Реальные фото интерьеров обычных коммунальных квартир России, в которых и сейчас живут люди

Содержание

imageКоммунальные квартиры по-прежнему являются частью жилфонда России.

В законодательстве четко не прописаны нормы этой формы совместного проживания граждан, но у них есть права и обязанности.

Законом не запрещено продавать, приватизировать, разделять и объединять лицевые счета в помещениях коммунальных квартир. Более подробно о юридических тонкостях этих процессов читайте далее.

Определение по закону: что такое коммунальная квартира

Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.

Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.

Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.

Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.

Как появились коммунальные квартиры

imageО коммуналках часто рассказывают родители, бабушки и дедушки. Немало фильмов с фрагментами коммунального мира в советской кинематике. Один из самых ярких — «Покровские ворота».

В России этот вид жилья появился в начале XVIII века. Владельцы просторных квартир оборудовали комнаты перегородками и сдавали их в аренду. Из 2-х или 3-комнатной квартиры получалась 6-комнатная. В нее заселялось 6 семей, и от каждой собственники получал ежемесячный доход и гарантированную оплату счетов за коммунальные услуги. Кухня была общей, туалет и вовсе был вынесен на лестничную площадку.

Популярность коммунальных квартир все более возрастала. После известных событий 1917 года большевики стали в принудительном порядке подселять к собственникам больших квартир новые семьи. На государственном языке того времени это называлось уплотнением.

Нормами считались следующие параметры:

  • 10 м² на 1 взрослого и 1 ребенка до 2-х лет;
  • 5 м² на ребенка от 2-х до 12 лет.

С 1924 года нормой стали 16 м² на одного человека, независимо от возраста. Незанятые квадраты беспощадно заселялись. Обеспеченных людей «притесняли» в прямом смысле этого слова. С 1924 по 1936 годы их даже лишили избирательного права, после и вовсе выгнали из собственного жилья.

Во времена приведения в действие новой экономической политики частная собственность стала постепенно восстанавливаться. Владельцы вновь стаи сами решать, как распоряжаться своим имуществом.

В 50-60 годы прошлого века в Стране Советов началось массовое строительство, но коммунальные квартиры оставались экономичным и востребованным жильем. Активно расширялся не только жилфонд государства, но и промышленный и производственный сектор. Появились заводы ЖБИ, домостроительные комбинаты. Ежегодно возводилось 110 миллионов квадратных метров.

В шальные 90-е годы рыночная экономика взяла новый курс, появился повальный интерес к приватизации жилья. Началось массовое расселение коммунальных квартир.

Отличие коммунальной квартиры от квартиры

По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.

При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.

Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.

Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.

Отличие общежития от коммунальной квартиры

Коммуналка и общежитие — это не одно и то же. Между этими видами жилья существуют существенные отличия:

  • В коммунальной квартире может быть закреплено одна или несколько комнат за одним жильцом или одной семьей. В общежитие может быть предоставлено только спальное место или комната.
  • Приватизация комнаты в общежитии невозможна, в отличие от коммунальной квартиры.
  • В квартирах коммунального типа кухонная утварь, конфорки на плите и кладовки разделены между жильцами. В общежитиях одна кухня может быть закреплена за 10 и более комнатами, поэтому подобное разделение не представляется возможным.
  • Несмотря на то, что кухня и санузел в коммуналке общие, счетчики на электроэнергию у каждого свои. В общежитиях редко устанавливаются счетчики на отдельную комнату.

Особенности продажи коммунальных квартир

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ преимущество на право приобретения комнаты в квартире коммунального типа имеют соседи. Отказ от покупки должен быть оформлен в письменном виде.

Часто жильцы коммунальной квартиры не желают выкупать комнаты, но и не отказываются от них по понятным причинам. В этом случае требуется оформить письменное извещение, заверенное у нотариуса.

Получение лицом извещения означает оповещение о том, что комната продается. Если в течение 30 дней не будет получен письменный отказ и согласие на выкуп, собственник вправе распорядиться своим имуществом.

При отказе несовершеннолетних лиц факт должен будет зафиксирован представителями органов опеки.

При покупке доли одним из соседей остальных не обязательно уведомлять об этом. Сделка считается сорванной, если собственники не получили предварительного оповещения. Договор признается недействительным в течение 1 месяца.

В законодательстве предусмотрены полномочия соседей при пропуске указанного периода по уважительным причинам.

Если наниматель прекращает проживание в комнате на основании договора социального найма, то на это помещение вправе претендовать другие жильцы коммунальной квартиры.

В Жилищном кодексе предусмотрены преимущественные права для следующих категорий лиц:

  • малоимущие семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий;
  • лица, не имеющие своего жилья;
  • другие граждане, изъявившие желание купить жилье.

Как жить в коммуналке: правила для соседей

Использование общей территории

Жильцы в равных правах могут пользоваться кухней, коридорами, прихожей, ванной, туалетом.

Места общего пользования разделяются согласно долям собственников. Порядок и очередность пользования не установлены никакими законодательными актами.

Однозначно, что правила проживания должны быть согласованы со всеми проживающими, и они обязательны для всех жильцов без исключения. Споры решаются в судебном порядке.

Собственники не имеют право выделять свою долю в натуре или отчуждать ее на площади, принадлежащей другим жильцам. Продав свою долю, собственник лишается право использовать общую территорию. Это право переходит к новому хозяину.

Местами общего пользования в коммунальной квартире являются следующие помещения:

  • санузел;
  • кухня;
  • коридор;
  • кладовка.

Мебель без согласования можно ставить только в местах, прилегающих к комнате. Общие территории запрещено захламлять вещами, мусором. Очередность использования общих помещений устанавливается между соседями. Разногласия решаются в суде.

Общие помещения должны убираться жильцами коммунальной квартиры — еженедельно, по договоренности, в порядке очередности. Обычно составляется график с учетом количества проживающих в комнате.

Перепланировка общей площади решается всеми жильцами. Процедура оформляется письменно с участием нотариуса. Требуется разрешение всех проживающих лиц. План должен быть одобрен комиссией. Для этого создается проект перепланировки. Изменения не должны касаться несущих конструкций и стен.

Комната не может стать полноценной квартиры: для этого требуются фундаментальные изменения, возникают многочисленные трудности в оформлении документов.

Как поступать с нарушителями порядка

Права соседей и борьба с нарушителями — две взаимосвязанные категории.

По конституции все люди имеют право на защиту своих прав. Чаще всего спорные ситуации возникают из-за мест общего пользования.

Если спор разрешался в суде, его решения после вступления в силу будут контролировать судебные приставы.

Что делать, если соседи по коммуналке занимают места общего пользования

Проблемы самовольного захвата общих территорий решаются в судебном порядке. Нарушителя заставят освободить территорию, занятую в обход действующим правилам, демонтировать установленные конструкции, если они нарушают права других жильцов.

Курение

По закону курение в общественных местах запрещено. Соседи курящих жильцов имеют право жаловаться на них участковому или даже подавать иск в суд.

Шум

С 23:00 до 8:00 во всех квартирах, в том числе коммунальных, должна соблюдаться тишина. Запрещены звуки выше 20 дБ и действия, нарушающие общественное спокойствие.

Нельзя пользоваться инструментами, нарушающими тишину, пиротехнической продукцией. Нарушение этих правил влечет наложение штрафа.

Домашние животные

Вопрос, можно ли держать собаку, кошку или других животных, является самым распространенным среди жильцов коммунальных квартир.

Законом не запрещено содержание животных в квартирах, если будут соблюдаться правила противопожарной безопасности, санэпидемстанции, экологические нормы, права и интересы всех проживающих.

При наличии аллергии у кого-то из соседей можно получить судебный запрет на содержание животного.

Расселение

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире прописано в ст. 59 ЖК РФ.

В некоторых регионах России приняты целевые программы, согласно которым проблемы улучшения жилищных условий решаются посредством расселения коммунальных квартир. Жилье может быть признано ветхим или подлежащим сносу.

Расселение без согласия возможно только по решению суда. Для участия в программе требуется, чтобы лицо было признано нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Расселение собственников — это длительный процесс. Собираются документы, назначается комиссия по обследованию.

Как признать квартиру коммунальной

Коммунальной можно признать квартиру, если имеется несколько собственников. Правила раздела и объединения в натуре регламентированы статьями № 244, 256 Гражданского кодекса РФ и № 34 Судебного кодекса РФ.

Посторонние в квартире

Сколько человек можно прописать в комнате коммуналки

На законодательном уровне не установлен лимит прописанных лиц в коммунальной квартире, однако одновременное проживание допустимо при учете достаточной площади.

Норма площади одного проживающего в 2021 году составляет не менее 12 м². Минимальное значение может меняться в зависимости от региона регистрации.

Пунктом 5 статьи 49 Жилищного кодекса РФ запрещено оформление регистрации по договору найма иностранцам. Если имеется несколько собственников, требуется согласие всех.

Вопросы временной регистрации решаются так же, как и постоянной.

Оплата

Электричество, газ и вода оплачиваются с учетом площади комнаты. Учитываются показания индивидуальных приборов учета, установленных в комнатах.

Оплата за общую территорию производится по договоренности между всеми жильцами.

Если стороны не пришли к консенсусу, действуют следующие правила:

  • тепло оплачивается по занимаемой площади;
  • изучается количество электроприборов в комнате;
  • вода и газ оплачиваются по количеству проживающих.

Как объединить лицевые счета

Объединение лицевых счетов в коммунальной квартире производится в следующих случаях:

  • наследование жилья детьми после развода родителей, которые официально разделили ее на части;
  • покупка других комнат в квартире;
  • объединение в одну семью нескольких собственников;
  • выставление на одновременную продажу квартиры, купленной по комнатам.

Почему люди покупают комнаты в коммуналках?

Интерес к коммунальным квартирам связан, прежде всего, с более низкой стоимостью, чем другой вид жилья. Это бюджетный вариант и неплохое начало для строительства новой семьи. Многие готовы жить в небольшой, но собственной комнате, чем переплачивать за более комфортное съемное жилье.

Перед тем, как купить комнату в коммунальной квартире, эксперты в вопросах недвижимости рекомендуют познакомиться с будущими соседями. Шумные и скандальные личности могут очень сильно усложнить жизнь и быт.

Далее расписаны плюсы и минусы коммунальных квартир.

Минусы:

  • Основной минус связан с ограничением личного пространства и постоянного присутствия чужих людей.
  • Имеются сложности в вопросах сдачи в аренду своих комнат. Для этого требуется согласие всех проживающих.
  • Нужно быть готовым к утренним и вечерним очередям в ванную и туалет, цейтнот на кухне. Принятие душа по своему желанию является нарушением правил.
  • Продажа комнаты возможна или соседям, или после получения их письменного отказа. Многие искусственно затягивают этот процесс из-за нежелания иметь новых соседей.

Плюсы:

  • Дешевизна данного сегмента недвижимости.
  • Наличие регистрации.
  • Инвестирование в недвижимость для получения дохода после продажи с учетом инфляции или сдачи в аренду.
  • Совместный быт сближает людей и спасает от одиночества.

Заключение

Коммунальная квартира — явление редкое, но реальное. Этот вид жилья не самый лучший вариант для комфортного проживания, но он подходит молодым семьям, одиноким людям, гражданам с маленьким доходом.

Важно соблюдать правила поведения и не ссориться с соседями. Лучше решать все проблемные ситуации мирным способом. Доля в квартире может быть в любой момент продана, но преимущественное право на покупку имеют соседи.

Читайте также:

  • Что такое малоэтажная жилая застройка?
  • Что такое лейнхаус?
  • Правила поведения и проживания в коммунальной квартире
  • Что значит коммерческое жилье?

Раздел имущества: комната

ЕСЛИ СУПРУГИ ПРОЖИЛИ В БРАКЕ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОЕ ВРЕМЯ, они, скорее всего, успели обзавестись дорогостоящим имуществом – машинами, квартирами, домами и т.д. В случае развода мужу и жене придётся решать вопросы с разделом нажитых активов, однако это непростой вопрос.

Например, если речь идёт о разделе имущества в виде комнаты, поделить его в натуре путем сооружения перегородки не получится: необходимо искать другие варианты решения проблемы.

Раздел комнаты при разводе

ДЛЯ НАЧАЛА РАССМОТРИМ САМЫЙ РАСПРОСТРАНЁННЫЙ ВАРИАНТ – раздел комнаты в коммунальной квартире. Стоит иметь в виду, что коммунальная квартира находится в общедолевой собственности всех её жильцов, поэтому в документах будет идти речь не о комнате, а о доле.

В натуре разделить комнату нельзя, как невозможно разделить и места общего пользования всех соседей – коридор, туалет, душевую, кухню.

Итак, если недвижимость приобретена в браке, у супругов есть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Заключение соглашения о разделе комнаты. Раздел долей комнаты может быть любым — принцип равенства соблюдать необязательно. Может быть и иной вариант: один супруг передает другому какое-либо имущество (например, автомобиль) в счет передачи ему комнаты целиком. Соглашение о разделе комнаты подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Росреестре.
  2. Если супруги не смогли прийти к общему знаменателю, им следует обратиться в районный суд, расположенный по месту нахождения недвижимости. Как правило, суды признают доли мужа и жены равными, однако в некоторых случаях возможно отступление от принципа равенства. Например, такое возможно, если один из супругов вложил в покупку собственные средства, заработанные ещё до брака. Срок исковой давности по подобным делам составляет 3 года.

ЕСЛИ СТОРОНЫ РАНЕЕ ЗАКЛЮЧИЛИ БРАЧНЫЙ ДОГОВОР, то поделить комнату они могут согласно его условиям. Например, в нём может быть сказано, что недвижимость принадлежит тому, на чьё имя она оформлена. Брачный контракт также может определить «принцип пропорции» при разделе имущества, например 50% на 50% или 20% на 80%.

Супруги могут пойти и другим путём – продать комнату, и вырученные деньги поделить по своему усмотрению. Как в случае с преимущественным правом на долю в комнате, сначала муж и жена должны предложить купить жильё своим соседям по коммунальной квартире. Если они отказались от покупки, комнату спокойно можно продать третьим лицам.

Приведём пример раздела комнаты в коммунальной квартире:

Супруги Щербаковы, находясь в браке, купили комнату в коммунальной квартире (по документам – 16/104 в праве общей долевой собственности).

Собственником доли стал муж. После развода бывшие супруги никак не могли поделить комнату из-за возникающих разногласий относительно размера причитающейся каждому из них доли.

Наши специалисты, выступив медиаторами в споре, предложили супругам продать долю соседям, а полученные деньги поделить пополам.

В результате на весь процесс ушло около 2 месяцев, при том, что судебные споры могут длиться по нескольку лет.

ТЕПЕРЬ РАССМОТРИМ ИНОЙ ВАРИАНТ, когда в собственности у супругов находится не комната в коммуналке в составе многоквартирного общежития, а полноценная квартира (например, однокомнатная или студия). Можно ли в этом случае сделать раздел комнаты и каким путём?

Всё, что могут супруги в данном случае – это определить доли в праве собственности на недвижимость (как правило, каждый из супругов получает по 1/2). Соответственно, после раздела в выписке ЕГРН будет значиться именно размер доли, а не указание на конкретную комнату.

Выдел доли в натуре не производится, поскольку технических возможностей разделить стандартную квартиру в многоэтажке нет.

Предположим, что комнату супруги поделили, доли определены. Но на практике могут возникать серьёзные разногласия относительно того, кто и каким помещением может пользоваться. Чтобы их устранить, граждане вправе предъявить иск об определении порядка пользования жилым помещением.

В иске об определении порядка пользования гражданин предлагает свои варианты: например, комнату побольше супруг может попросить предоставить ему и детям, комнату поменьше – второй половине. Кухня, коридор, ванная, туалет остаются местами общего пользования. Однако если речь о квартире с одной комнатой, то определить порядок пользования не представляется возможным.

Как видим, проблему с разделом комнаты можно решить различными путями, в суде и в досудебном порядке.

Данный процесс может быть достаточно трудоёмким и непростым (особенно если дело осложнено, например, использованием материнского капитала или военной ипотеки), поэтому не отказывайтесь от помощи профессионального юриста.

Коммунальное жилье всегда считалось одним из способов решения жилищных проблем граждан на определенный период. Это является неотъемлемым элементом бывшего коммунистического хозяйства, доставшийся России и другим постсоветским странам по наследству.

Жизнь в коммуналке не проста. Рассмотрим, что из-себя представляет подобное жилище, и по каким правилам регламентируется порядок использования жилой и нежилой площади в нем.

Коммунальная квартира: определение по закону

Закон о коммунальных квартирах говорит мало что. Определение в каком либо одном отдельно взятом федеральном законе не дается. Жилищная политика по большей части регламентируется актами местного значения, которые издаются региональными властями. Так, к примеру, можно привести несколько актов административного значения, где содержатся понятия коммунальной квартиры:

  • Закон о проживании города Москвы от 11.03.1998 года № 6, где определяется, что коммунальной является жилище с несколькими владельцами, пользователями или собственниками, которые совместно эксплуатируют объекты нежилого значения в данной квартире.
  • Закон Нижегородской области от 07.09.2007 № 123-З, где указывается, что коммунальным признается жилище, в котором проживают несколько семей или граждан, в не зависимости от основания проживания, которые вместе используют вспомогательные объекты в данном жилище.

Таким образом, определяющим моментом в выделении коммунального жилья из всего массива жилого фонда является наличие нескольких жильцов, использующих нежилые помещения в данном жилище вместе.

Разумеется, такое жилье необходимо отделять от квартиры, где проживает одна семья. По этой причине определение, данное в Законе Нижегородской области признается более правильным, ведь коммунальной назвать можно лишь ту квартиру, где проживает больше одной семьи, а не больше одного человека.

Правила проживания в коммунальной квартире — жилищный кодекс

Разумеется, не все взаимоотношения между соседями, проживающими в таком жилье, урегулированы в законодательстве. Так, многие вопросы и проблемные моменты приходится решать путем переговоров, а в крайнем случае в суде.

Однако закон – Жилищный Кодекс, все таки содержит некоторые нормы, на которые можно апеллировать при возникновении спора или в суде.

Основные правила проживания в коммунальной квартире закреплены в статье 59 Жилищного Кодекса.

Так, данная статья гласит, что жители имеют абсолютные права на помещения, которые находятся в их собственности, право пользования в отношении арендуемых помещений и на общие помещения в соответствии с их долями в общей площади жилища. Также правила поведения для всех них одинаковы.

Коммунальная квартира права и обязанности жильцов

Основные права и обязанности жильцов исходят из прав, которые они имеют на соответствующие помещения в составе коммунального жилища.

Так, лица, в чьей собственности находятся жилые помещения общежития, вправе:

  • сдавать принадлежащая им комната на основании договора аренды жилища;
  • прописывать в данной квартире лиц по своему усмотрению.

При этом собственникам не требуется согласие иных жителей, но только если квартира официально признана коммунальной. Признание осуществляется в жилищной инспекции по ходатайству собственников либо в соответствии с судебным решением.

Если же лица владеют и проживают в помещении в коммунальной квартире на основании найма, то они имеют права сдавать переданное в его владение в поднаем при наличии согласия:

  • наймодателя;
  • соседей;
  • членов собственной семьи.

При этом не должна нарушаться норма минимальной жилой площади на человека – 12 квадратных метров.

Уборка общей территории

Уборка общей территории осуществляется всеми соседями совместно. Как правило, соседям лучше всего достичь взаимного согласия по данному поводу, так как в противном случае вопрос придется решать в суде. Однако полный отказ от уборки чреват более серьезными проблемами, вплоть до приезда сотрудников СЭС, штрафами и лишениями права проживания в соответствующей квартире.

Так что, даже если определенные соседи не идут на компромисс и никак не желают убираться в общих помещениях, то на них можно подать в суд.

При этом судебным решением можно не только принудить соседей убираться, но и взыскать некое материальное возмещение за весь тот период, когда осуществлялась уборка вместо соседей.

Пользование общим имуществом в коммунальной квартире

Общим в коммунальной квартире считается имущество, которое находиться в общих помещениях и служит функциональному назначению данных помещений. Так, к примеру, ванна или унитаз будут считаться общим имуществом и подлежит эксплуатации всеми жильцами в равной степени и соответственно ремонту.

Разумеется, один из жильцов может внести улучшения в такое имущество либо поменять его. В таком случае в отношении пользования общим имуществом его права не увеличиваются, однако он сможет возместить свои затраты за счет других соседей.

В целом, жильцы в коммунальной квартире имеют равные права на общее имущество и никто не вправе ограничивать пользование им. Однако соседи, договорившись между собой, вправе установить правила пользования.

Места общего пользования

Местами общего пользования в коммунальной квартире считаются:

  • коридор;
  • кухня;
  • ванна;
  • туалет;
  • прихожая.

Если в доме есть и иные вспомогательные или подсобные помещения, то и они будут находиться в общем пользовании, только если чье либо правомочие на них не было документально оформлено.

Гости в коммуналке

Законодательное регулирование никак не ограничивает пребывание гостей в коммунальной квартире ни сроками ни количеством. Так что соседи никак не могут возражать против гостей.

Единственным важным моментом проживания гостей является то, что, если они пребывают в соответствующей квартире более трех месяцев, то им необходимо зарегистрироваться в паспортном столе на временной основе.

Курение

Жилищное законодательство никак не ограничивает курение в коммунальной квартире или в других жилых помещениях, если они не являются общими. В данном случае необходимо ссылаться на законодательстве о запрете курения. Однако даже в этом случае придется судиться, чтобы запретить соседу курить.

При этом апеллировать на законодательство о запрете курения можно лишь в том случае, если сосед систематически курит в общем помещении и при условии, что жалующийся сосед не делает того же.

Хотя в данном случае нарушаются интересы тех соседей, которые не курят, доказать и добиться запрета на курение внутри жилого помещения не получиться.

Ремонт

Когда речь идет о ремонте непосредственно помещений в коммуналке, принадлежащих соответствующим лицам, то ответ прост: тот кому принадлежит помещение и осуществляет ремонт. Однако когда речь заходит о ремонте общих помещений в коммуналке, то могут возникнуть споры.

Наиболее распространенной ошибкой является то, что многие жильцы считают, что тот сосед, который владеет большей частью коммуналки и должен платить за ремонт больше. На самом деле это не так.

В независимости от размера доли в коммуналке, общими помещениями жильцы пользуются в равной мере, так что и расходы на ремонт осуществляются ими в равной степени.

Перепланировка

Перепланировка осуществляется в квартире коммунального типа по тем же правилам, что и в обычной квартире. Так, необходимо:

  • согласие всех собственников квартиры;
  • проект перепланировки;
  • разрешительная документация на перепланировку.

Стоит отметить, что даже если один из жильцов коммуналки не согласится с перепланировкой, то сделать ее законно не получиться.

Допустимый шум

Жилищное законодательство устанавливает предельно допустимые уровни шумов, которые можно производить в жилы помещениях:

  • 45 децибел – в ночное время;
  • 55 децибел – в дневное время.

Стоит отметить, что судебная практика имеет прецеденты, которые показывают, что вследствие нарушения уровня шума соседей в принудительном порядке переселяли из квартиры.

Домашние питомцы

Законодательство допускает содержать домашних животных в коммунальной квартире, только если хозяева могут обеспечить соблюдение следующих норм:

  • противопожарной безопасности;
  • норм СЭС;
  • норм экологии;
  • законных прав и интересов иных жильцов квартиры.

Если кто-либо из жителей квартиры будет иметь аллергию на какое-либо животное, то в судебном порядке он сможет добиться запрета на содержание данного типа животных в данной коммунальной квартире.

Оплата коммунальных услуг

Оплата коммунальных услуг осуществляется одним из нижеследующих способов:

  • счет будет приходить на всю квартиру, а жильцы будут оплачивать его поровну либо в ином соотношении в зависимости от соглашения, имеющегося между ними;
  • каждый из жильцов обратившись в коммунальную службу может оформить себе отдельный лицевой счет и оплачивать исключительно за себя.

Таким образом, в случае возникновения споров соседи могут попросту разделить свои счета и продолжить пользоваться коммунальными услугами, не сталкиваясь с проблемами.

Соседи при проживании в коммунальной квартире

Соседи в коммунальном жилище являются равноправными пользователями. Как правило, если они являются собственниками, то они вправе реализовать принадлежащее им помещение. При этом соседи имеют право на выкуп данного помещения в преимущественном порядке в первый месяц после объявления о продаже.

То есть продающий помещение в коммуналке собственник должен в первую очередь поставить об этом в известность своих соседей, а потом уже искать покупателей на стороне.

Здесь действует правило о совладельцах неделимого имущества. В данном смысле коммунальная квартира рассматривается в качестве единого, не подлежащего разделу имущества.

Права на освободившуюся комнату

Если кто-либо из нанимателей помещения в коммунальной квартире, принадлежащей муниципалитету, покидает помещение, то освободившееся помещение в первую очередь предоставляется следующим категориям граждан:

  • лицам, чья очередь на улучшение жилищных условий подошла;
  • малоимущие семьи;
  • лица, претендующие купить данное жилище.

Муниципальное жилище приватизируется заинтересованными гражданами, как правило, муниципалитет не позволяет приватизировать часть коммунальной квартиры. По этой причине необходимо для начала оформить наем на всю жилую площадь квартиры.

Таким образом, коммуналка является особой формой жилища, где одновременно действуют права соседей, нескольких жильцов в равной мере. Все возникающие споры могут быть разрешены путем переговоров либо в суде.

Арбитражный суд Северо-Западного округа признал общедомовым имуществом совместные кухни и коридоры в жилом доме г. Северодвинск. 

Администрация города отреагировала на коллективную жалобу жителей дома и провела проверку муниципального унитарного предприятия «Производственное жилищно-коммунальное объединение «Ягры». В результате проверки администрация составила предписание, в котором требовала устранить выявленные нарушения в общих коридорах, в помещениях кухонь, душевых и туалетов (провести уборку, восстановить отделочные и штукатурные слои стен и потолков, обеспечить надлежащее состояние осветительных приборов). 

Предприятие обжаловало предписание администрации

Истец требовал признать предписание недействительным: здание имеет статус жилого дома, но долгое время было общежитием, в связи с чем на каждом этаже имеются места общего пользования: коридоры, души, туалеты, кухни, которые используются в личных целях и закрыты на ключ. Жилые комнаты принадлежат жильцам дома на праве собственности. Заявитель также указал, что в договоре управления определен состав общего имущества, и спорные помещения не включены в его состав, т.е. по факту они образуют коммунальную квартиру.

Арбитражный суд Архангельской области отказал управляющей организации (дело № А05 – 15532/2019)

Судья проанализировал материалы дела и отметил:

  • жилые комнаты дома «не отвечают требованиям, предъявляемым к квартирам, поскольку состоят лишь из жилого помещения и не имеют помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд» (ст. 16 ЖК РФ);
  • отсутствуют доказательства, подтверждающие, что «приобретенные комнаты переоборудованы в квартиры в понятии, согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, то есть с отдельными санузлами, кухнями, межкомнатными коридорами».

Суд пришел к выводу, что здание является жилым домом коридорного типа, а помещения, в которых выявлены недостатки, отвечают понятию общего имущества многоквартирного дома.

Выводы апелляционной и кассационной инстанций

Предприятие обжаловало решение выше и указало, что места общего пользования в коммунальной квартире не могут признаваться общедомовым имуществом, поскольку используются лишь собственниками комнат, т.е. являются их общим имуществом.

Однако апелляционная инстанция согласилась с выводами суда, что здание является жилым домом коридорного типа с общими для всех жителей помещениями, и что предприятие как управляющая организация обязано устранить нарушения.

На этой неделе Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Таким образом, по мнению судов, общие коридоры и кухни в бывшем общежитии не являются частью коммунальной квартиры, а отвечают понятию общего имущества многоквартирного дома.

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно мало – всего 4% от жилищного фонда города…

image

Но они всё ещё популярны среди тех, кто хочет приобрести первое бюджетное жильё в столице или разъехаться с родственниками.

Комната – специфический объект, имеющий сложную процедуру продажи. Её несложно приобрести, но дальнейшая реализация может оказаться длительной и сложной.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие предложения представлены на московском рынке сегодня, сколько стоит комната в коммуналке и с какими сложностями можно столкнуться, заключая сделки с такими объектами.

Всё популярнее становится тенденция, когда собственники комнат в коммуналке продают квартиру целиком, а потом делят между собой полученные деньги. Но из-за этого в ближайшие несколько лет может снизиться число предложений. Однако такие объекты вряд ли полностью исчезнут, поскольку не все могут себе позволить приобрести квартиру. А комната в коммуналке – наиболее бюджетный вариант собственного жилья.

Кто покупает комнаты в коммуналках

Жилье в коммуналках пользуется спросом. Как правило, комнаты покупают либо приезжие, желающие закрепиться в столице, но не имеющие средств на квартиру, либо москвичи, которые разъезжаются с семьей.

То есть это люди, которые не могут себе позволить однокомнатную квартиру, но которым нужно быстро решить жилищный вопрос и приобрести жилье в конкретном районе Москвы. Предлагать им студию в новостройке в другом районе, на которую хватит денег, как правило, бесполезно. К тому же, комнаты все-таки стоят на 20-25% меньше, чем самые бюджетные студии в апарт-комплексах.

Сколько стоит комната

В среднем комната в московской коммуналке стоит 3,05 миллиона рублей. Здесь разброс цен меньше, чем на рынке квартир. Самые дорогие комнаты находятся в доходных домах в районе Садового кольца (в арбатских переулках их стоимость достигает 15 миллионов рублей), самые дешевые лоты расположены в Новой Москве (900 тысяч рублей).

На цену таких объектов влияет несколько факторов: площадь, состояние комнаты, количество комнат в квартире, локация, состояние мест общего пользования, а также попадает дом под реновацию или нет.

Что получает покупатель

Собственниками части комнат в одной коммунальной квартире могут быть жильцы, другой части – государство. В принадлежащих государству комнатах могут жить люди, заключившие договор социального найма. Другие помещения – санузел, кухня, балконы, кладовые – являются общей долевой собственностью всех хозяев.

Может сложиться ложное представление, что это имущество в равной степени принадлежит всем, но в реальности это не так. У собственников в общем имуществе есть своя доля, которая зависит от площади комнаты. Хозяин большей комнаты является собственником большей площади общего имущество. Соответственно, он должен и вкладывать больше сил и средств в содержание этого имущества.

Порядок продажи комнат

Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.

Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.

Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).

Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.

Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.

Сложности с продажей

На практике при продаже комнаты можно столкнуться со сложностями уже на этапе уведомления других собственников коммуналки. Во-первых, на поиск соседей может уйти немало времени. Часто бывает так, что они не проживают в коммунальной квартире и их местонахождение неизвестно.

В таком случае уведомление необходимо отправлять либо по месту нахождение комнаты, то есть в ту же коммунальную квартиру, либо по последнему известному адресу соседа. Это обязательно нужно сделать, потому что при нарушении преимущественного права покупки у хозяев других комнат есть три месяца для обращения в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Также продавец может не знать собственника другой комнаты – к примеру, в случае если  после смерти бывшего владельца его наследники не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости.

В таком случае продавцу сложно понять, кому необходимо направлять уведомление о продаже. Можно попробовать найти нового собственника через нотариуса, который открывал наследственное дело.

Часто бывает так, что другие владельцы коммуналки умышленно препятствуют продавцу соседней комнаты. Так, они могут срывать просмотры объекта потенциальными покупателями, оттягивать время заключения сделки или даже пытаться ее сорвать. К примеру, они могут игнорировать полученные уведомления или вовсе уклоняться от их получения. Также соседи могут формально согласиться выкупить комнату, а потом долго переписываться с продавцом, согласовывая условия, и, в конце концов, так и не выйти на сделку. Иногда недобросовестные собственники просят, чтобы за них уведомления получали другие люди (скажем, родственники), а потом доказывают, что их извещали о продаже ненадлежащим образом.

Для таких действий могут быть самые разные причины. К примеру, соседи считают, что цену на объект завысили, и хотят ее снизить. Либо других собственников устраивает, что в остальных комнатах никто не проживает, поскольку места общего пользования в этом случае находятся только в их распоряжении. После продажи в комнату заселятся новые жильцы, и жилплощадь придется делить с ними.

В случае саботажа соседей стоит запастись терпением и настойчиво добиваться от других собственников отказов либо согласия на покупку. Также лучше нотариально заверять все документы. Как вариант, можно воспользоваться услугами юристов или опытных риелторов, которые помогут в решении этих проблем.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий