации.

Сервитут

Сервитут – отдельный вид вещного права, которое является строго ограниченным. Как пример, лицам может быть разрешено проходить через участок к водоему или проезжать к другому объекту, как единственный способ эксплуатации. Такое право собственности на землю не лишает прямого собственника возможности владения, пользования и распоряжения ЗУ.

Признаки сервитутных норм:

• Ограниченность использования – разрешены лишь определенные действия.
• За эксплуатацию другими людьми хозяин может назначить плату.
• Другие пользователи не могут приобрести надел в собственное владение, если на то не даст согласие прямой владелец.
• Сведения о сервитутном обременении обязательно вносятся в Росреестр и указываются в выписке из ЕГРН.
• Собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом в полной мере.

Виды сервитутных норм:

• Частный. Возникает по договоренности двух участников – между хозяином и пользователем. Второй вариант появления – судебное решение.
• Публичный. Предполагает только безоплатное пользование территорией. Выдается по решению регионального органа самоуправления. Характеризуется большим количеством участников.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право владения земельным участком имеет особенность – такое имущество можно было получить до вступления в силу нового Земельного кодекса и беспрепятственно пользоваться им неограниченное время, в том числе, и сейчас. Современное законодательство не предусматривает возникновения подобных правоотношений – вместо них предлагается купить землю у государства или взять ее в аренду.

Особенности:

• ПНВ принадлежит только частным лицам. Все юридические лица, получившие территории по распределению, по новым законам обязаны выкупить ее или взять в аренду. 
• Хозяин не может распоряжаться ЗУ, а лишь передавать его по наследству.  В случае составления завещания земля переходит к указанным наследникам, при его отсутствии – по закону (близким родственникам). Все сделки (купля-продажа, аренда, дарение) с такими наделами не имеют юридической силы.
• Владелец вправе полноценно эксплуатировать отрок: строить коттедж, дачу, гараж, хозпостройки, вести хозяйство.
• Документом, подтверждающим владение, является Свидетельство о принятии наследства либо Распоряжение органа, выдавшего надел в пользование. Эти бумаги обязательны для переоформления надела в полноценное имущество, которым можно распоряжаться по своему усмотрению.
• Все капитальные постройки на ЗУ необходимо регистрировать в Росреестре и оформлять в частную собственность.
• Территория может быть изъята у пользователя – по решению суда или органа местного самоуправления. Распространенные причины – нарушение законодательства, ухудшение состояния почвы, загрязнение экологии и запустение.

В том случае, если хозяина не устраивает отсутствие возможности распоряжаться наделом – продавать, дарить, сдавать в аренду – рекомендуется приватизировать его.

Общие особенности вещных правовых норм

Что необходимо знать хозяину земли, как действующему, так и потенциальному, независимо от типа землепользования:

• Собственником может быть только правоспособный и дееспособный гражданин. Законодательством допускаются случаи, когда в интересах владельца действуют его доверенные представители и опекуны.
• При совершении сделок ЗУ и постройки на нем, в том числе, капитальные, рассматриваются как одно целое. В договоре они подробно описываются отдельно друг от друга, но передаются новому пользователю или хозяину, как один объект. Нельзя продать дом без надела, на котором он расположен, и наоборот. Аналогично касается дарения и наследства.
• В частное владение можно получить далеко не каждый участок. Невозможно купить охраняемые земли, наделы в заповедниках, лесных и стратегических зонах.
• ЗУ, не оформленные в индивидуальное пользование и не являющиеся собственностью муниципалитета, автоматически переходят государству.

Правомочия собственника зависят от вида земельного права. Его общие обязанности устанавливаются законом:

• Эксплуатировать ЗУ строго в соответствии с земельной категорией и видом разрешенного использования. При необходимости можно обратиться за сменой ВРИ в уполномоченную службу.
• Уплачивать земельный налог или арендную плату. В случае с наследуемым владением прямым собственником является муниципалитет, поэтому владелец может только использовать надел в личных нуждах. 
• Поддерживать территорию в надлежащем виде, предотвращать ее запустение, для сельскохозяйственных земель – своевременно вносить удобрения, орошать.
• Не загрязнять окружающую среду, утилизировать мусор и прочие отходы в строго отведенных для этого местах.
• Не нарушать права соседей.

Как оформить землю в частную собственность?

Сегодня государство стимулирует граждан, не являющихся полноправными хозяевами земли, выкупать ее – для расширения возможностей по владению и распоряжению. С появлением многофункциональных центров процедура упростилась – достаточно подготовить необходимые документы и написать заявление на приеме у сотрудника МФЦ.

Перед обращением для подачи заявки необходимо заключить договор купли-продажи с хозяином ЗУ и произвести оплату. Бумага обязательно заверяется у нотариуса. Документы, необходимые для МФЦ:

• Правоустанавливающий нормативный акт – договор или решение местной администрации.
• Бумаги, удостоверяющие личность (для ФЛ), или уставные документы (для ЮЛ).
• Выписка из ЕГРН по наделу – с указанием его кадастрового номера, адреса, площади, категории и других характеристик.
• Квитанция по оплате госпошлины.

Следует обратить внимание на то, чтобы Выписка была актуальной – была получена не ранее, чем за месяц до оформления. Ее можно получить как в службе Росреестра, так и на официальном сайте. Документ с электронной подписью имеет такую же юридическую силу, как и вариант, подписанный кадастровым служащим лично. После постановки на учет правоустанавливающего документа проводится регистрация права собственности – удобнее всего это сделать через сайт Госуслуг.