Мена земельных участков

—>

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п.1 ст.567 ГК РФ). Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[1] от 27.10.1993 N 1767 (п. 2), где говорится о том, что «граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями». Право на обмен земельного участка как разновидность сделок оборота вытекает из содержания действующих норм как гражданского, так и земельного законодательства. Очевидно, договор мены используется и в случаях, когда при изъятии земельного участка собственнику предоставляется другой земельный участок (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ, к договору мены, в том числе и мены земельных участков, применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о договоре мены и существу обязательств, возникающих из этого договора. При этом каждая из сторон договора мены земельного участка признается продавцом участка, который она обязуется передать, и одновременно покупателем участка, который она обязуется принять в обмен.

Поскольку в основе договора мены лежит также переход права собственности на земельный участок (точнее — прекращение его у одного лица и возникновение у другого), то следует признать, что право на совершение сделок договора мены имеют только собственники. Но это не исключает того, что их могут заключать представители собственников, а также лица, связанные с собственником соответствующими договорными отношениями.

Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Особенность данного договора заключается в том, что, если из соглашения не вытекает иное, тогда предполагается, что предметом этого договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, относящимися к исполнению договора, осуществляются той стороной, которая несет определенные обязанности (ст. 568 ГК РФ). В случае, если из договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, передающую земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах земельных участков. Эта разница должна быть оплачена стороной непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты разницы не предусмотрен договором мены.

По существу, договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В юридической литературе высказывается мнение, что такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но еще и как договор купли-продажи с элементами мены. Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель этого договора — обмен имуществом.

По договору мены передача земельных участков может осуществляться как одновременно, так и в разное время. В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи земельных участков не совпадают, к исполнению обязательств передать земельный участок после передачи участка другой стороной применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующие участки. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на полученные по договору мены объекты переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче исполнены обеими сторонами. Однако возникновение права собственности на земельные участки по договору мены требует государственной регистрации. Из этого следует, что указанное выше общее правило к договору мены земельных участков фактически неприменимо — право собственности возникает только с момента государственной регистрации.

Отдельно гражданским законодательством урегулирован вопрос об ответственности за изъятие имущества, приобретенного по договору мены (ст. 571 ГК). Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены участок, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков (как при купле-продаже), но и возврата земельного участка, предоставленного в обмен.

В договоре мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых, о передаче соответствующего земельного участка (его части) в аренду, во временное пользование, в залог третьему лицу, о наличии имеющихся сервитутов. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.



Правовые нормы

Меной земельного участка называется сделка, при которой надел земли по договору передаётся в собственность физическому или юридическому лицу в обмен на другой участок или другой объект недвижимости (ст.567 ГК РФ).

В договоре мены обе стороны одновременно являются продавцами и покупателями.

С правовой точки зрения земельный участок является недвижимой собственностью и может быть обменён на другой земельный надел (ст. 567-571 гл. 9 ГК РФ).

Особенностью сделки обмена является её не денежный характер. Поэтому здесь не могут быть использованы правила прописанные в ст. 486-489 ГК РФ для процедуры купли-продажи произведённой в денежной форме. Однако из этого правила существует исключение. Так, если обмениваются неравноценные участки, например разной площади, то может быть применена доплата в денежном эквиваленте (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Специфика мены земельного надела отражена в ст. 37 ЗК РФ (Особенности купли-продажи земельных участков).

Здесь указываются условия, определяющие законность мены:

  1. Обязательный государственный кадастровый учёт наделов (существует сайт кадастрового учёта земельных участков, позволяющий проверить наличие надела в реестре).
  2. Невозможность выкупа проданной земли обратно по желанию продавца.
  3. Недозволенность устанавливать в договоре условий, лимитирующих права покупателя распоряжаться приобретённой землёй по собственному усмотрению.

Специфической стороной сделки является детализация в ч.3 ст. 37 ЗК РФ условий, при которых она может быть аннулирована.

К условиям, денонсирующим проведённую сделку, относится:

  • ложная или неполная информация относительно имеющихся разрешений на застройку земельной площадки;
  • неточные сведения о соседних участках, которые существенно влияют на оценку обмениваемого надела;
  • завышение качественных показателей проданной или обменённой земли.

При выявлении таких фактов покупатель имеет право на расторжение уже подписанного договора и на установление адекватной цены на земельный участок, учитывающей выявленные недостатки.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Оформление договора мены земельных участков

Заключать такой договор разрешается исключительно в письменном виде. Обязательное нотариальное сопровождение сделки мены, кроме наличия отдельных оговорённых законом обстоятельств, не предусматривается.

Обязательность нотариальной формы заключения договора возникает:

  1. Когда участок принадлежит несовершеннолетнему или частично недееспособному гражданину;
  2. При разделе и обмене долей общего участка между его собственниками.

Основной особенностью такого договора является его государственная регистрация.

Содержание и образец договора

Сделка мены не может считаться выполненной без регистрации в федеральной регистрационной службе:

  • права собственности на земельные участки перед заключением договора;
  • договора мены;
  • права собственности, оформленного после заключения договора.

При оформлении договора на установление цены не влияет вид собственности на земельный участок.

В тексте договора фиксируется:

  • названия юридических особ или Ф. И. О. физических лиц;
  • адреса сторон;
  • технические характеристики участков;
  • правовой статус участка, залогов, договор сервитута, если есть, и прочих обременений;
  • категория земель и вид использования;
  • экономические характеристики;
  • даты передачи участков.

В договоре мены обе стороны одновременно являются продавцами и покупателями.

В состав технических характеристик входит:

  • расположение участка с фиксацией координат угловых точек и указанием прилегающих участков или природных объектов;
  • площадь;
  • адрес по кадастровому учёту;
  • топография;
  • почвенные особенности.

В сведения правового статуса включается:

  • наличие договоров аренды;
  • существование сервитутов;
  • вид права собственности.

К особо значительным элементам характеризующим участок относится целевое предназначение или категория земель, на которых он расположен. Согласно ст. 7 ЗК РФ все земли по своему целевому назначению подразделяются на 7 основных категорий. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется по процедуре, утверждённой законом № 172-ФЗ.

Экономическая характеристика участка заключается в установлении его кадастровой и рыночной стоимости. Без фиксации кадастровой стоимости договор является недействительным, так как именно на её основании происходит вычисление налогов. Нередко владельцы не согласны с оценкой, тогда необходимо подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость участка не относится к обязательным определениям, но может быть использована как дополнительный критерий для уменьшения или увеличения ценности объекта.

Кроме указанных критериев в описание участка могут входить экологические, сейсмические, транспортные и другие показатели.

В договоре обязательно указывается время перехода в собственность к новому владельцу наделов. Эта передача участков не обязательно должна быть синхронной. Вполне допускается передача сначала одного участка, а уже после этого – другого меняемого участка. Скачать образец договора обмена земельных наделов можно прямо тут.

Документальная база

Основным документом при осуществлении мены земельных участков является договор. Для его оформления используется стандартная форма узаконенная письмом Роскомзема № 2-16/1629 от 19.10.1994.

Кроме договора в обязательный перечень документов входят:

  • соглашения и договора с арендаторами;
  • соглашения по сервитуту;
  • документы по залоговым обязательствам и другим обременениям;
  • кадастровые паспорта;
  • акты, определяющие стоимость участка по согласованию сторон;
  • оценка сооружений расположенных на участках;
  • чертежи, планы и карты участков;
  • свидетельства права собственности;
  • квитанция уплаты государственной пошлины.

Кроме указанных документов непосредственно в помещениях представительств Росреестра, МФЦ или заранее на специальном бланке оформляется заявление на регистрацию договора мены.

Процедура регистрации договора

Процедура регистрации договора мены земельных участков представляется в виде следующих последовательных шагов:

  1. Предъявление договора и сопровождающих документов в региональное представительство Росреестра или отделение МФЦ (документы для оформления земельного участка в собственность вот тут).
  2. Проверка Росреестром правильности оформления документов и их достоверности.
  3. Внесение сведений о новых владельцах земельной недвижимости в ЕГРН.
  4. Получение в Росреестре или МФЦ документов подтверждающих регистрацию договора мены и право собственности на земельные участки.

Начиная с 01.01.2018 единственным документом, который выдаётся Росреестром после регистрации, является выписка из ЕГРН.

Здесь указывается:

  • вид и назначение участка;
  • местонахождение;
  • площадь и конфигурация;
  • категория земель и разрешение на использование;
  • сведения о собственнике;
  • дата регистрации;
  • документы, на основании которых произведена регистрация;
  • существующие обременения (залог, ипотека, сервитуты).

Документы на регистрацию можно получить:

  • в офисах Росреестра или МФЦ;
  • через курьера с оплатой;
  • по электронной почте;
  • по обычной почте.

Длительность процедуры составляет не менее 7 дней при получении документов непосредственно в Росреестре и не менее 9 дней при работе с МФЦ. Время получения документов по почте зависит от расторопности почтовых служащих.

Нюансы оформления договора мены земельного участка с домом

При заключении такого договора необходимо оценить стоимость обмениваемых участков с домом и без дома. Если в договоре не указывается стоимость объектов, то, априори, она считается одинаковой (ст. 568 ГК РФ).

Эквивалентность оценки недвижимости приводит к равному для обеих сторон участию в расходах.

При фиксации разницы между стоимостью обмениваемых объектов она выплачивается или перед их передачей или после регистрации обмена, что обязательно фиксируется в соглашении.

При подготовке договора возникает необходимость предоставления дополнительных документов на дом, а именно:

  • справки из БТИ;
  • поэтажного плана;
  • оценочной справки;
  • выписки из домовой книги (как взять выписку из домовой книги, мы уже писали в отдельной статье);
  • справки по отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг.

Если в доме прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо позитивное заключение опекунского совета.

В договоре обязательно фиксируется судьба прописанных в доме особ, особенно несовершеннолетних: сколько времени они могут проживать в доме, нужно ли им срочно выписываться и куда они имеют возможность переселиться.

Особенности оформления мены земельного участка на квартиру

Такой обмен в целом оформляется, так же как и мена земельного участка на другой земельный участок.

К особенностям сделки можно отнести следующие факторы:

  1. Обмен производится исключительно юридически установленными собственниками или их доверенными особами на основании доверенности.
  2. Когда в договоре не указывается конкретная стоимость объектов, то она считается равной. В данном случае стоимость земельного участка считается равной стоимости обмениваемой квартиры.
  3. Обязательно указывается сторона оплачивающая расходы по оформлению.
  4. Непременно фиксируется время передачи объектов.
  5. Указываются действия сторон при наступлении форс-мажора.

Налоги, уплачиваемые при осуществлении мены земельного участка

При выполнении такой мены уплачивается:

  1. Государственная пошлина за регистрационные действия.
  2. Подоходный налог на недвижимое имущество, находящееся в собственности менее пяти лет.

Размер государственной пошлины за осуществление мены земельного участка существенно повышен с 2015 г. В 2019 г., в соответствии с п.22 ст. 333.33 НК РФ, для физических лиц платёж составляет 2 тыс. руб., а для юридических лиц – 22 тыс. руб.

При осуществлении мены земельного надела подоходный налог в случае равноценного обмена не взимается. Когда стоимость обмениваемых участков одинакова, то не возникает базы для взимания подоходного налога, а значит налоговых последствий нет.

Это правило не распространяется на недвижимое имущество, находящееся в собственности менее пяти лет. Такая недвижимость даже при сделке типа мены облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости объекта за вычетом 1 млн. руб.

И также облагается налогом разница между оценочной стоимостью обмениваемых земельных участков. Согласно положениям ст. 568 ГК РФ доплата разницы при осуществлении договора мены считается доходом и подлежит обложению подоходным налогом в размере 13% от суммы дохода.

Дополнительно о налогообложении договора мены рассказывает специалист:

» alt=»»>

Заключение

Оформление договора мены земельного участка и его регистрация относятся к сложным процедурам, требующим базовых юридических знаний и отнимающих много времени. Только придерживаясь определённого алгоритма действий этот процесс можно выполнить с оптимальными потерями сил и времени.

Нужно ли делать межевание если есть кадастровый паспорт читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.

Под договором мены земельных участков имеется в виду переход участка земли в собственность одной стороны в обмен на иной участок. Поскольку мена представляет собой правоотношение на возмездной основе, то по отношению к ней используются общие правила, регулирующие сделки купли-продажи, с той спецификой, которая обусловлена самой сущностью данного типа сделок.

Специфика договора мены

Главное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что за передаваемое имущество стороны получают не установленную в договоре денежную сумму, а земельный участок, который имеет похожие характеристики, свойства и цену. Обе стороны при этом одновременно выступают как продавцами, так и покупателями.image

Поэтому участки, которыми они обмениваются, должны быть примерно одинаковыми. Но на деле часто происходит так, что один участок по каким-либо свойствам уступает другому. В подобном случае у сторон есть право установить требуемую оплату разницы в стоимости, сумма которой прописывается в условиях соглашения мены.

От договора дарения мена отличается тем, что характер сделки является возмездным, а не осуществляющимся в одностороннем порядке как передача земли в дар. Если заключается договор мены земельных участков, каждая сторона получает или аналогичное имущество, или же частичную компенсацию, если один участок уступает другому.

Формы сделок

По отношению к мене участков в РФ приняты такие формы сделки, как:

  • простая форма в письменном виде, когда стороны договора должны только заверить его подписями и передать далее в органы Росреестра на государственную регистрацию;
  • нотариальная форма, при которой заверение данного договора не предусмотрено обязательно, но во многих случаях всё же предписывается нормативным актом.

Когда требуется нотариальное удостоверение?

Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:

  1. Для сделок, относящихся к участку, принадлежащему несовершеннолетнему лицу или гражданину, который признан ограниченно дееспособным.
  2. В случае обмена при наличии общей долевой собственности на земляной участок (включая те случаи, когда все стороны распоряжаются принадлежащими им долями в одной сделке).

Неважно посредством какой формы совершается сделка, договор мены (образец будет представлен ниже) обязательно должен быть зарегистрирован государственными органами. Если данное требование не соблюдается, то документ признаётся недействительным.

Нормы регулирования

При заключении договора обмена земляными участками обе стороны должны помнить о нормах регулирования с точки зрения права, которые отличают соглашение данного типа от договора купли-продажи таких же участков. Например, при отсутствии в соглашении точных условий о цене обмениваемой земли или данных о распределении расходов обеих сторон нужно помнить о лежащем в основе данного договора предположении об обмене равноценных участков.

Если же для исполнения договора мены земельных участков требуются расходы по передаче участков другой стороне или иным действиям, которые направлены на выполнение соглашения, то они должны осуществляться той стороной, которая должна делать это в соответствии с прописанными обязательствами.

Порядок компенсации при неравноценном обмене

Первоначально в соглашении предполагается равноценность земельных участков. Именно поэтому возможные в будущем споры участников о стоимости переданного имущества весьма ограничены. Если в качестве предмета договора выступает обмен неравноценными участками, та сторона, которая передаёт участок, имеющий более низкую цену, получает ещё одну обязанность по выплате разницы в их стоимости.

Подобная оплата должна осуществляться до или же сразу после того, как контрагенту был передан участок, имеющий более низкую стоимость. При этом в соглашении мены может быть установлен и иной порядок компенсации имеющейся разницы в ценах. Поэтому вполне закономерно, что все необходимые требования и форма выплачиваемой компенсации должны обязательно отражаться в самом тексте при заключении договора.

Неодновременный обмен

Обмен земляных участков необязательно должен осуществляться одновременно. Встречаются и такие случаи, когда в соглашении устанавливаются различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала свои обязательства выполняет один участник договора, а потом – другой. Если согласно заверенному соглашению мены сроки передачи друг другу не совпадают, то необходимо применение установленных законом правил о встречном выполнении своих обязательств, которые закреплены в статье 328 ГК РФ.

Из её содержания следует, что в случае невыполнения контрагентом должного договорного обязательства, иной контрагент имеет право немедленно приостановить выполнение в дальнейшем собственных обязательств, которые прописаны в соглашении (образец договора мены также можно увидеть в этой статье), или в принципе отказаться от его соблюдения. Он также может потребовать от другой стороны возмещения потерь из-за допущенных ею нарушений.

Момент, когда право собственности на подлежащие обмену участки земли непосредственно переходит его участнику, определяется в статье 570 ГК РФ. В ней говорится о том, что на приобретённые посредством обмена земляные участки право собственности переходит одновременно каждой из сторон, если перед этим были выполнены все установленные договором обязательства.

Кроме того, необходимо отметить и специфику соглашения мены, которая касается несения ответственности за изъятие имущества, то есть участка, полученного по договору обмена. В случае купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передачи покупателю такого товара, который свободен от предъявления прав на него со стороны третьих лиц. Есть только одно исключения из установленных законом требований, когда покупатель сам согласен принять товар, который обременён правами третьих лиц. Подобное положение законодательства в гражданской сфере применяется и к договору мены. В случае невыполнения данной обязанности одной из сторон, виновник не только компенсирует контрагенту понесённые им убытки, но и возвращает добросовестному участнику полученный посредством обмена участок земли. На каких условиях происходит заключение договора?

Условия договора

Главными условиями соглашения мены, которые должны согласоваться обеими сторонами, являются:

  • установление предмета договора, то есть участков, передающихся обеими сторонами;
  • выявление количественных характеристик договорного имущества;
  • определение равнозначности стоимости и свойств участков или же указание соответствующей компенсации для достижения равноценности.

Существенные условия сделки согласуются непосредственно на подготовительном этапе и имеют в своей основе различные правоустанавливающие документы на земельные участки (например, кадастровые паспорта, отчёты о рыночной стоимости и т. д.).

Как правильно оформить договор мены земельного участка на квартиру? Об этом далее.

Как оформляется договор?

В соответствии со статьёй 550 ГК РФ соглашение о продаже недвижимости должно быть оформлено письменно. Договор обмена земельных участков также подлежит исключительно письменному заключению. Если законодательные требования к форме не соблюдаются, то соглашение автоматически считается недействительным. Договор подобного рода обязывает провести государственную регистрацию новых владельцев и их прав в том отделении Росреестра, которое располагается на месте обмениваемых участков земли.

Признаки, персонализирующие объекты обмена

В договоре обязательно должны быть описаны признаки, персонализирующие участки, подлежащие обмену:

  • площадь отчуждаемых земельных участков;
  • их кадастровые номера;
  • цель, с которой они эксплуатируются;
  • объекты недвижимости с указанием их принадлежности, которые размещены на данных участках.

Регистрация договора мены земельного участка – дело ответственное.

Также к соглашению об обмене должны быть приложены чертежи участков, которые являются предметом договора. Сторонам нужно произвести оценку соответствующих участков по кадастровой стоимости. Кроме того, необходимо оценить разного рода сооружения и объекты недвижимости, которые располагаются на данной земле. Оформление оценки происходит с помощью актов, определяющих кадастровую стоимость, и сводных ведомостей оценки сооружений. Данные документы прилагаются к договору мены.

При его оформлении стороны должны предоставить своим контрагентам следующую информацию:

  • о наличии или отсутствии земельных конфликтов и споров по поводу участков, подлежащих обмену, а также об их правовом характере;
  • о наличии имеющихся сервитутов;
  • о том, передаётся ли участок, подлежащий обмену, третьему лицу в аренду;
  • о передаче данной земли в залог.

Границы территории, на которую имеют права третьи лица, и содержание этих прав должны быть указаны на графическом плане соответствующих участков. В соглашении указываются ограничения собственнических прав, которые связаны с установленными на данной земле технологическими, санитарными, защитными и другими зонами, а также с отнесением земель участка или его части к тем, которые имеют природоохранное, рекреационное или культурно-историческое назначение.

Согласно федеральному законодательству, регистрацией считается совершение определённого юридического действия органами, имеющими соответствующие полномочия. Таким образом, право собственности на земельный участок возникает одновременно с регистрацией прав той или иной стороны по отношению к нему. Процедура оформления и регистрации договора мены земельного участка по земельному праву является завершённой в тот момент, когда сведения вносятся в единый правовой реестр, а документы выданы заявителям.

Специфика налогообложения земли после заключения договора

Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.

Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа. В такой ситуации стороны имеют право оспорить оценку земли в суде и предпринять попытку рассчитать налог по её рыночной цене.

Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.

Обмен земли на другие объекты

Можно осуществить договор мены автомобиля на земельный участок. В данном случае стороны сами определяются с равноценностью сделки. Если какой-то один из объектов обмена окажется дешевле, то будет проведена доплата. Понятно, что у владельца утрачивается право собственности на автомобиль и приобретается собственность на землю.

Также часто заключается договор мены земельного участка на жилой дом или квартиру.

Договор мены земельного участка урегулирован общими положениями ст. 567-571 ГК РФ. Если земля, которая находится в частной собственности, меняется на государственный или муниципальный участок, то учитываются правила ст. 39.22 ЗК РФ.

Договор мены земельных участков должен быть заключён в письменном виде. Право собственности на такое имущество возникает с момента госрегистрации. Оплата в разнице цены имущества – например, когда одна сторона отдаёт другой более дешёвый участок, происходит непосредственно до или после обмена. Стоимость доплаты определяется по соглашению сторон.

Особенности сделки мены земельного участка

К ней применяются положения главы 30 ГК, регламентирующей сделку купли-продажи. Стороны  признаются в равной степени и продавцом, и покупателем. Можно предъявить претензии относительно качества земли, её точной площади. Подготавливаются правоустанавливающие документы. К ним относятся свидетельства о собственности, сведения, по которым земля перешла  от прошлых владельцев к нынешним.

Соглашение обмена считается двусторонним, т.е. у каждой стороны есть обязанность передать недвижимость в условленный срок. Он считается одинаковым для обеих сторон. Если сроки передачи участков не совпадают, то действуют правила о встречном выполнении.

Каждая из сторон в любое время может приостановить сделку обмена, в том числе фактическую передачу земли, если видит, что контрагент не собирается выполнять свои обязательства.

Содержание договора мены

Сделка должна содержать волеизъявления обеих сторон. Право аренды объекта землепользования третьими лицами не прекращается. Одновременно может быть согласовано положение о передаче вместе с землёй построек и сооружений. Они оплачиваются отдельно или включаются в общую сумму сделки.

Если передаётся земля, на которой находятся здания и сооружения, то такие постройки также должны быть предметом сделки. Если объекты инфраструктуры принадлежат частному лицу, а земля меняется на государственный или муниципальный участок, то их можно передать государству или муниципалитету бесплатно. В других случаях необходима рыночная оценка таких построек и доплата  собственнику.

Разные виды использования участков не считаются препятствием для соглашения. Если стороной обмена считается государство или муниципалитет, то стоимость обмениваемых участков также считается равной.

В договоре мены указываются следующие сведения:

  • личные данные о контрагентах, их ФИО, адреса проживания;
  • технические параметры участков;
  • сведения о сервитутах и залоге;
  • предназначение участков – ИЖС, сельхозназначения и т.д.;
  • разрешённый вид использования;
  • срок исполнения обязательств.

К бланку соглашения прикладывают следующие документы:

  1. Формы сделок с прежними собственниками.
  2. Свидетельства о собственности.
  3. Кадастровые паспорта участков.
  4. Документ об оценке – по договоренности между сторонами.

Для регистрации договора мены в Росреестре потребуется оплата государственной пошлины в размере 2 тыс. руб.

Другие нюансы

Участок может обмениваться не только на землю, но и на другую недвижимость, и движимое имущество. Стороны вправе включить в договор любые условия, в том числе соглашение о размере и способе оплаты. Стоимость сделки, за исключением государственной пошлины, зависит от ценности имущества.

Договор мены возможен только тогда, когда земельные участки находятся в собственности у сторон. Такую сделку следует отличать от цессии – например, уступки права аренды земли или безвозмездного пользования.

Договор мены должен содержать информацию о дате и месте подписания документа. Образец бланка может быть дополнен передаточным актом, по которому производится фактический обмен. Соглашение не подлежит государственной регистрации, но в Росреестр следует оформить переход права собственности («розовое» свидетельство). По желанию сторон договор мены может быть удостоверен у нотариуса.

Если выяснится, что один из участков обременён правами третьих лиц, а контрагент-получатель не знал об этом, то есть возможность требовать назад переданный участок и компенсацию материального (морального) вреда. Подобные вопросы (при цене иска выше 50 тыс. руб.) должны решаться в районном суде.

Образец бланка позволит ознакомиться с важными условиями сделки. Желательно доверить процедуру компетентному специалисту, способному произвести обмен на выгодных для сторон условиях.

Образец договора мены земельных участков

Скачать

Скачать образец договора мены земельных участков

Бартер земельных участков происходит с последующей передачей права собственности.

Изначально речь идет о том, что имущество в договоре мены равноценного характера. Таким образом, споров между сторонами, связанных с фактической стоимостью имущества, не возникнет. Но бывает, что осуществляется обмен недвижимостью, неравнозначной по стоимости. Тогда сторона, имеющая землю с более низкой стоимостью, должна доплатить до передачи участка или после (прописывается в договоре).

Обмен земельными участками может быть неодновременным по договоренности участников сделки.

В процедуре мены участков могут быть задействованы не только участки, но и иное различное движимое и недвижимое имущество.

Зачастую подобное соглашение заключается в письменной форме и заверяется подписями сторон-участников. Исключением являются случаи, когда стоимость имущества не превышает размера в 10 МРОТ. Тогда сделку можно осуществить в устной форме.

Договор мены

В документе обязательно указывается предмет договора, реквизиты участников сделки, полные идентификационные данные для физических лиц, наименование учреждения либо организации для юридических. Необходима также следующая информация:

  • кадастровый номер участков земельной недвижимости, которые участвуют в обмене;
  • площадь участков;
  • целевое назначение земли, на которой располагаются обмениваемые объекты;
  • суть цели использования конкретных участков;
  • при наличии построек на участках, описание построек и их функциональность;
  • дополнительные обязательные приложения (план участка, участков, графическая схема либо чертеж);
  • оценка сооружений, построек, которые расположены на земле (в виде акта определения кадастровой стоимости);
  • копии образцов документов, которые подтверждают аренду либо обременение земли полностью или в части третьими лицами при наличии подобных факторов.

О расторжении

Если взятые обязательства не выполнены одной стороной, то вторая может расторгнуть сделку с требованием о компенсации. Любые споры решаются в судебном порядке.

О регистрации документа

Чтобы сделка была признана состоявшейся необходима обязательная регистрация перехода права в Росреестре. Лишь после этого участники соглашения становятся полноправными собственниками полученной по результатам соглашения недвижимости. Для регистрации понадобится аналогичный пакет документов, как и для купли-продажи. Что необходимо предоставить

  • заявления от лиц-участников;
  • паспорта;
  • доверенность, если действия осуществляются представителем;
  • квитанция об оплаченной государственной пошлине;
  • кадастровые паспорта;
  • оригинал договора мены в количестве трех экземпляров;
  • согласие супругов сторон для лиц, которые находятся в браке;
  • свидетельства о праве собственности на участки (или иную правоустанавливающую документацию);
  • согласие от третьих лиц, которые непосредственно связаны с обмениваемым имуществом (в случаях, когда есть обременения).

Чтобы более подробно с особенностями процедуры с похожими видами соглашений смотрите видео:

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий