Статья 34 ЖК РФ. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

(по состоянию на 1 марта 2019 года)

Статья 30 ЖК РФ «Права и обязанности собственника жилого помещения»

Подборка судебных решений за 2018 год

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.05.2018 N 33-11299/2018 по делу N 2-344/2018 Суд, анализируя ст. 30 ЖК РФ, указал, что законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подборка судебных решений за 2017 год

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2017 N Ф07-5368/2017 по делу N А44-7230/2016 Суд, удовлетворив требования ООО 1 о взыскании с ООО 2 (собственник здания) расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, поясняя статью 30 и часть 2 статьи 154 ЖК РФ, указал, что обязанность собственника по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у него права собственности на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией, актов выполненных работ и счетов-фактур. Освобождение собственника нежилого помещения от внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома противоречило бы требованиям действующего законодательства.

Подборка судебных решений за 2016 год

Определение Московского городского суда от 28.10.2016 N 4г-12503/2016 Суд обратил внимание на то, что из смысла статьи 30 ЖК РФ следует, что законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Подборка судебных решений за 2012 год

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.08.2012 по делу N А65-23917/2011 Суд, отказывая в удовлетворении заявления страховщика о взыскании страхового возмещения, нашел правомерным вывод нижестоящего суда, который гласит, что радиатор отопления, находящийся в квартире, не относится к коммуникациям, обслуживающим более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, а наступившие последствия являются следствием действий (бездействия) собственника квартиры, который в силу положений статьи 30 ЖК РФ несет бремя содержания данного жилого помещения.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 по делу N А19-1398/2012 Суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, указав, что по смыслу статей 30, 39 ЖК РФ и их прямому содержанию субъектами административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП РФ, могут являться лица, ответственные за содержание жилых домов, жилых помещений, к которым относятся их собственники; организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющие организации), а также организации, которым указанные функции переданы управляющей организацией на основании гражданско-правовых договоров.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу N А29-6001/2011 Суд удовлетворил требование в части взыскания долга за теплоснабжение квартир, указав, что статья 210 ГК РФ и статьи 30, 153 ЖК РФ не ставят исполнение собственником жилых помещений в многоквартирном доме обязанности по своевременному внесению платы за коммунальные услуги в зависимость от исполнения третьими лицами (нанимателями жилых помещений) обязанности по перечислению платы.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2012 N Ф03-92/2012 по делу N А04-2919/2011 Суд удовлетворил требование управляющей организации о взыскании с прокуратуры задолженности за оказанные услуги по содержанию жилого помещения, пени, указав, что из анализа статьи 30 ЖК РФ и положений ГК РФ следует, что исполнение прокуратурой обязанности по своевременному перечислению платы управляющей организации за оказанные услуги не ставится в зависимость от исполнения обязательств нанимателями жилых помещений.

Читайте также статью «Обязанности собственников помещений МКД»

Подборка судебных решений за 2011 год

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.10.2011 N Ф03-4774/2011 Суд отказал организации в удовлетворении требований о признании недействительным предписания государственной жилищной инспекции по субъекту РФ о необходимости устранения выявленных по результатам проведенной проверки нарушений жилищного законодательства, поскольку до момента передачи данного жилого дома в муниципальную собственность организация в силу положений статьи 210 ГК РФ и статьи 30 ЖК РФ несет обязанности собственника жилого дома по его содержанию. При этом, как правильно указали нижестоящие судебные инстанции, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на жилой дом само по себе не освобождает организацию от обязанности нести бремя расходов по его содержанию.

Подборка судебных решений за 2010 год

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2010 N А27-874/2010 Суд, руководствуясь статьей 30 ЖК РФ, отказал комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования в удовлетворении заявления к государственной жилищной инспекции субъекта РФ об отмене постановления по делу об административном правонарушении, указав, что комитетом, как наймодателем, не решен вопрос текущего содержания и ремонта многоквартирного дома.

ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения».

Вы читали статью «Права и обязанности собственника жилого помещения (ст.30 ЖК РФ)»

Еще статьи в рубрике «Судебная практика»
  • Увольнение по сокращению. Спорные ситуации 7 сентября, 2018
  • Статья 30 ЖК РФ «Права и обязанности собственника жилого помещения» 11 марта, 2019
  • Ст. 31 «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с …» 12 марта, 2019

Вопрос: С 1 июля 2016 года необходимо реорганизовать ТСЖ, не соответствующие требованию ЖК РФ. При этом собственники должны выбрать способ управления МКД: это может быть другое ТСЖ или УК. Вопрос такой: собственники не смогли собрать необходимое число голосов для решения этих вопросов. Как будут развиваться события дальше? Ответ: Действительно, существуют многодомные ТСЖ, созданные для управления несколькими многоквартирными дома, и некоторым из них до 01.07.2016 необходимо реорганизоваться. В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Таким образом, создание ТСЖ на несколько домов возможно только при соблюдении правил части 2 статьи 136 ЖК РФ. Часть 2 статьи 136 ЖК РФ неоднократно изменялась и, соответственно, менялись правила создания многодомных ТСЖ. В настоящее время часть 2 статьи 136 ЖК РФ изложена следующим образом: «ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах». Таким образом, мы видим два условия создания ТСЖ на два и более дома, которые должны быть в совокупности:

  • дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу (то есть участки домов должны быть оформлены, иметь границы в соответствии с требованиями законодательства о кадастровом учете недвижимого имущества);
  • в пределах указанных оформленных земельных участках имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

С 1 июля 2016 года второе условие будет скорректировано, т.к. Федеральным законом от 29.06.2015 № 176‑ФЗ с 1 июля 2016 года в п. 1 ч. 2 ст. 136 слова «в данных домах» будут заменены словами «в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации». Таким образом, с 1 июля 2016 года вывод о том, может ли ТСЖ создаваться в двух и более домах, можно будет сделать только после изучения Постановления Правительства РФ, которое должно определить перечни видов имущества, которое предназначено для совместного использования несколькими домами. В настоящее время такое Постановления Правительства РФ еще не принято. Между тем, продолжают существовать многодомные ТСЖ, которые создавались по старым правилам и не вписываются в новые нормы. Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ, которым законодатель изменил условия создания многодомных ТСЖ, внеся последние изменения в часть 2 статьи 136 ЖК РФ, также установлена обязанность реорганизовать многодомные ТСЖ, не соответствующие новым установленным п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ требованиям, в срок до 1 июля 2016 года. Такие ТСЖ должны быть реорганизованы в порядке, установленном ч. 3 или 4 ст. 140 ЖК РФ, до 1 июля 2016 года, если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами. Таким образом, если многодомное ТСЖ не соответствует требованиям ЖК РФ, собственники (члены ТСЖ) обязаны принять решение о реорганизации ТСЖ или избрать иной способ управления домом (УО или непосредственное управление, если в доме не более 30 квартир). Порядок реорганизации ТСЖ предусмотрен ст. 140 ЖК РФ, реорганизация возможна одним из двух способов: разделение или выделение. а) разделение 2‑х и более домов на ТСЖ в каждом доме (или на ТСЖ, в которых будут дома с выполнением условий ч. 2 ст. 136 ЖК РФ):

  • проводится собрание собственников помещений одного из домов в составе ТСЖ, собрание принимает решение выдвинуть инициативу о разделении ТСЖ;
  • проводятся общие собрания собственников всех остальных домов, которые принимают решения о согласии на разделение, решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД (т.е. для принятия решения требуется более 50% голосов «ЗА» от 100% всех собственников). Такие собрания должны быть проведены в каждом доме в течение 2‑х лет с момента проведения общего собрания собственников в доме, который первым решил разделиться.;
  • проводится собрание всех членов многодомного ТСЖ — принимается решение о разделении ТСЖ большинством голосов членов ТСЖ от числа голосов членов ТСЖ, присутствующих на его общем собрании (кворум, т.е. необходимое количество участвовавших, более 50% от 100% членов ТСЖ, решение принимается более 50% от участвовавших).

б) выделение ТСЖ на 1 дом из ТСЖ на 2 и более домов:

  • решение о выделении ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД, в котором будет создано самостоятельное ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (т.е. для принятия решения требуется более 50% голосов «ЗА» от 100% всех собственников);
  • создание ТСЖ в выделяющемся доме производится в установленном порядке через собрание собственников этого дома.

Таким образом, мы видим, что реорганизация ТСЖ гораздо проще проводится в порядке «выделения». И в том и другом случае, требуется подавать документы в налоговую службу о реорганизации ТСЖ от имени многодомного ТСЖ. Порядок реорганизации:

  • принятие решения (проведение всех необходимых собраний);
  • уведомление ИФНС (форма Р12003) о начале реорганизации (в течение 3‑х дней с момента принятия решения);
  • в течение 3‑х рабочих дней со дня принятия решения о реорганизации, необходимо уведомить фонды ПФР, ФСС (простая письменная форма);
  • публикация в журнале «Вестник государственной регистрации» сведений о начале реорганизации — 2 раза за 2 месяца;
  • уведомление всех кредиторов о процедуре реорганизации (простая письменная форма);
  • составление и подача в ИФНС разделительного баланса и заявления о создании нового юридического лица и об реорганизации существующего (форма 12001) по истечении 2‑х месяцев с даты начала реорганизации (с момента регистрации в ИФНС процедуры реорганизации).

Последствия невыполнения такими многодомными ТСЖ требования реорганизации или не избрание собственниками иного способа управления домом до 1 июля 2016 года законодательством не предусмотрены, однако, можно сделать вывод о том, что такое ТСЖ потеряет право управления домом, ведь такое ТСЖ не соответствует ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, а значит, управлять МКД не может. Однако, очевидно, что такое ТСЖ фактически будет управлять до тех пор, пока компетентными органами не будет подан иск в суд о ликвидации такого ТСЖ. При этом органом местного самоуправления будет инициировано собрание собственников по выбору способа управления. Ведомства Республики Татарстан Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан Документы Нормативные документы Документы, регламентирующие деятельность Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан Кодексы Российской Федерации pdf Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ PDF, 2.82 Мб Текст публикации pdf Жилищный кодекс Российской Федерации PDF, 2.08 Мб Текст публикации pdf Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях PDF, 9.63 Мб Текст публикации [Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 34]1. Отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, урегулированы нормами гл. 33 ГК РФ “Рента и пожизненное содержание с иждивением”, § 4, ст. ст. 601 – 605. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты (п. п. 1 и 2 ст. 583 и п. п. 1 и 2 ст. 601 ГК РФ). В тех случаях, когда гражданин – получатель ренты передал по договору в собственность плательщика ренты принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, возникают правовые отношения, в содержание которых входят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и корреспондирующее этим обязанностям право получателя ренты на получение пожизненного содержания с иждивением.Содержание с иждивением, как указано в п. 1 ст. 602 ГК РФ, “может включать обеспечение потребностей в жилище”. Если договором предусмотрена такая обязанность плательщика ренты, то он предоставляет получателю ренты возможность проживания либо в жилом помещении, переданном получателем ренты плательщику ренты, либо в ином жилом помещении. В последнем случае, как можно предположить, “иное жилое помещение” находится в собственности плательщика ренты, хотя не исключено поселение получателя ренты в жилое помещение, занимаемое плательщиком ренты по договору социального или общегражданского найма. Поскольку в коммент. ст. не содержится каких-либо требований к жилому помещению, в котором может проживать получатель ренты, постольку все, что касается места жительства получателя ренты, должно быть подробно и четко расписано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Естественно, что и все другие условия должны получить отражение в договоре.В практике встречаются случаи, когда договоры ренты заключаются на кабальных для одиноких пожилых людей условиях. На рынке жилья действуют специальные посреднические фирмы, которые обрабатывают одиноких собственников жилых помещений и путем различных уговоров и посулов заставляют их подписывать договоры ренты, в которых предусматриваются ежемесячные выплаты в небольших размерах (см., например: Нежинцев А. Подпишите… приговор. Заключая договоры ренты, старики обрекают себя на нищету // Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 25 сент.). В пункте 2 ст. 602 ГК РФ установлено, что “стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом”. Давно пора пересмотреть эту норму и повысить минимальный объем содержания по договорам ренты, хотя бы до десяти-пятнадцати тысяч рублей в месяц. Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.2. Законодатель распространяет на отношения по пользованию жилым помещением, переданным по договору пожизненного содержания с иждивением, правила ст. 33 ЖК РФ, которые регулируют отношения по пользованию жилым помещением между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем. Следовательно, получатель ренты, если только он не является полностью недееспособным, несет обязательства по содержанию жилого помещения солидарно с собственником. Но в коммент. ст. содержится оговорка о том, что договором пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены иные условия пользования жилым помещением и получатель ренты может быть по договору освобожден от обязанности по содержанию жилого помещения.3. Право пользования жилым помещением сохраняется за получателем ренты в течение всей его жизни и прекращается с его смертью.Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе потребовать расторжения договора пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.4. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ, право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений – могут ли они быть признаны существенными или нет – определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, существенный характер приобретают неоднократные, систематические случаи неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению иждивения получателю ренты.5. Поскольку на основании договора о пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты становится собственником жилого помещения, принадлежавшего получателю ренты, между интересами этих лиц могут возникнуть коллизии, в частности, в тех случаях, когда плательщик ренты намеревается произвести отчуждение жилого помещения либо когда получатель ренты хотел бы подселить к себе членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Эти вопросы должны получить отражение в коммент. ст. или в ст. 33 Кодекса; пока же, как представляется, решение этих вопросов должно основываться на систематическом толковании соответствующих норм ЖК РФ и ГК РФ с применением по аналогии права общих начал и смысла гражданского законодательства, о чем сказано выше в комментарии к ст. 33 Кодекса.

“Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.12.2019)

ЖК РФ Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий