Что такое договор о намерениях купли-продажи недвижимости: образец, оформление, срок действия

Автор статьи: Судаков А.П.

В процессе ведения бизнеса и хозяйственной деятельности возникают такие ситуации, когда переговоры с контрагентами уже прошли, а сама сделка еще не заключена. Причин этому может быть множество, начиная от обговаривания условий сделки и заканчивая отсутствием лица, имеющего право на подпись, на рабочем месте. Можно ли как-то зафиксировать достигнутые на переговорах соглашения, чтобы в процессе они не претерпели изменения или не забылись? Для этого рекомендуется заключить договор намерений. В этой статье мы детально разберем, что это такое, как он составляется, кем подписывается и какую юридическую силу имеет.

Введение

После завершения деловых переговоров обычно редко удается сразу подписать контракт или сделку, поскольку сотрудничество в большинстве случаев потребует дополнительных согласований, уточнений, разработки документации и пр. Для того чтобы зафиксировать достигнутые соглашения подписывается так называемый предварительный договор.

Внимание: если в документе будут прописаны общие условия сотрудничества по сделке, а также указано, что сторона А обязуется заключить со стороной В контракт в ближайшем будущем, то такое соглашение называется предварительный контракт.

image Соглашение о намерениях не имеет юридической силы

Предварительный контракт нужно отличать от партнерского соглашения/соглашения о намерениях. Различие между этими терминами в том, что второе не подразумевает заключение конкретного контракта. То есть вы просто установили партнерские отношения и в будущем займетесь реализацией каких-то проектов, но ни о чем конкретном пока не договорились. Примечательно, что ни второе понятие практически не порождает при подписании каких-то обязанностей между сторонами, но фиксирует достигнутый результат на конкретной точке. Российским законодательством вообще не предусмотрено подобного понятия, хотя в Гражданском кодексе имеется термин «предварительный договор», который частично совпадает с соглашениями.

Внимание: если в документе указаны конкретные условия по осуществлению контрактных соглашений и стоит подпись двух сторон, то суд вправе квалифицировать его как предварительный договор. Благодаря этому сторону можно привлечь к выполнению взятых на себя обязанностей.

Отсюда можно сделать вывод: если вы не планируете сотрудничать, то не прописывайте в документах конкретные условия, которые могут трактоваться судом, как существенное. Чем меньше конкретики, тем вы защищеннее: доказать что-то или привлечь к ответственности вторая сторона вас не сможет.

Когда составляется

Давайте рассмотрим, в каких случаях следует составлять соглашение о намерениях между юридическими лицами и для чего оно вообще нужно. В случае если вы уже работали с контрагентом, если вы его знаете или вас связывают дружеские отношения, то можно не подписывать никаких бумаг: сразу после достижения соглашений можно приступать к выполнению условий сделки или подготовке к ней. Но если вы не доверяете партнеру, не знаете его или неуверены, что он сделает все так, как было договорено, то рекомендуется подписывать именно предварительный договор, который является основанием для составления классического. Он защищает обе стороны от недоразумений, разрывов отношений и различных манипуляций.

Внимание: предварительный договор заключается в обязательном порядке, если планируется провести какие-то финансовые расчеты или передачу материального имущества второй стороне до заключения контракта.

Это позволит вам зафиксировать соглашения и доказать, что расчеты были сделаны на основе документов, а не просто так. Если вторая сторона начнет менять условия сделки или отказываться от взятых на себя обязательств, то вы сможете получить компенсации через суд. Более того, вы сможете потребовать от партнера заключить основное соглашение именно на тех условиях, которые внесены в предварительное.

image Предварительный договор должны подписать обе стороны

Что нужно учитывать

Универсального образца договора о намерениях нет: он составляется с учетом достигнутых на переговорах соглашений. Вписать в него следует то, что именно вы хотите зафиксировать, чтобы партнер не пошел на попятную. Если есть желание расставить точки над I, то внесите в документ все по пунктам и распишите нюансы сотрудничества. Такую бумагу должны подписать лица, которые реально имеют право на подпись ответственных документов, т. е. обычный менеджер или сотрудник отдела кадров в качестве подписанта не подойдет. Если же вы ни о чем конкретном не договорились, то впишите в бумагу, что это договор о намерениях, поэтому никаких юридических, финансовых или других обязанностей он не налагает.

Внимание: при составлении ПД обязательно нужно указывать срок его заключения и вносить в него существенные условия. Желательно указать пункт, когда или на каких условиях планируется заключение основного договора.

В случае если ни одна из сторон до оговоренного срока не направит второй стороне конкретного предложения, то ПД фактически теряет свою силу. Доказать что-то в суде никто не сможет, поскольку обе стороны нарушили предварительные условия и контракт просто аннулируется. При составлении бумаги следует учитывать следующие нюансы:

  1. Если точная сумма контракта на момент окончания переговоров неизвестна, то обязательно впишите пункт о том, что стороны договорятся о стоимости товаров/услуг в процессе заключения основного договора.
  2. Составив предварительное соглашение на основе протокола переговоров, зарегистрируйте его, как будто это полноценный документ. Это придаст ему легитимности и правового веса. Второй стороне уже будет трудно отказаться от выполнения взятых на себя обязательств, поскольку она будет понимать, что дело может окончиться в суде.
  3. Обязательно определите, как планируется рассматривать разногласия. При заключении предварительного контракта вы не сможете предусмотреть все условия и в дальнейшем у вас могут возникнуть разногласия с партнером. Пропишите, как они будут рассматриваться (обычно это делается в судебном порядке). Вы также имеете право внести в бумаги не только существенные условия, но и достигнутые договоренности, придав им статус существенных.

Варианты заключения

Рассмотрим, в каких случаях заключается подобный договор. Разумеется, что на мелких соглашениях его не составляют. Обычно его создают при заключении контракта подряда, при капитальном строительстве крупных зданий или объектов, при покупке или продаже недвижимости, при аренде больших объектов, при заключении соглашения по логистике и пр. То есть в случае, если на первичных переговорах заключить соглашения невозможно ввиду того, что нужно уточнить и утрясти десятки, а то и сотни нюансов, то составляется общее соглашение, в которое вносятся ключевые этапы сотрудничества. Затем обе стороны осмысливают имеющиеся вопросы, делают расчеты и заключают окончательный договор, в котором уже прописываются все конкретные условия сотрудничества.

Указывайте все важные пункты в договоре

Внимание: ПД не подразумевает возможность передачи задатка в качестве обеспечения по выполнению взятых на себя обязательств. Если вы доверяете партнеру, то задаток передать можно, но учтите, что суд не удовлетворит ваше требование о взыскании аванса в двойном размере, если что-то пойдет не так.

Сумма аванса будет возвращена исключительно как неосновательное обогащение, причем поскольку между двумя сторонами нет контрактных правоотношений, то ее могут обложить налогами. Существует и обратная ситуация. К примеру, вы заключили ПД на аренду торгового помещения и передали в качестве аванса владельцу 100 000 рублей. Через время владелец отказался с вами сотрудничать по каким-то причинам. Вы подаете в суд и добиваетесь возвращения сделанного платежа. Более того, вы имеете право затребовать проценты за то, что владелец помещения пользовался вашими деньгами на протяжении нескольких месяцев.

Разрыв договоренностей

Как быть в том случае, если стороны заключили ПД, но затем условия изменились и одна из сторон отказывается от выполнения обязательств? В этом случае возникают спорные вопросы, и если первая сторона настаивает на выполнении соглашения, а вторая наотрез отказывается от сотрудничества, то дело можно передать в суд как минимум для того, чтобы возместить понесенные убытки.

Итак, если вы заключили официальный договор о намерении заключить договор, указали в нем конкретные сроки и документ подписали ответственные лица, то вы можете потребовать выполнения соглашения плюс возмещения ущерба за затягивание сотрудничества плюс возмещение за потери из-за разрыва сделки. Суды привычны к таким обращениям и довольно быстро рассматривают их, вставая на сторону пострадавшего. Но если вы подписали обычные партнерские отношения, то требовать что-то не получится: все выполняется добровольно. Чтобы суды встали на вашу сторону, обязательно соблюдайте следующие условия:

  1. Введите в документ информацию о том, что это ПД, а основной будет заключен в будущем.
  2. Опишите это «будущее» либо конкретной датой, либо какими-то условиями. Если даты нет, то подразумевается что основной контракт должен быть подписан не позднее, чем через год после составления и подписания предварительного.
  3. Введите в договор все необходимые существенные условия, которые затем перенесутся в ОД. Если точных данных по ним нет, то укажите, что уточнения последуют в окончательном варианте контракта.
  4. Старайтесь соблюдать правила составления договоров и придерживаться тех же форм, что и при составлении классических контрактов.

Надеемся, что эта информация будет вам полезной. Если вы затрудняетесь с составлением, то обратитесь к опытному юристу: он поможет вам составить ПД и ОД так, что суды будут на вашей стороне в случае расторжения второй стороной договоренностей.

Составление соглашения о намерениях происходит обычно в тех случаях, когда по каким-либо причинам юридические лица или индивидуальные предприниматели испытывают необходимость зафиксировать достигнутые договоренности.

Примеры соглашений о намерениях:

— сотрудничества — заключить договор аренды

  • Бланк и образец
  • Бесплатная загрузка
  • Онлайн просмотр
  • Проверено экспертом

ФАЙЛЫ

Обязательно ли исполнять соглашение

В отношении соглашения о намерениях норма обязательного их исполнения законодательством не устанавливается.

Читайте также:  Что такое военная ипотека, общее представление о НИС

Если какая-либо из сторон в силу каких-то обстоятельств не имеет возможности выполнить достигнутое ранее соглашение, она вправе от него отказаться, не понеся при этом никаких убытков.

Однако следует отметить тот факт, что в некоторых ситуациях, как показывает судебная практика, соглашения о намерениях могут обрести статус юридически значимых документов – это касается случаев, если соглашение имеет все признаки договора (предварительного или даже постоянного), а для его реализации были приложены реальные усилия или понесены какие-то затраты. При таком развитии событий одна из сторон может потребовать обязательного конечного исполнения соглашения.

Обязательства сторон

Объектом рассматриваемого вида соглашений является факт заключения основного соглашения. Как и при других видах контрактов, стороны, заключающие договор, берут на себя определенные обязательства. Основным обязательством при заключении договора о намерениях является выполнение всех условий, необходимых для оформления главного контракта.

Согласно установленным правилам, такой документ можно оформить при заключении любых сделок, что не противоречат действующему законодательству.

Как правило, подобные документы оформляются при заключении следующих контрактов:

  1. Сделки, связанные с продажей объектов недвижимого имущества либо транспортных средств.
  2. При заключении контрактов на бартерной основе.
  3. При заключении сделок о предоставлении финансового займа либо кредита.
  4. При оформлении договоров, связанных с транспортировкой, хранением или арендой товарно-материальных ценностей.

Соглашение, заключенное участниками сделки, должно быть в обязательном порядке заверено в нотариальной конторе. Этот шаг позволяет участникам сделки обратиться в суд в случае нарушения контрактных обязательств второй стороной. Таким образом, сторона, обращающаяся в суд, может получить компенсационную выплату для покрытия своих убытков либо обязать других участников контракта заключить основной договор.

Для чего нужен документ

Роль соглашения о намерениях вполне очевидна: как уже было сказано выше, в определенный период взаимодействия этот документ фиксирует достигнутые договоренности, а также определяет перечень тех действий, которые должны выполнить организации для осуществления общих задач и целей, что способствует определенной дисциплине отношений между компаниями и успешной реализации поставленных планов.

Однако при этом соглашение не подтверждает обязательность их исполнения и не навлекает на стороны никакой ответственности.

Как составить соглашение

На сегодня не существует единого унифицированного образца соглашения о намерениях, так что компании могут формировать его в произвольном виде, исходя из собственного представления о документе и своих потребностей. Главное, чтобы по структуре бланк соответствовал определенным стандартам делопроизводства, а по содержанию включал некоторые обязательные данные. В «шапке» нужно указать:

  • название документа;
  • его номер, место и дату составления.

Далее вносятся:

  • наименования организаций, между которыми достигнуто соглашение;
  • должности, фамилии-имена-отчества руководителей предприятий или лиц, уполномоченных действовать от их имени;
  • суть соглашения о намерениях (прописываются действия, которые должны выполнить компании для достижения поставленных целей);
  • указание, что документ не имеет каких-либо финансовых или юридических последствий для сторон.

Преимущества и недостатки

По сравнению с полноценным контрактом, подобное соглашение между двумя сторонами, заключаемое между юридическими лицами, не предполагает определенных обязательств относительно будущего сотрудничества. В нем указываются лишь те действия, которые в дальнейшем приведут организации к заключению сделки.

Однако определенная обязанность у сторон все же возникает. Согласно этого документа, по предстоящей сделки они обязаны провести переговоры, которые в итоге должны привести к подписанию основного контракта.

Конечно, соглашение может быть составлено так, что последствий в результате отказа не возникнет. Но, тем не менее, это может привести к ухудшению деловой репутации той стороны, которая отказалась от сотрудничества.

Есть и определенные риски, которые несет в себе подписание такой бумаги. Все зависит от того, как именно сформулированы основные положения.

Читайте также:  Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя: риски

Если в нем содержатся конкретные формулировки и прямое указание на наложение обязательств на стороны, то тогда понятийное соглашение приравнивается к ПД и имеет законную юридическую силу. Отсюда могут последовать штрафы и неустойки в случае отказа заключить основной контракт.

Оформление

Также как и содержание документа, так и его оформление полностью отдано на откуп представителям организаций: допустимо писать его от руки или печатать на компьютере. Можно использовать фирменный бланк одной из компаний или обыкновенный лист бумаги любого удобного формата.

Неукоснительно важно соблюсти лишь одно условие: соглашение должно быть подписано представителями обеих сторон: директорами или уполномоченными сотрудниками. При этом подписи должны быть только «живыми», использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким-либо методом запрещается.

Если в нормативно-правовых актах предприятий зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, соглашение нужно проштамповать.

Документ делается в двух идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах. Их наличие нужно отметить в журнале учета документации.

Соглашение о намерениях сотрудничества

Этот документ, по своей сути, является прообразом будущего договора, который может быть заключен между сторонами. В юридической практике наиболее близко к нему понятие «предварительного договора» из Гражданского Кодекса РФ. Подписание такого соглашения не обязательно влечет за собой подписание договора, но обозначает намерения и уточняет значимые моменты потенциальных отношений. Главные его функции – организационная и психологическая.

Поскольку юридически обязательных норм в таком соглашении не содержится, нет и однозначных правил относительно его оформления. Все должно быть сделано в соответствии с законодательными нормами РФ и общими правилами делопроизводства.

Важный нюанс, которые следует принять во внимание: формулировки, выбираемые для употребления, в случае возникновения спора будут трактоваться буквально. Например, выражения наподобие «стороны обязуются подписать договор к такой-то дате» указывают на обязательность заключения упомянутого договора. А фразы вроде «планируется сотрудничество» или «условия подлежат дальнейшему обсуждению» говорят об исключительно предварительной функции заключенного соглашения.

В соглашении о намерениях сотрудничества желательно оговорить следующие моменты:

  • возможные варианты ценового диапазона на товары, работы, услуги, о которых пойдет речь в будущем договоре;
  • привлечение дополнительных специалистов, таких, как оценщик, посредник и пр.;
  • заключительная фраза о дальнейших намерениях по договору;
  • действия при форс-мажоре;
  • другие условия – сроки, список необходимые документов, разрешений, лицензий, санкции в случае отказа от сотрудничества.

Образец соглашения о намерениях сотрудничества

Общество с ограниченной ответственностью «СТУДЕНТ-ИНВЕСТ» г.Москва, ул. Баженова, 56, оф.2 ИНН 7385937583, ОГРН 16472850295837 тел. e-mail

СОГЛАШЕНИЕ О НАМЕРЕНИЯХ

ООО «Студент-инвест» в лице Генерального директора Снежинской Инги Васильевны, действующей на основании Устава, с одной стороны, и гражданин Закревский Роман Николаевич, 18 августа 1990 года рождения, паспорт 45 90 14354678, выданный Центральным РО УМВД г. Москвы 12 апреля 2003 г., проживающий в г. Москва, ул. Бажова, д.18, кв. 213, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Стороны исходят из того, что их интересам соответствует сотрудничество в области:

— приобретения студентами практических навыков работы в написании кино- и телесценариев; — повышения профессионального уровня студентов и молодых специалистов в области сценарного мастерства; — повышения грамотности, расширения кругозора молодежи; — повышения престижа образования в в сфере шоу-бизнеса; — получения профессиональных знаний по специальности «сценарист»; — трудоустройству и адаптации молодых специалистов-сценаристов.

2. В связи с этим стороны подписывают данное соглашение в области сотрудничества.

Читайте также:  Можно ли поменять паспорт в другом городе: особенности проведения процедуры, необходимые документы, условия

3. Гражданин Закревский Р.Н., подписывая данное соглашение, подтверждает свою готовность принимать активное участие в работе Студии молодого сценариста в рамках обучающего .

4. Настоящее соглашение не налагает на стороны никаких юридических обязательств.

/Закревский/ Р.Н. Закревский Генеральный директор ООО «Студент-инвест» /Снежинская/ И.В.Снежинская

Выводы (+ видео)

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что протокол о намерениях и другие схожие документы имеют не только юридическую силу, но и психологическое воздействие на каждого из участников бизнес-отношений. Составление такого контракта позволяет увеличить прозрачность взаимоотношений, выявив все достоинства и недостатки будущего сотрудничества. Использование данных документов является гарантом честности и предоставляет защиту от возникновения форс-мажоров.

Как показывает практика, при оформлении предварительных соглашений значительно увеличивается вероятность дальнейшего сотрудничества и заключение основного контракта. Данное обстоятельство можно объяснить тем фактом, что каждая из сторон рассматриваемого договора лучше понимает свои обязательства и более ответственно относится к самому сотрудничеству.

Соглашение о намерении заключить договор аренды

Такое соглашение может быть предварительным договором, если в формулировке предусмотрена однозначная фраза, говорящая о намерениях сторон. Подписав такое соглашение, стороны начинают готовиться к будущим арендным отношениям в соответствии с прописанными условиями, которые можно потом уточнять и дополнять. Если же такой договор является способом лишь закрепить партнерские отношения или одним из нескольких вариантов, то следует отметить, что обязательств на стороны он не налагает.

Строгой формы текста договора нет, но практика диктует некоторые моменты, считающиеся обязательными:

  • существенные условия будущего договора;
  • сроки, в которые планируется его заключение или обсуждение дополнительных условий (если такой срок не указан, он «автоматом» выставляется продолжительностью в год);
  • срок актуальности данного соглашения;
  • место подписи соглашения;
  • информацию относительно объекта аренды (его местонахождение, площадь, этаж, на котором находится помещение);
  • ценовые лимиты не обязательно указывать, достаточно определить диапазон или отметить, что это условие подлежит дальнейшему обсуждению;
  • условия и суммы аванса (если он вносится);
  • вопросы, определяющие ответственность сторон;
  • возможность привлечения третьих сторон – оценщиков, экспертов, посредников и т.п.;
  • будут ли предоставлены дополнительные бумаги, когда и какие именно (лицензии, сертификаты и др.);
  • нотариальное заверение не обязательно, но желательно;
  • обычные реквизиты – дата, подписи сторон;
  • фамилия и телефон контактного лица;
  • особенности поведения участников в случае действия непреодолимых сил;
  • можно внести собственные условия.

Документ составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

В каких случаях необходимо?

Заключается в том случае, когда предприниматели полностью уверены в сотрудничестве и не сомневаются в подписании полноценного контракта, но по каким-либо причинам не могут сделать это прямо сейчас. Поэтому документ, в первую очередь, позволяет зафиксировать их намерения. Во-вторых, в документе будущие партнеры указывают варианты развития событий.

Тем самым определяются варианты, которые устраивают всех участников (на сегодняшний день), а какие не подойдут в качестве положений основного договора. Кроме того, могут быть указаны предварительные цены или условия сделки, определены посредники, к услугам которых стороны планируют обратиться.

Заключение подобного договора может быть целесообразным с той точки зрения, что на данный момент еще не выработана определенная стратегия, не выбран оптимальный вариант проведения сделки. Поэтому стороны указывают, что они намереваются ее осуществить, перечисляют возможные варианты действий, но юридически не закрепляют конкретных действий и средств для их осуществления, не обозначают санкций, которые последуют в случае отказа от договора о партнерстве.

Возможна и такая ситуация, что на текущий момент условия на рынке не позволяют осуществить задуманное либо у одной из сторон недостаточно материальных ресурсов. Тогда целесообразно определить срок, когда сделку можно совершить.

В ситуации, когда две организации планируют в будущем заключить какую-либо сделку, применяется такое понятие, как соглашение о намерениях, заключаемое между юридическими лицами, за основу которого можно взять образец и дополнить его необходимыми положениями. Оно является аналогом предварительного договора, хотя и не всегда влечет последствия отказа от сотрудничества.

Что из себя представляет соглашение о намерениях и чем отличается от предварительного договора

Бумага, называемая «Соглашение о намерениях», имеет своей целью закрепить намерения двух сторон вступить в дальнейшем в деловые отношения для решения определенных задач и достижения определенных целей. Сторон может быть не только две, а сколько угодно. Необходимо указать, каким именно образом будут осуществляться запланированные действия, в какой срок каждое из них должно быть выполнено, что для этого должна предпринять. Таким образом, в данном бланке прописываются лишь общие намерения. Подробности и детали в данном случае не предусматриваются.

Понятия «Соглашение о намерениях» в нормативно-правовых актах нет. В Гражданском кодексе (статья 429) содержится лишь термин «Предварительный договор». Соответственно, на законодательном уровне установлена форма именно этого документа, его обязательные составные части, а также оговорены последствия, которые могут наступить в результате нарушения его условий.

В этом отношении соглашение о сотрудничестве и партнерстве не имеет четко установленной законом формы, а требования к тому, что должно быть в нем указано, отсутствуют. Поэтому стороны вольны выражать свои планы в произвольном виде.

Скачать заполненный образец.doc

Есть и другое мнение юристов по этому поводу. Дело в том, что после подписания ПД у партнеров возникают определенные обязательства заключить в будущем договор на оказание услуг, работ между организациями. В свою очередь, есть такие понятия, как протокол или письмо о намерениях, после подписания которых подобных обязательств не возникает.

Поэтому квалифицировать соглашение о намерениях следует в зависимости от того, отождествляют ли его потенциальные участники сделки с договором или нет. Если да – то определенные обязательства все-таки возникают.

В каких случаях необходимо?

Заключается в том случае, когда предприниматели полностью уверены в сотрудничестве и не сомневаются в подписании полноценного контракта, но по каким-либо причинам не могут сделать это прямо сейчас. Поэтому документ, в первую очередь, позволяет зафиксировать их намерения. Во-вторых, в документе будущие партнеры указывают варианты развития событий.

Тем самым определяются варианты, которые устраивают всех участников (на сегодняшний день), а какие не подойдут в качестве положений основного договора. Кроме того, могут быть указаны предварительные цены или условия сделки, определены посредники, к услугам которых стороны планируют обратиться.

Заключение подобного договора может быть целесообразным с той точки зрения, что на данный момент еще не выработана определенная стратегия, не выбран оптимальный вариант проведения сделки. Поэтому стороны указывают, что они намереваются ее осуществить, перечисляют возможные варианты действий, но юридически не закрепляют конкретных действий и средств для их осуществления, не обозначают санкций, которые последуют в случае отказа от договора о партнерстве.

Возможна и такая ситуация, что на текущий момент условия на рынке не позволяют осуществить задуманное либо у одной из сторон недостаточно материальных ресурсов. Тогда целесообразно определить срок, когда сделку можно совершить.

Требования к содержанию

Определенной формы и требований к его содержанию законодательство не содержит. Поэтому стороны определяются самостоятельно с тем, что и как будет сформулировано.

В соответствии с этим, в случае решения разногласий в судебном порядке мнение этой инстанции может быть различным:

  1. Если одно сторона считала его полноценным документом, по сути ПД, а вторая – лишь письмом, из которого не вытекают какие-либо обязательства, то, как показывает судебная практика, решение принимается в пользу первой. Это связано с тем, что в таком моменте обычно указываются существенные условия сделки, что подтверждает юридическую силу;
  2. Однако в подписываемой бумаге может напрямую быть указано условие, что ее положения никоим образом не связывают стороны. Следовательно, в случае отказа от своих намерений никаких последствий для потенциальных контрагентов не возникает.

По содержанию соглашение о намерениях обычно содержит в себе такие положения:

  • преамбула, в которой перечислены стороны и их основные реквизиты и лица, подписывающие договор от каждой из организаций;
  • какую именно сделку и на каких конкретных условиях в будущем собираются заключить;
  • возможно указание предварительных условий;
  • сроки, в которые договор должен быть заключен;
  • можно указать ответственность сторон за отказ;
  • при наличии обеспечительных мер, они должны быть перечислены.

Важно понимать, что если в тексте было указано, что «стороны обязуются заключить контракт» (или что-либо подобное), то такой документ будет иметь юридическую силу. В противном случае это будет ближе к письму или протоколу о намерениях. Отказ от дальнейшего сотрудничества не повлечет за собой никаких санкций.

Преимущества и недостатки

По сравнению с полноценным контрактом, подобное соглашение между двумя сторонами, заключаемое между юридическими лицами, не предполагает определенных обязательств относительно будущего сотрудничества. В нем указываются лишь те действия, которые в дальнейшем приведут организации к заключению сделки.

Однако определенная обязанность у сторон все же возникает. Согласно этого документа, по предстоящей сделки они обязаны провести переговоры, которые в итоге должны привести к подписанию основного контракта. Конечно, соглашение может быть составлено так, что последствий в результате отказа не возникнет. Но, тем не менее, это может привести к ухудшению деловой репутации той стороны, которая отказалась от сотрудничества.

Есть и определенные риски, которые несет в себе подписание такой бумаги. Все зависит от того, как именно сформулированы основные положения. Если в нем содержатся конкретные формулировки и прямое указание на наложение обязательств на стороны, то тогда понятийное соглашение приравнивается к ПД и имеет законную юридическую силу. Отсюда могут последовать штрафы и неустойки в случае отказа заключить основной контракт.

Сроки действия

Поскольку правовые положения в нормативных документах отсутствуют, то определенного срока действия нет. Следовательно, стороны могут установить его самостоятельно и указать это в тексте. Пункт 4 ст. 429 ГК РФ определяет, что при отсутствии упоминания о сроке условия предварительного согласия действуют в течение 12 месяцев.

Форма соглашения и образец договора

Документ заключается в письменном виде. Никакого удостоверения не требуется, в том числе и нотариального. Не подлежит документ и государственной регистрации. Это объясняется тем, что, в отличие от полноценного контракта, при подписании подобного соглашения не происходит никаких юридических последствий (например, перехода прав собственности), то и не возникает обстоятельств, при которой эта регистрация необходима.

Примерная форма соглашения о намерениях выглядит так:

Соглашение о намерениях № ___

(место и дата заключения)

ООО … в лице … (ФИО, основание полномочий для подписания), именуемое в дальнейшем …, с одной стороны и ООО … в лице (ФИО, основание полномочий для подписания), именуемое в дальнейшем …, с другой стороны, определили следующие намерения:

(перечисление того, что должны сделать стороны для будущего контракта).

Для выработки окончательного решения стороны должны встретиться не позднее …

Настоящий документ является предварительным и не влечет за собой обязательств сторон юридического и финансового характера.

Реквизиты сторон

Юридические лица могут заключить соглашение в том случае, когда на текущий момент у них нет возможность подписать основной контракт. Причины тому могут быть разные. Но, составляя подобный документ, они своей репутаций подтверждают готовность вступить в партнерство в будущем. С этой целью указываются действия, которые должна произвести каждая из сторон, а также их нацеленность на проведение переговоров в определенные сроки.

Поделиться: Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (804) 333-01-43

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости — это предварительный договор, который заключается, чтобы избежать каких-либо рисков при совершении будущей сделки. В данный договор вносятся все условия совершения основной сделки, права, обязанности, ответственность, стоимость, порядок оплаты и сроки. Впоследствии, эти условия переносятся в основной договор купли-продажи недвижимости.

Назначение договора о намерениях

Договор о намерениях купить недвижимость является гарантией того, что сделка состоится. Но, после подписания предварительного договора права владения на объект недвижимости не переходят от владельца второй стороне. Он лишь подтверждает актуальность условий и сроков совершения сделки.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости заключают по разным причинам. К наиболее популярным причинам заключения предварительного договора относят следующие:

  • Сроки откладываются из-за нехватки финансов у покупателя;
  • Отсутствие требуемых документов для совершения сделки у одной из сторон;
  • Отсутствие возможности у одной из сторон быть в ЕГРН для оформления сделки;
  • Приобретение жилья в новострое, которая еще не числится за застройщиком как собственность;
  • Долгосрочная проверка документации в Росреестре;
  • Приобретение жилья с обременением;
  • Иные ситуации, которых довольно много.

Предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу и, если одна из сторон не желает исполнять установленные обязательства, то такие вопросы решаются в судебном порядке и с виновного возможно получить компенсацию или иное решение в пользу истца.

Существует соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимости. Оно не является юридически подкрепленным. Оно всего лишь описывает волеизъявление о намерениях покупки. Стороны не берут на себя никаких обязательств по исполнению. Если сделка сорвется, соглашение не будет являться веским аргументом для суда.

Сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из четырех этапов, которые помогают избежать рисков и споров между участниками. К ним относят:

  1. Составление договора о намерениях;
  2. Оформление основного договора купли-продажи;
  3. Оформление акта приема-передачи;
  4. Регистрация перехода прав в ЕГРН.

Предварительный договор о намерениях может быть нескольких видов:

  • Договор о намерениях купли-продажи без внесения задатка;
  • Договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса;
  • Предварительный договор о купле-продаже жилплощади.

Предварительный договор можно зарегистрировать в Росреестре по согласованию участников в качестве добровольного принятия такой обязанности.

Оптимально как для продавца, так и для покупателя, составлять договор о намерениях приобретения недвижимости с внесением аванса. Он гарантирует не только совершение сделки в установленные сроки, но и подкреплен финансово.

Составление такого рода договоров распространено при купле-продаже коттеджей, участков земли, иных построек загородного типа, а также для покупки жилья с обременением или для ипотечного займа. Все потому, что для заключения таких сделок требуется длительный сбор документации и различных разрешений.

Содержание договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Согласно ГК РФ ст. 429, предварительный договор купли-продажи недвижимости или, другими словами, договор о намерениях, составляется в трех экземплярах, в свободной письменной форме. Договор может быть составлен участниками сделки самостоятельно или нотариально заверен.

Учитывая законодательство РФ, договор о намерениях купли-продажи недвижимости должен содержать основные условия сделки, детальное описание предмета договора, срок, способ и порядок оплаты и передачи недвижимости.

Учитывая особенности предварительного договора он должен содержать следующее:

  • Название документа, место и дата подписания;
  • Данные участников сделки, включая паспортные. Для юридических лиц — регистрационные документы. Для доверенных лиц — нотариально заверенная доверенность и паспорт;
  • Указание о намерении приобретения в будущем объекта недвижимости (предмета договора);
  • Указать все идентификационные данные предмета договора, а также его состояние и дефекты;
  • Дать ссылки на документы, которые подтверждают права владения продавцом данной недвижимостью;
  • Стоимость предмета договора, по которой продавец согласен продать объект недвижимости, а покупатель приобрести;
  • Порядок и способ расчета;
  • Размер аванса;
  • Присутствие/отсутствие у покупателя претензий по поводу жилья. Для этого пункта можно составить протокол разногласий в качестве приложения;
  • Срок подписания основного договора купли-продажи;
  • Права и обязанности участников сделки;
  • Ответственность сторон;
  • Срок действия предварительного договора;
  • Иные условия;
  • Дата, подпись, расшифровка.

Предмет договора

К существенным условиям любой имущественной сделки относят предмет договора. Учитывая ст. 554 ГК РФ, предметом договора недвижимости может быть любой объект — квартира, дом, дача, коттедж и т.д. Главным аспектом этого пункта договора являются идентификационные данные оговариваемого предмета, которые позволяют определить продаваемый объект и отличить его от других.

К основным характеристикам предмета договора относят:

  • Адрес;
  • Границы (если сделка касается земельных участков);
  • Назначение;
  • Общая площадь;
  • Этаж;
  • Количество комнат;
  • Кадастровый номер;
  • План объекта;
  • Особенности и дефекты и т.д.

Цена договора

Цена также является существенным условием договора о намерениях купли-продажи недвижимости. Это положение регулируется в соответствии с ст. 424 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ. Это условие обязательно для занесения в договор, без права изменения в основном договоре.

Стоимость предмета договора устанавливается посредством анализа и сравнения цен на рынке недвижимости похожих объектов. В этом же пункте стороны указывают сроки, порядок и валюту.

Стоимость предмета договора о намерениях купли-продажи недвижимости может определяться как:

  • Фиксированная сумма;
  • Установленная стоимость за кв. метр, умноженная на общее количество кв. метров продаваемой недвижимости;
  • Проценты от кадастровой стоимости согласно ЗК РФ п. 1 ст. 2 закона от 25.10.2001 No 137-ФЗ.

Права и обязанности сторон

В договор о намерении следует включить права и обязанности участников по исполнению условий данного договора и за нарушение которых они могут быть привлечены к правовой ответственности.

Главное обязательство обеих сторон по договору о намерениях — заключить в будущем основной договор о купле-продаже недвижимости, согласно условиям, предусмотренным этим договором. Этот документ дает право любой из сторон требовать заключения основного договора.

Если один из участников данного договора уклоняется от заключения основного, то второй участник имеет основание обратиться в суд с иском о принуждении к заключению и потребовать возмещение понесенных трат из-за несвоевременного оформления окончательного договора.

Согласно договору о намерениях купли-продажи недвижимости продавец должен:

  • Оформить в срок основной договор купли-продажи с покупателем, указанный настоящим договором;
  • Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
  • Составить проект основного договора купли-продажи и направить покупателю для рассмотрения;
  • Если был составлен протокол согласования разногласий по настоящему договору, то оповестить покупателя не позднее 10-ти дней о его одобрении/отклонении.

Покупатель обязан:

  • Оформить в срок основной договор купли-продажи с продавцом, указанный настоящим договором;
  • Обязан заключить договор согласно указанным условиям в настоящем договоре;
  • Оповестить об одобрении/отклонении проекта договора купли-продажи или предъявить протокол разногласий не позднее 10 рабочих дней.

Право обеих сторон заключается в возможности отказа от оформления основного договора купли-продажи, если нарушены существенные условия основного договора, оговоренные в предварительном. Это регламентируется ГК РФ главой 29.

У любой стороны сделки есть право расторжения настоящего договора или отказ от заключения основного по следующим причинам:

  • В связи с обстоятельствами, прописанными в договоре, если они предполагают расторжение по инициативе одного из участников;
  • По согласованию обеих сторон;
  • По решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК;
  • При существенном изменении цен и/или условий, сопряженных с заключением договора.

Также следует прописать ответственность сторон за нарушение прав и обязанностей. Ответственность может предполагать штраф, неустойку, компенсацию и т.д. Указать, что уплата указанных штрафных санкций не освобождает от выполнения условий договора. Оспорить такое положение любая из сторон может в судебном порядке.

Сроки реализации намерений сторон

Для данного вида договора срок не является существенным условием. Его возможно указать для установления четкого срока заключения основного договора купли-продажи по согласованию участников.

Если срок не оговорен и не указан, то предполагается, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента оформления договора о намерениях.

Дополнительные условия

Дополнительные условия в договор о намерениях стороны сделки могут занести по согласованию. Они могут быть следующие:

  • Стороны подтверждают, что нет иных соглашений или устных договоренностей и сделка будет совершаться с учетом описанных здесь условий;
  • Стороны признают, что если в связи с изменениями в законодательстве какой-то пункт из договора становится недействительным, то они вправе его пересмотреть или исключить, так как все остальные остаются действительными;
  • Иные условия по согласованию сторон, которые помогут при заключении сделки.

Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Определенной установленной законодательством формы договора о намерениях купли-продажи недвижимости не существует. Но, если его грамотно оформить, то это поможет, в случае разногласий и споров, избежать судебных разбирательств (или же позволит требовать через суд их разрешения).

Пример заполненного договора купли-продажи недвижимости WORD 78.39 KB Скачать Соглашение о намерениях купли-продажи недвижимости WORD 15.00 KB Скачать Образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости WORD 82.50 KB Скачать Предварительный договор о купле-продаже земельного участка WORD 32.43 KB Скачать

Нужно ли заверять у нотариуса?

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости, согласно действующему законодательству, необязательно заверять в нотариальных конторах. Чтобы составленный предварительный договор считался действительным достаточно подписей сторон.

Исходя из юридической практики, лучшим решением будет обратиться к нотариусу при планировании какой-либо имущественной сделки. Это преследует цели:

  • Исключить ошибки при составлении;
  • Проверить документы второй стороны на подлинность;
  • Обнаружить действия второй стороны, которые противоречат закону;
  • Разъяснить каждый пункт и его особенности.

Для составления договора о намерениях, как самостоятельно, так и у нотариуса понадобятся следующие документы:

  • Паспорта участников сделки;
  • Подтверждение права владения недвижимостью продавца;
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Техпаспорт и план объекта;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Выписка из домовой книги;
  • Если предполагается продавать имущество, находящееся в общей или долевой собственности, то потребуется разрешение всех собственников на совершение сделки.

Свидетельство о праве собственности WORD 15.50 KB Скачать Кадастровый паспорт недвижимости WORD 34.00 KB Скачать Характеристика жилья WORD 107.00 KB Скачать Кадастровый паспорт на недвижимость WORD 34.00 KB Скачать Согласие супруга на совершение сделки с имуществом WORD 14.50 KB Скачать Выписка из домовой книги WORD 14.50 KB Скачать

Договор о намерениях, который был заверен у нотариуса, будет легче использовать при возникновении споров и разногласий в судебном порядке. Стоимость нотариальных услуг по составлению и заверению такого рода договоров — около 2 000 рублей.

Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (804) 333-01-43

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий