Доверительное управление имуществом — что это и как заключить договор доверительного управления имуществом

Содержание

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление имуществом – общая информация

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

  1. Подробное описание предмета договора.
  2. Персональные данные сторон.
  3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
  4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

  • выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
  • выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
  • возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
  • собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
  • управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
  • учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества

Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.

Если недвижимость жилая

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов,  а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Если недвижимость коммерческая

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

Договор доверительного управления имуществом — один из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ[1]

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Договор доверительного управления имуществом реальный, фидуциарный, по общему правилу безвозмездный и односторонне обязывающий, хотя в предусмотренном договором случае может быть возмездным и в силу этого двусторонне обязывающим.

Как правило, для договора доверительного управления имуществом необходима простая письменная форма, за исключением случая передачи в доверительное управление недвижимого имущества. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом влечет его недействительность (ст. 1017 ГК РФ).

Объект доверительного управления

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество[1].

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Существенные условия договора доверительного управления

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны[1]:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором

Полномочия и ответственность сторон

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д. У.» (ст. 1012 ГК РФ[1]). При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Доверительный управляющий несет ответственность перед выгодоприобретателем в размере упущенной выгоды, а перед учредителем управления — в полном объеме причиненных убытков. Наличие причинной связи убытков с обстоятельствами непреодолимой силы или действиями выгодоприобретателя или учредителя управления освобождает доверительного управляющего от ответственности. Бремя доказывания наличия таких оснований освобождения от ответственности лежит на доверительном управляющем. Риск превышения доверительным управляющим своих полномочий в сделках с лицами, которые не знали и не должны были знать о факте превышения полномочий, несет учредитель управления, который вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения причиненных убытков. Право на вознаграждение доверительный управляющий имеет лишь в случае, если это специально предусмотрено договором, а на возмещение необходимых расходов — независимо от наличия такого условия в договоре. Однако размер как вознаграждения, так и возмещения необходимых расходов ограничен размером полученных от использования имущества доходов (ст. 1023 ГК РФ)[1].

Примечания

  1. 1 2 3 4 5 Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) — Часть 2. Глава 53. Доверительное управление имуществом

🇻🇮

image Гражданско-правовые договоры

image Эта страница в последний раз была отредактирована 5 июня 2021 в 08:30. 01 апреля 2021 Договор доверительного управления имуществом — это соглашение о передаче избранных правомочий собственника управляющему на определенное время, как правило, с целью извлечения дохода. Подробнее о существенных условиях этого вида сделок, об особенностях их заключения и исполнения рассказывается в этой статье. Фото: Образец договора доверительного управления имуществом

  • Доверительное управление: видео 
  • Договор доверительного управления
  • Образец договора доверительного управления имуществом
  • Особенности договора доверительного управления имуществом
  • Существенные условия договора доверительного управления имуществом
  • Стороны договора доверительного управления имуществом
  • Специфика доверительного управляющего
  • Виды договоров доверительного управления
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом
  • Договор доверительного управления наследственным имуществом

Доверительное управление: видео 

Договор доверительного управления

Договор доверительного управления имуществом — успешно развивающийся вариант имущественных правоотношений, особый процесс управления собственностью, предусматривающий максимально широкие полномочия управляющего в отношении объекта управления.

До принятия действующего Гражданского кодекса российский законодатель пытался заимствовать из англосаксонского права доверительную собственность, или траст, что в итоге так и не прижилось.

Доверительное управление не есть отчуждение имущества, то есть управляющий не получает передаваемого ему имущества в собственность. Это главное отличительное свойство доверительного управления в сравнении с трастом, при котором предполагается переход вещного права доверительному собственнику (утративший силу указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2296).

Причинами переведения имущества в доверительное управление чаще всего становится недостаток у собственника знаний и/или опыта для самостоятельного управления или отсутствие такой возможности.

Цель использования этого механизма управления собственностью — получение прибыли от имущества без непосредственного участия и затрат времени.

Предлагаем изучить путеводитель по судебной практике о доверительном управлении имуществом от «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Образец договора доверительного управления имуществом

Скачайте образец договора доверительного имуществом, актуальный на 2021 год: 

Образец договора доверительного управления имуществом

Особенности договора доверительного управления имуществом

К особенностям договора доверительного управления имуществом относятся следующие:

  • Заключение договора допускается исключительно собственником. Игнорирование этого требования порождает ничтожность сделки, за исключением случаев, указанных в ст. 1026 ГК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2011 № Ф09-1569/11-С5).
  • Характер правоотношений длящийся, разовая сделка как цель деятельности управляющего исключается (постановление ФАС Московского округа от 30.01.2001 № КГ-А41/112-01).
  • Обособленность имущества: учет производится на отдельном балансе, а для расчетов по ДУ используется отдельный банковский счет, открытый управляющими с пометкой «Доверительное управление» (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2011 № Ф09-5496/11).
  • Возможно заключение в пользу 3-го лица — выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
  • Срок действия договора доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
  • Управляющий правомочен на осуществление действий юридического и фактического характера с имуществом; ограничение его прав исключительно фактической деятельностью приводит к тому, что договор доверительного управления имуществом квалифицируется в суде как оказание услуг (постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2000 № А12-2240/2000-с24).
  • Задолженность, ставшая итогом управления имуществом, покрывается из его стоимости (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

ВАЖНО! На предмет доверительного управления нельзя обратить взыскание в рамках исполнительного производства.

Однако из этого положения существует ряд исключений:

  • банкротство учредителя доверительного имущества — в этом случае указанное имущество составляет конкурсную массу наравне с остальной собственностью (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
  • передача в доверительное имущество залогового имущества — залогодержатель в такой ситуации не лишается возможности истребовать его в порядке взыскания (ст. 1019 ГК РФ).

Однако, когда процедура исполнительного производства уже инициирована и/или имущество должника арестовано, передача в управление будет расценена как злоупотребление правом, а сделка признана ничтожной (п. 10 Информационного письма президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Существенные условия договора доверительного управления имуществом

К существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

  1. Состав имущества. Подразумевается точное описание имущества, его индивидуализирующих признаков и состава (ст. 1016 ГК РФ), причем пренебрежение условием, по мнению судов, приводит к незаключению договора доверительного управления имуществом. Примером может служить постановление 7-го ААС от 30.11.2011 по делу № А45-3341/2011.

Стороны договора доверительного управления имуществом

В названной роли могут выступать:

  • учредитель управления;
  • выгодоприобретатель;
  • доверительный управляющий.

По умолчанию учредителем управления считается собственник. Однако есть исключения, дозволенные российским правом:

  • опекун/попечитель (ст. 38 ГК РФ);
  • душеприказчик или нотариус (ст. 1173 ГК РФ);
  • государственный орган и т. д.

Выгодоприобретателем может быть гражданин или юрлицо. Он не является стороной в договоре доверительного управления имуществом и в правоотношении присутствует не всегда. Появление бенефициара придает рассматриваемому договору черты обязательства в пользу 3-го лица, вследствие чего становится невозможным расторгнуть или изменить соглашение без согласия этого 3-го лица (ст. 430 ГК РФ).

Учредитель управления и выгодоприобретатель могут совпадать. Если последний в договоре доверительного управления имуществом не указан, то обязательство исполняется по умолчанию в пользу учредителя.

Доверительный управляющий по общему принципу — это субъект предпринимательства; из коммерческих организаций не вправе заниматься данной деятельностью лишь унитарные предприятия. Если в законе есть специальное указание, то управляющим может стать физическое лицо или некоммерческая организация. Стать выгодоприобретателем доверительный управляющий не вправе в силу прямого запрета закона (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).

Специфика доверительного управляющего

Функционал управляющего подразумевает отчетность перед учредителем управления (п. 4 ст. 1020 ГК РФ), а также несение перед ним ответственности:

  • На управляющего возложена обязанность возмещать не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.
  • По обязательствам доверительного управления сверх стоимости доверенного объекта управляющий отвечает, в первую очередь, своим имуществом, и только при недостаточности последнего возможно обращение взыскания на имущество собственника.
  • При превышении своих полномочий управляющий отвечает за причиненный ущерб лично.
  • Закон возлагает на управляющего обязанность проявлять должную заботливость о законном интересе лиц, учредивших управление либо бенефициаров. Однако в судебной практике нет устоявшейся позиции по вопросу, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Поэтому при обращении в суд придется доказать причинно-следственную связь действий управляющего и причиненных убытков (постановление 9-го ААС от 02.12.2013 № 09АП-39337/2013).

Управляющий действует от собственного имени. О его статусе по отношению к управляемому объекту говорит пометка «Доверительное управление» в документах (п. 3 ст. 1012 ГК РФ; определение ВАС РФ от 21.12.2011 № ВАС-14518/11). Ее отсутствие приведет к тому, что ответственность по сделкам будет нести управляющий непосредственно своим имуществом.

Необходимо подробнее описывать полномочия управляющего, особенно в части распоряжения имуществом, например, допустимость заключения договора аренды на срок, превышающий срок ДУ, а также продажу имущества (постановление президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 495/11).

Виды договоров доверительного управления

Вид доверительного управления зависит от объекта, передаваемого в управление, который определяет особенности договора и продолжительность его действия.

Так, договор доверительного управления может заключаться в отношении:

  • ценных бумаг;
  • исключительных прав;
  • предприятий;
  • недвижимости;
  • наследственного имущества;
  • воздушных или морских судов и т. д.

Однако по ценным бумагам существуют некоторые ограничения: в силу Положения Банка России от 03.08.2015 N 482-П объектами управления могут быть далеко не все их виды. В частности, не допускается ДУ в отношении:

  • товарораспорядительных ценных бумаг,
  • векселей,
  • чеков,
  • депозитных сертификатов,
  • неименных сберкнижек (на предъявителя).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Перевод недвижимости в доверительное управление подлежит процедуре госрегистрации, проводимой органами Росреестра.

ВАЖНО! Регистрировать надлежит не договор, а именно передачу недвижимого объекта как основание для ее обременения, поскольку этот факт фиксируется в ЕГРН.

Поэтому все изменения и дополнения к договору доверительного управления имуществом оформляются приложениями к нему в простой письменной форме без проведения регистрации (постановление ФАС ДВО от 26.06.2007 № Ф03-А73/07-1/1656).

Нотариальное удостоверение договора доверительного управления имуществом для недвижимости не требуется, если стороны не решат иначе.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, с 15 января 2016 годаподлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Действующее законодательство не предъявляет требований к проведению оценки стоимости передаваемой по договору доверительного управления имуществом недвижимости. Но оценка обязательна для объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, при передаче их в доверительное управление.

Прием-передача имущества происходит на основании соответствующего акта.

Перемены лиц в обязательстве в рамках доверительного управления закон не предусматривает, поэтому если собственник решит продать свое имущество, то договор прекратит действие (определение ВАС РФ от 28.10.2009 № ВАС-11689/09).

Договор доверительного управления наследственным имуществом

Этот договор — одно из исключений, где учредителем управления может стать нотариус или исполнитель завещания.

Выгодоприобретателями по договору назначаются наследники. Именно в этом виде соглашения неуказание бенефициара не повлечет негативных последствий, поскольку круг наследников определяется не при его заключении, а в течение длительного срока вступления в наследство, на период которого и устанавливается доверительное управление (определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-2845/2014). В этом случае выявление новых наследников не влечет недействительности договора, а порождаемым последствием становится присоединение их к числу выгодоприобретателей (определение Верховного суда РФ от 07.07.2015 № 78-КГ15-7).

Особые требования к оформлению доверительного управления имуществом умершего гражданина устанавливаются в ст. 37, 1171 ГК РФ:

  • оценка имущества с целью вычислить размер вознаграждения управляющего (не выше 3% стоимости);
  • предварительное согласие на сделку органов опеки, если есть несовершеннолетние наследники;
  • максимальный срок действия — 6 месяцев (или 9 месяцев в особых случаях).

***

Итак, договор доверительного управления имуществом выступает в качестве одного из вариантов использования имущества с целью получения дохода эффективно, на профессиональной основе, вместе с тем с минимальным личным участием и при отсутствии временных затрат.

Как и любой вид сотрудничества, такой договор характеризуется рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества:

  • один из простых способов инвестирования;
  • бухгалтерский учет ведет управляющий;
  • обособленность имущества;
  • управление осуществляет профессионал, знающий рынок и его подводные камни;
  • высокая степень ответственности управляющего;
  • право собственности не переходит;
  • защищает имущество от кредиторов по долгам учредителя.

Недостатки:

  • договор основан на доверии;
  • нет четкого перечня прав и обязанностей управляющего;
  • отсутствие информации о реальном движении денежных средств по счету «Доверительное управление»;
  • доход не гарантирован.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Приветствуем читателей «Biznesmenam.com»! В этой статье поговорим про доверительное управление имуществом (недвижимостью, деньгами, ценными бумагами и пр.): что это, где скачать договор доверительного управления и как выбрать управляющую компанию.

Кстати, пока ты сидишь и читаешь это, я торгую на бирже и зарабатываю на разнице курсов валют. Подробнее смотри здесь!

Статья будет полезной тем, кто имеет ценные активы и хотел бы временно передать право распоряжаться ими другому лицу (управляющему).

Прочитав статью до конца, вы узнаете:

  • что такое доверительное управление и для чего оно нужно;
  • какие шаги необходимо предпринять, чтобы заключить договор доверительного управления;

Также в конце статьи бонусом для читателей мы подготовили обзор лучших управляющих компаний. Итак, начнём.

image
О том, что такое доверительное управление, как передать имущество в доверительное управление и где скачать образец договор доверительного управления имуществом — читайте в этом материале

1. Что такое доверительное управление имуществом (недвижимостью, деньгами, ценными бумагами) простыми словами📃

Для начала разберёмся, что подразумевает под собой понятие «доверительное управление» (ДУ).

Доверительное управление – это временная передача ценных активов другому лицу с правом распоряжаться ими для получения прибыли.

Передать в управление можно почти любой объект собственности:

  1. недвижимость;
  2. деньги (капитал);
  3. ценные бумаги и подтверждаемые ими права;
  4. авторские права и патенты.

Например, ваш депозитный счет в банке – это классическое доверительное управление деньгами. Вы передали их на фиксированный срок, а банк взял на себя обязательство их использовать и поделиться с вами процентами от прибыли.

Как физические, так и юридические лица по закону имеют право принимать и отдавать активы в управление. Отношения между владельцем и управляющим регламентирует 53-я глава Гражданского кодекса РФ, которая была принята более 10 лет назад.

Эта процедура необходима в следующих случаях:

  • У вас не хватает времени, чтобы управлять активом самостоятельно;
  • Вы не способны полноценно управлять активом, потому что находитесь в другом городе;
  • Вы понимаете, что у вас не хватает знаний и навыков, чтобы получать максимальную прибыль с актива, поэтому вы отдаете его в управление профессионалу.

image

2. Что можно передать в доверительное управление — 5 разновидностей ДУ 📑

1) Доверительное управление деньгами

Доверительное управление денежными средствами заключается во временной их передаче другому лицу. Управляющий предпринимает некие действия, направленные на сохранение и приумножение вашего капитала, а затем возвращает вам увеличенную↑ сумму, взяв с нее процент за свою работу.

image

Важно знать! По закону в доверительное управление можно передавать суммы не менее 200 000 рублей.

Есть компании, которые собирают деньги от различных вкладчиков, чтобы набрать требуемую сумму, например, Паевые Инвестиционные Фонды. В таком случае пожелания каждого конкретного доверителя по использованию денежных средств обычно не учитываются. Более подробно о том, что такое ПИФы (паевые инвестиционные фонды), мы писали в одном из наших прошлых выпусков.

Преимущества при передаче финансов в доверительное управление:

  1. возможность увеличить↑ переданную сумму в 23 раза;
  2. короткие сроки окупаемости инвестиций, можно сделать вклад всего на 3 месяца;
  3. средствами управляет опытный в игре на фондовом рынке брокер.

Однако важно понимать, что инвестирование – это всегда риск. Поэтому специалисты рекомендуют делить свой капитал на части и передавать их в управление разным брокерам или фондам. Помните пословицу: “Не кладите все яйца в одну корзину”. При дроблении капитала вы более защищены от рисков, одни вложения не окупятся, зато другие принесут доход.

2) Доверительное управление ценными бумагами

В этом случае вы передаете доверительное управление ценными бумагами опытному брокеру, который берет на себя обязательство получить с них доход. Но не гарантирует этого. Эта процедура регламентируется Законом “О рынке ценных бумаг”.

Вы можете как выбрать брокера напрямую, так и обратиться в брокерские или инвестиционные компании. Акции после передачи остаются на бирже, в то время как управляющий контролирует их движение. Он же несет ответственность за уплату подоходного налога.

image
Преимущества доверительного управления ценными бумагами

У доверителя есть право самому решать судьбу ценных бумаг, отдавая распоряжения управляющему. Тот обязан будет их выполнить.

Однако помните, зачастую у брокера намного больший, чем у вас, опыт игры на фондовом рынке.Так что подумайте об ответственности за это решение.

Рекомендуем также прочитать — «Инвестиции в акции для начинающих» и «Как заработать на акциях».

3) Доверительное управление недвижимостью

image

Чтобы передать коммерческую недвижимость в доверительное управление, вам необходимо стать клиентом риэлторского агентства.

Помимо покупки, сдачи в аренду и управления недвижимостью, агентство может:

  • обеспечить регулярную уборку;
  • проводить небольшой ремонт;
  • регулярно оплачивать счета за коммунальные услуги;
  • следить за добросовестностью ваших арендаторов.

Разумеется, за все эти услуги риэлторское агентство возьмет свой процент с прибыли от аренды.

Если у вас есть жилая площадь в другом городе – передайте права на доверительное управление квартирой риэлторскому агентству и получайте прибыль удаленно. Это очень популярная бизнес-схема для приморских городов и посёлков.

4) Доверительное управление ценным имуществом

По Гражданскому Кодексу к ценному имуществу относятся не только материальные вещи, но и доля в управлении юридического лица.

Любое ценное имущество можно передать в доверительное управление по обычной схеме: собственник передает имущество на время, управляющий использует его и делится с собственником прибылью.

5) Доверительное управление бизнес-активами

Все имущество и капитал, которые находятся в собственности у юридического лица, называются его активами.

В число активов могут входить:

  1. Наличные деньги и вклады в банках;
  2. Коммерческая недвижимость;
  3. Производственное оборудование;
  4. Сырье для производства;
  5. Транспорт;
  6. Авторские права, лицензии, патенты.

Важно понимать разницу между активами и имуществом:

  • Активы – это собственность, которая приносит прибыль.
  • Собственность – все материальные ценности, право владения которыми юридическое лицо может подтвердить документами.

3. Как передать имущество в доверительное управление — пошаговая инструкция для доверителя 📝

Соблюдение всех пунктов этой инструкции гарантирует вам полную безопасность перехода на доверительное управление активами.

Шаг 1. Выберите управляющую компанию

Хотя по закону управлять активами может как юридическое, так и частное лицо, специалисты рекомендуют пользоваться услугами проверенной компании.

Выбирая управляющую компанию, обращайте внимание на следующие нюансы:

  • стаж работы фирмы;
  • наличие положительных отзывов;
  • публикация информации о доходах для всеобщего доступа.

Принять в доверительное управление финансы и ценные бумаги имеют право только банки или брокерские агентства, имеющие лицензию.

Обзор лучших компаний от наших экспертов читайте далее в этой статье.

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы

Если вы передаете в доверительное управление капитал, вам необходим документ, подтверждающий ваше право собственности на эту сумму. Принять деньги по закону у вас может только компания со специальной лицензией.

Специалисты рекомендуют не связываться с фирмами, у которых нет лицензии. Вместо договора на управление вам, скорее всего, предложат заключить договор займа, который не в полной мере отражает ваши интересы.

Все необходимые формы документов для процедуры доверительного управления вы можете скачать в интернете. Договора доверительного управления для скачивания мы прикрепили ниже в статье.

После подписания договора обеими сторонами вам необходимо зарегистрировать факт доверительного управления в Едином Государственном Реестре. Для этого вам нужно подать туда заявление по форме. Будьте готовы к тому, что после проверки заявления госрегистратор может запросить у вас дополнительные документы.

Шаг 3. Оплатите (обсудите) стоимость услуг управляющего

Любой договор доверительного управления имуществом обязательно предусматривает пункт про вознаграждение управляющего. Его прибыль может составлять как процент от прибыли, полученной во время управления, так и фиксированную сумму.

Обязательно обсудите с управляющим:

  1. сроки и порядок предоставления им отчетности по его работе;
  2. сроки выплаты вознаграждения за оказанную им услугу;
  3. причины, по которым управляющий может не получить вознаграждения.

Шаг 4. Подпишите договор

Запомните, что при передаче актива в доверительное управление его собственником остаётесь вы. Управляющий лишь получает временное право исполнять функцию собственника.

По закону управляющий должен указывать свой статус при всех операциях с активом. Поэтому в договоре не должно быть пункта о передаче прав собственности.

Договор доверительного управления должен содержать:

  • Полное наименование вашего юридического лица (ФИО и паспортные данные в случае физического лица);
  • Описание ценного актива;
  • Прибыль управляющего и порядок её выплаты;
  • Стратегия управления;
  • Срок действия договора – максимально возможная продолжительность 5 лет.
  • Ответственность для обеих сторон за нарушение условий договора;
  • Сроки и порядок предоставления управляющим отчётов о своей деятельности.

После подписания договора обеими сторонами и регистрации этого факта в Едином Государственном Реестре актив становится переданным в управление на установленный в договоре период.

4. Договор доверительного управления имуществом — что такое и как скачать бесплатно 📝

image

image Предлагаем также скачать образец договора доверительного управления (недвижимым имуществом, деньгами и прочими активами) по ссылке ниже:
  1. Скачать договор доверительного управления имуществом (doc. — 46 кб.) 
  2. Скачать договор доверительного управления имуществом (doc. — 55 кб.)
  3. Скачать договор доверительного управления финансами и ценными бумагами (docx. — 133 кб.)

5. Как выбрать управляющую компанию — 3 показатели надежности компании 📊

Показатель 1. Аналитический отдел

Это первый параметр, по которому можно судить о профессионализме фирмы. В надёжных компаниях всегда есть развитый аналитический отдел, который занят мониторингом и прогнозированием ситуации на фондовом рынке. Без этого фирма не способна вести дела и реагировать на тенденции рынка.

Таким образом, выбирая компанию с крупным аналитическим отделом, вы увеличиваете⇑ вероятность получить с вложения прибыль и минимизируете свои риски.

Показатель 2. Категория надёжности

Выставлением фирмам рейтинга надёжности занимается Национальное Рейтинговое Агентство (НРА), которое существует уже более 15 лет.

Категория надёжности компании – это показатель, который определяется способностью компании выполнять взятые на себя обязательства. Он действителен в течение 1 года, а затем надежность компании определяется заново.

Однако стоит учитывать: рейтинг снижается↓ досрочно, если в деятельности компании обнаружены мошеннические действия.

Мы не рекомендуем вам доверять свои активы компаниям с низким рейтингом.

Показатель 3. Отзывы клиентов

Даже если у компании стабильно высокий рейтинг и мощный аналитический отдел, не спешите доверять ей свои активы.

Уделите немного времени на поиск в интернете отзывов клиентов об этой компании. Они помогут вам составить более подробное представление о будущем сотрудничестве.

6. Какую компанию для доверительного управления выбрать — 5 лучших управляющих компаний РФ 📈

Специалисты рекомендуют передавать активы в доверительное управление только крупной надежной компании с большим опытом работы. Ниже представлен список 5 лучших управляющих компания по мнению профессионалов.

1) Церих

image

Компания Церих была создана в 1995 году и с того времени не раз была признана “Лучшей для частных инвесторов” по версии НРА. Она оказывает брокерские услуги и принимает ценные активы в управление. Работает как с юридическими, так и с физическими лицами.

Для многих новичков в инвестировании эта фирма стала первым деловым партнером. В компании работает штат опытных консультантов, которые помогут вам провести процедуру передачи ценного актива в управление.

2) Альфа-капитал

Альфа-капитал – это подразделение Альфа Банка, который работает с 1990 года и является одним из лидирующих банков России. Клиентам Альфа Банка доступны почти все виды финансовых услуг, в том числе доверительное управление.

Компания принимает капиталы от 500 000 рублей. Вы можете сами выбрать стратегию инвестирования переданных средств. После истечения срока договора вы получите на руки подробный отчет об использовании капитала и начислении прибыли.

Если вы не обладаете достаточной суммой, к вашим услугам паевой фонд Альфа-банка, где размер минимального вложения всего лишь 1 000 рублей.

У банка есть онлайн-сайт, с помощью которого вы можете удалённо получать консультации, а также выбирать банковские услуги.

3) Открытие Брокер

Компания Открытие брокер создана относительно недавно, на рынке она всего 11 лет. Но за эти годы её сотрудники успели обслужить более 70 тысяч клиентов. Кроме того, с 2010 года компании присвоен максимальный рейтинг финансовой надежности.

На сайте фирмы представлены готовые инвестиционные пакеты, из которых вы можете выбрать подходящий конкретно вам. В каждом случае указаны минимальная сумма вложения и срок инвестирования.

Вы можете не только передать активы в доверительное управление, но и попробовать стать брокером самостоятельно с помощью консультаций специалиста компании.

4) Сбербанк Управление Активами

На данный момент в управлении у Сбербанка находится 400 миллиардов доверенных ему рублей и 97% от этой суммы приносят владельцам доход. В штате Сбербанка работают только опытные и профессиональные управляющие, которые знают, как минимизировать риски.

Выбирая Сбербанк в качестве бизнес-партнера, вы вправе сами определять стратегию использования капитала, который вы передаете в доверительное управление.

5) БКС

Компания БКС присутствует на российском и международном рынке, поэтому есть возможность инвестирования в международной валюте. Есть широкий выбор способов вложить деньги: депозит, ценные бумаги, ПИФ. В штате компании работают высококвалифицированные специалисты.

7. Заключение + видео по теме 🎥

Теперь вы представляете себе суть понятия “доверительное управление имуществом” и знаете, для чего оно необходимо. А кто-то, возможно, даже задумался о передаче своих активов в доверительное управление.

В заключение советуем также посмотреть видео:

Команда журнала «Biznesmenam.com» желаем вам удачи и финансовых успехов! Ждем ваших комментариев и оценок.

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com»,  в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий